Los datos de visados, y sobre todo de vivienda iniciada, son indicadores relevantes de la dinámica del mercado de obra nueva; de hecho, la página que publicamos en este periódico el año pasado sobre el tema, ya apuntaba las tendencias que se han venido dando sobre el impulso de la vivienda iniciada. No es tan claro lo que ocurre con la vivienda terminada, que muestra, cuando se acelera, el intento de adecuarse a una demanda que se considera fuerte, y si se ralentiza es que refleja dudas sobre la capacidad de absorción del mercado.
Tomados datos tanto de vivienda plurifamiliar como unifamiliar, 2025 marcó en España un incremento en la vivienda iniciada respecto al año anterior, y sin embargo se dio una caída en la vivienda terminada; algo similar ocurre en Andalucía, donde la vivienda iniciada sube casi un 10%, pero la terminada cae un 7%. Por provincias, el dato de viviendas iniciadas en 2025 es elevado en Málaga, más de 10.000, y en Sevilla, 7.500, y entre las dos provincias suman el 65% de toda la vivienda en Andalucía; sin embargo, en Málaga la vivienda terminada cae ligeramente, y algo más en Sevilla. Las viviendas iniciadas suben en Almería, Cádiz, Jaén, y bajan en Córdoba, Granada y Huelva; y en cuanto a las terminadas, excepto en Córdoba donde sube ligeramente, y Cádiz que permanece igual, caen en todas las demás provincias.
| Tabla 1. Número de viviendas iniciadas, terminadas y visadas en 2024 y 2025
Un dato relevante por lo que implica de prospección, es el de los visados, que incluyen ampliaciones y reformas, aunque lo más significativo es para la construcción de vivienda nueva; como referencia, la plurifamiliar, en piso, suele ser el 73% y la unifamiliar, el 27%. En España, estos visados en 2025 suben un 8% respecto al año anterior y en Andalucía algo más del 6%.
En este año destaca Sevilla con unos 14.000 visados, y Málaga cerca de 10.000, aumentando las dos respecto al año anterior, y entre las dos provincias tienen el 64% de todos los visados de Andalucía; los visados aumentan en todas las provincias. Es interesante seguir la tendencia de los primeros meses de 2026, pues los visados son decrecientes en España si los comparamos con lo que ocurría a principios de 2025; y lo mismo podemos decir de Andalucía, con una caída aproximada del 15%, que sobre todo se nota en Almería, Córdoba, Huelva y Jaén.
| Tabla 2. Distribución provincial en Andalucía
A la espera de disponer de datos que expliquen con precisión la evolución del mercado, podemos decir que el fuerte inicio de vivienda en 2025 mantendrá sin duda la actividad constructora en 2026, pero la ralentización en la terminación de viviendas puede estar indicando que la demanda se retrae ante precios elevados; por otra parte, aunque el dato de viviendas iniciadas en 2025 es bueno, se da con tasas trimestrales de crecimiento decreciente, de 25%, 17%, 12%, y 1%, sin que esto se deba a un sesgo temporal. En cuanto a lo que conocemos en 2026 de la reducción en el número de visados, de mantenerse, reforzaría la tendencia a ralentizarse la promoción de vivienda nueva.
EN CORTO
Insur y Grupo Mas invierten 57 millones para construir 192 viviendas en Bellavista-La Palmera, en Sevilla, donde Insur tiene ya varios proyectos en desarrollo. También en Sevilla, Aedas Home termina dos promociones que suman 60 viviendas, comunicando que llevan ya 1.000 viviendas entregadas entre Sevilla capital y Entrenúcleos (Dos Hermanas). Esta misma compañía, Aedas, inicia su primera promoción en La Línea (Cádiz), con 98 viviendas de 2 a 3 dormitorios, a partir de 323.000 euros. En Sevilla, Metrovacesa inicia 71 viviendas en Isla Natura, invirtiendo 21 millones. También Metrovacesa promueve 54 viviendas en Pulpí (Almería), de 1 a 3 dormitorios, invirtiendo 11 millones; destacan las soluciones de aislamiento empleadas, así como una alta eficiencia energética y uso de agua. Gestilar entrega en Córdoba 70 viviendas de 2 a 4 dormitorios y zonas comunes de diversos usos, con alta eficiencia en energía, residuos y agua. Lagoom promueve en Málaga 91 viviendas de alquiler asequible, en un proyecto de desarrollo de 530 viviendas de estas características, en colaboración con entidades locales y el Gobierno Central, que aporta fondos Next Generation y financiación del ICO, las viviendas tienen 2 dormitorios y 70 metros cuadrados, y alquileres de 500 euros; la demanda es muy elevada, y se conceden por sorteo.
EN CORTO
Hestia invierte 11 millones en rehabilitar seis edificios históricos en Sevilla, que se destinarán a usos de hostelería y apartamentos turísticos. Aliseda cuenta en Andalucía con 188 suelos con un valor de 570 millones, y capacidad para construir 21.300 viviendas, 36 de esos suelos y cerca de 3.000 viviendas están en la provincia de Sevilla. Naiz Homes adquiere por 100 millones 60.000 metros cuadrados edificables en Málaga, para construir 500 viviendas en el frente litoral oeste de la ciudad. Las cadenas Soho Boutique Hoteles, que tiene su origen en Málaga y presencia en toda Andalucía, se une con Petit Palace en una estrategia para crear una operadora de este tipo de hoteles líder en España, con 50 hoteles, que suponen 3.300 habitaciones 180 millones de facturación anual y 800 trabajadores. En logística, Panattoni entrega a Leroy Merlin un centro logístico de 25.000 metros cuadrados en Antequera (Málaga), del que destacan los buenos accesos y la excelente calificación energética; Panattoni ya cuenta con proyectos logísticos realizados en Sevilla y Cádiz.
EN CORTO
La plataforma Civislend ha financiado 350 viviendas en Cádiz por importe de 15 millones, y en 10 proyectos de los que 6 ya han sido reembolsados, proporcionando una rentabilidad media a los inversores del 15,72%. SCPI Elialys invierte 2 millones en un inmueble en Málaga de 1.200 metros cuadrados, que cuenta con un arrendamiento a largo plazo a Ita Salud Mental. España destaca por ser la primera nación del Sur de Europa en inversión inmobiliaria, alcanzando en 2025, 35.000 millones de euros, con incrementos paulatinos en los últimos cinco años, y en el primer trimestre de este año ya se estima una inversión de 6.000 millones sólo en el inmobiliario; estos datos contrastan con la percepción de que se construye escasa vivienda, pero hay que hay operaciones muy sustanciales de compraventa de inmuebles ya construidos.
