Instituto de Análisis Inmobiliario – INSTAI –
Disponemos ya de los resultados de la Encuesta Trimestral de Préstamos Bancarios del BCE para el primer trimestre de 2026. En lo que se refiere a España, y a la parte de préstamos a familias para la compra de vivienda, se constata que las condiciones en que se dan las hipotecas se hacen más restrictivas respecto al trimestre anterior. Asimismo, la percepción del riesgo aumenta, lo que lleva a un mayor rechazo de peticiones de préstamo, al tiempo que se observa un cierto retraimiento de la demanda. Para estos primeros meses de 2026 los bancos consideran neutros los cambios en los estándares bajo los que se dan los préstamos; por la metodología de la Encuesta esta neutralidad se produce cuando hay el mismo número de entidades que contestan en sentido afirmativo que negativo, y en este caso es igual el número de los que consideran que los estándares serán más restrictivos, que los que no. Los factores que se tienen en cuenta son el coste de financiación para el banco y la presión de la competencia que son nulos en el sentido apuntado, y no varían; no obstante, la percepción del riesgo aumenta ligeramente como factor restrictivo de los estándares de crédito, permaneciendo neutra e invariable la tolerancia al riesgo por parte de los bancos.
En cuanto a los cambios en las condiciones concretas de los términos y condiciones en que se dan los créditos hipotecarios, la banca española muestra un endurecimiento respecto al último trimestre de 2025, donde ya se habían endurecido, con un fuerte incremento en la disposición de los bancos a aumentar los tipos de interés a estos préstamos. Esto viene motivado por un reforzamiento de los márgenes que los bancos aplican, tanto en operaciones de cierto riesgos como normales. Los factores que contribuyen a este proceder son neutros y permanecen inalterados en lo que se refiere al coste de financiación bancaria o la presión de la competencia; sin embargo, además de reforzar márgenes, los bancos muestran una creciente percepción del riesgo, manteniendo neutra e inalterada la tolerancia al mismo.
En cuanto al rechazo de peticiones de préstamos para vivienda, que había aumentado en el tercer trimestre de 2025, bajando algo en el cuarto trimestre, permanece igual ahora, mostrando que hay más bancos que informan de un aumento de préstamos rechazados que los que señalan que no hay cambios en estos rechazos. Además, desde la perspectiva de los bancos, respecto a los factores que influyen en la demanda de crédito para vivienda, señalan que las perspectivas del mercado de vivienda pierden fuerza, así como la confianza del consumidor, sobre la que perciben una caída respecto al trimestre anterior. Son neutros en cuanto a que otras necesidades financieras de las familias o el uso de financiación alternativa, sea la causa de la menor demanda de crédito, pero sí consideran muy importante como retraimiento de la demanda de crédito para compra de vivienda el nivel general de los tipos de interés, que pasa de ser un factor de estímulo en trimestres pasados, a un factor que consideran negativo en la actualidad.
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En suma, desde Euroval seguimos con atención este tema por su importancia para el mercado de vivienda, y atendiendo a esta Encuesta podemos sintetizar así la situación. Primero, el tipo al que el BCE remunera los depósitos de los bancos, llamado de facilidades de depósitos, que está en el 2%, determina el interbancario que es referencia importante en España para los préstamos para vivienda; al haber expectativas de aumento, aunque el BCE no ha tocado el tipo, el interbancario se acerca al 3%. Segunda, los tipos de interés influyeron en el retraimiento en la compraventa de vivienda en España, y las bajadas posteriores se pueden relacionar con el impulso que tuvieron las compraventas y finalización de viviendas ya desde los últimos meses de 2024, por lo que podemos estar ante un nuevo cambio de tendencia. Tercera, los bancos indican que los estándares que fijan para la concesión de crédito son algo más restrictivos para todo tipo de clientes; y en cuanto a los términos y condiciones concretas a que se dan los préstamos, continúa el endurecimiento de estas condiciones, Cuarto, todo ello se da en un contexto, que perciben los bancos, de pérdida de fuerza en las perspectivas del mercado de vivienda, y en menor confianza del consumidor, que lleva a un mayor rechazo de peticiones de crédito y a una menor demanda de crédito. De todas formas, estas conclusiones se basan en una encuesta donde se toma la diferencia entre los bancos que contestan en un sentido o en el contrario, para dar un resultado; la encuesta del BCE se realiza trimestralmente desde 2004 y es un buen indicador de la percepción del mercado por parte de la banca, pero en la incierta coyuntura actual esta percepción puede cambiar fácilmente y no sustituye la información que proporcionan otros indicadores.
Pese a esta visión no muy optimista, el crecimiento del crédito a hogares para compra de vivienda fue subiendo trimestralmente en 2025, aunque a tasas interanuales relativamente bajas de 1,2%, 2,1%, 2,8% y 3,3%, con una tasa de crecimiento anual para todo el año 2025 del 2,4%, tras haber caído 1,2% en 2024 y 2,3% en 2023. En el gráfico se puede observar que tras la subida en 2023 y posterior reducción, el tipo de interés medio hipotecario de los nuevos préstamos permanece relativamente estable, en el entorno del 3%. Sin embargo, el Euribor a 1 año, que suele ser la referencia de actualización de los préstamos con interés variable, sube deforma pronunciada hasta 2024, baja después, y repunta en 2026 ante las expectativas de que el BCE pueda subir tipos, por las presiones inflacionistas derivadas del encarecimiento de los combustibles. Las indicaciones que vienen del BCE señalan la posibilidad de dos subidas de 0,25 puntos en este años, que llevarían el tipo de facilidades de depósitos -que determina el Euribor- al 2,5% desde el 2% actual; esto puede hacer subir algo más el Euribor, o no, si las expectativas de subida ya están cubiertas por estas dos actuaciones previsibles del BCE.
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