Observatorio Inmobiliario
En este artículo partimos de un planteamiento peculiar, pues no distinguimos entre suelos urbanos, urbanizables, o no urbanizables, en la definición de los PGOU, sino cómo califica el suelo el Catastro, que no tiene finalidad urbanística, sino simplemente de valoración y a efectos fiscales.
Nuestro propósito no es, pues, definir el suelo que puede estar disponible para construcción, pues eso lo hacen los PGOU, sino ver qué tipo de suelo, y con ello potencial para la ordenación del territorio, hay en las provincias y municipios de Comunidad Valenciana. Con la referencia del Catastro, distinguimos suelo urbano y rústico, y dentro del urbano, tres categorías: superficie construida, suelo urbano no construido, y suelo definido catastralmente como urbano, pero con uso agrario. A las parcelas catastrales dentro de las que hay más de un uso, le asignamos el que es predominante.
| Tabla 1. Precio €/m2 de la vivienda nueva y usada en las provincias de la Comunidad Valenciana
Tomando las provincias, vemos que muestran porcentajes muy similares en cuanto a suelo urbano y rústico, pues las tres están entre un 66% y 67% de urbano y un 34% y 33% de rústico. Dentro de lo que el Catastro considera como urbano también es similar el suelo urbano de uso agrario, entre 33% y 31%; y en el suelo construido sí hay alguna diferencia, 18% Alicante, 20% Castellón, y 25% Valencia.
| Tabla 2. Precio €/m2 de la vivienda nueva y usada en ciudades de la Comunidad Valenciana
Esta homogeneidad desaparece cuando consideramos municipios concretos; hemos seleccionado nueve, y encontramos diferencias muy significativas. En la distinción entre suelo urbano y suelo rústico, el 34% de Elche, y 29% de Gandía es rústico, y a distancia siguen Alicante, 17%, Castellón y Benidorm, 13%, Torrevieja, 7%, Valencia, 5%, Torrent,2%, y Paterna, 1%.
Dentro del suelo urbano, el de uso agrario es muy importante en Elche, 34% y Gandía 30%. Son, como decimos, parcelas de uso agrario que se encuentran en suelo urbano, y hacen peculiares estos dos municipios entre los grandes de Comunidad Valenciana. Alicante y Benidorm tienen 16% y 13%; y entre 1% y 7%, de menos a más, están Paterna, Torrent, Castellon, Valencia y Torrevieja.
| Tabla 3. Incremento 2024/2025 de la vivienda nueva y usada en las ciudades de la Comunidad Valenciana
En cuanto a suelo construido sobre el total del suelo en Valencia es un 83%; entre el 70% y 60% están Torrent, Paterna, Castellón y Torrevieja. Y luego, entre 40% y 25%, tenemos Alicante, Benidorm, Gandía y Elche. Para valorar estos porcentajes hay que tener en cuenta que según el Catastro suelo urbano no es sólo la suma del construido y no construido, sino que incluye una tercera variable que es suelo urbano de uso agrario. Elche y Gandía, con un porcentaje muy elevado de parcelas de uso agrario en terreno urbano, son las ciudades con menos porcentajes de suelo construido, y también de no construido. Así, Benidorm tiene un porcentaje elevado de suelo no construido, un 37%, seguido de Paterna, Torrevieja, Alicante y Torrent, entre el 29% y 26%; los municipios que tienen menos, entre el 9% y 8% son Valencia y Castellón, y los antes mencionados Gandía y Elche, por el motivo de tener un elevado porcentaje de suelo rústico, y también de suelo urbano de uso agrario, lo que deja menos espacio para la suma de construido y no construido.
A la vista de estos datos, y aunque la clasificación del Catastro difiere del concepto de uso de suelo al que estamos habituados por los PGOU, hay aquí información que puede ser interesante en la planificación urbana. Sobre todo, llama la atención el papel que en el urbanismo pueden jugar las parcelas de uso agrario en ámbitos urbanos, que difieren considerablemente entre municipios.
