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En este artículo partimos de un planteamiento peculiar, pues no distinguimos entre suelos urbanos, urbanizables, o no urbanizables, definidos por los PGOU, sino cómo califica el suelo el Catastro, que no tiene finalidad urbanística, sino simplemente de valoración y a efectos fiscales. Nuestro propósito no es, pues, definir el suelo que puede estar disponible para construcción, pues eso lo hacen los PGOU, sino ver qué tipo de suelo, y con ello potencial para la ordenación del territorio, hay en las provincias andaluzas. Con la referencia del Catastro, distinguimos suelo urbano y rústico, y dentro del urbano, tres categorías: superficie construida, suelo urbano no construido, y suelo definido catastralmente como urbano, pero con uso agrario. A las parcelas catastrales dentro de las que hay más de un uso, le asignamos el que es predominante.
| Tabla 1. Distribución catastral de la superficie por tipo de suelo
En la comparación entre suelo urbano y rústico, tenemos entre el 53%-56% de suelo que es urbano, en Jaén, Córdoba, Cádiz y Huelva; sube a 58%-62% en Sevilla, Almería y Granada; el caso de Málaga es excepcional, pues un 68% del total de la provincia es suelo urbano. Sin embargo, como decimos, el concepto de suelo urbano en el Catastro tiene un matiz importante, pues distingue tres grupos: suelo urbano pero de uso agrario, que es el mayor de los tres, suelo construido, y no construido. Es muy significativo el suelo urbano con uso agrario en Córdoba y Sevilla, con un 51%, baja a 48% en Huelva, 45% Cádiz, 43% Jaén, 38% Granada, 39% Almería y 30% en Málaga. De esta manera, el suelo urbano construido y no construido respecto al total del suelo urbano (que incluye también las parcelas de uso agrario en suelo urbano), es el 3% en Córdoba (2 y 1), 7% en Huelva (3 y 4) y Sevilla (4 y 3), 10% y 11% en Jaén (7 y 3) y Cádiz (6 y 5), 21% en Almería (10 y 11), 24% (15 y 9) Granada, y 38% (20 y 18) Málaga; en los paréntesis ponemos primero el porcentaje de suelo construido y segundo el de no construido.
Las ideas que podemos sacar de estos datos son; primera, en la distinción rústico y urbano, vemos diferencias notables entre las provincias, desde un 53% urbano en Jaén, a 68% en la de Málaga. Segunda, dentro de este suelo urbano, hay provincias donde las parcelas de uso agrario situadas en ámbitos urbanos tienen un peso muy fuerte del 51% como en Córdoba y Sevilla, pero sólo son un 30% en Málaga. Tercera, de ahí que el suelo urbano, construido y no construido, represente porcentajes pequeños del total del suelo, entre el 3% y el 11% en cinco provincias, y sólo es significativo en Almería, Granada, y sobre todo Málaga, con un 38%. La provincia de Málaga destaca por una elevada urbanización, y el peso de las parcelas de uso agrario en terrenos urbanos es relativamente bajo, de lo que resulta que el porcentaje de terreno construido es alto para la provincia en su conjunto, aunque al haber tan poco suelo rústico, hay potencial en suelo urbano. En suma, a la vista de estos datos, es destacable el papel que en el urbanismo pueden jugar las parcelas de uso agrario en ámbitos urbanos, aunque no tanto en las grandes ciudades, pues están asociadas principalmente a poblaciones de tamaño reducido.
| Tabla 2. El peso del suelo urbano en Andalucía
En Andalucía las compraventas son superadas por las donaciones y herencias, por la importancia de estas en las provincias de Córdoba, Granada y sobre todo Jaén; sólo Jaén y Granada suponen casi el 50% de todas las donaciones y herencias de fincas rústicas en Andalucía y el 42% de todas las transacciones. Otras ideas que se desprenden de estos datos es la relativa estabilidad de la estructura de donaciones y herencias en cada provincia, por ejemplo, en Jaén ésta es la forma principal de transmisión de fincas, mientras que en Málaga, aunque no deja de ser significativa, son más importantes las compraventas. Sin embargo, la dinámica de las compraventas es muy importante en Huelva, Sevilla, Jaén y Córdoba, con incrementos entre 2024 y 2025 entre el 16% y 11%, lo que muestra que se da un fuerte aumento de las transacciones totales de fincas; en torno al 9% de subida en compraventas están Almería y Málaga, con 5% Cádiz, y Granada es la única en negativo con una caída del 4%.
Dos ideas adicionales que surgen de estos datos son; una, que las diferencias entre las donaciones y herencias entre provincias se dan en un contexto donde la fiscalidad es la misma, por lo que habría que explicarlas por el tipo de cultivo, valor de las tierras, tamaño de las explotaciones, y hábitos seculares. Y otra, tener en cuenta al considerar el mercado de fincas rústicas, que una parte importante no está en compraventa, lo cual es una importante limitación al papel indicador de los precios.
EN CORTO
Habitat Inmobiliaria promueve en Sevilla capital, en la antigua Torre Mapfre, viviendas de distintas tipologías y zonas comunes de usos diversos, destacando la aplicación de criterios de alta eficiencia energética. Insur anuncia que invertirá 500 millones en su plan estratégico 2026-2030, para alcanzar una cifra de negocio de 1.700 millones; aunque busca afianzar su presencia nacional, con reserva de suelo para 5.000 viviendas, Andalucía sigue siendo un mercado prioritario en la expansión. Aedas Home transforma erl antiguo edificio del CSIC en Almería para habilitar 28 viviendas de hasta 159 metros cuadrados, de 1 a 4 dormitorios y zonas comunes.
EN CORTO
Metrovacesa se alía con Santander Alternative Instruments (SAI) para adquirir suelo y promover un inmueble de 180 unidades de alquiler por habitaciones en Sevilla, en terrenos de la antigua Cruz del Campo; SAI cuenta con un fondo especializado, con más de 2.000 camas, en proyectos residenciales. Iberia Reim compra suelo en Málaga, a través del vehículo de inversión Arabí Living, para desarrollar 27 apartamentos turísticos en Capuchinos, un barrio popular de la ciudad. La compañía belga Cofinimmo invertirá 15 millones en una residencia de mayores en Sevilla, con 8.200 metros cuadrados y 150 camas; el proyecto se lleva a cabo con un alquiler pactado a 30 años con el Grupo Reifs, y aspira a la máxima calificación energética y certificación BREEAM.
EN CORTO
Grupo Insur invierte 45 millones en un nuevo hotel en Sevilla, en Nervión, que será operado por la cadena Hilton, disponiendo de 184 habitaciones y con alta eficiencia energética. El Parque Comercial Trocadero Park en Puerto Real (Cádiz) inicia su apertura progresiva tras la puesta en marcha de un supermercado con 7.000 metros cuadrados; la ampliación del Parque busca atraer, entre los visitantes, estudiantes del cercano campus de Puerto Real.
