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¿Cómo se valora lo que el mercado todavía no sabe cómo clasificar?
Observatorio Inmobiliario – abril 2026
En pocos años, los denominados nuevos modelos de living, flex living (vivienda flexible de corta o media estancia), coliving (vivienda compartida con servicios) y senior living (residencial para mayores activos) han pasado de ser fórmulas residuales para convertirse en segmentos con creciente demanda y atención inversora. El impulso procede de factores estructurales: el envejecimiento de la población, la movilidad laboral, el encarecimiento del acceso a la vivienda convencional y los cambios en los hábitos de convivencia. Pero su irrupción en el mercado ha sido más rápida que la madurez de los instrumentos con los que se les analiza.
César Rodríguez
“Valorar bien no es encontrar el número que encaja con una operación: es estimar con rigor lo que el activo vale en condiciones realistas de mercado.”
El problema central es de clasificación. Con demasiada frecuencia, estos activos se asimilan al residencial tradicional lo que infravalora su componente operativo o, en el extremo opuesto, se tratan como negocios puros, equiparándolos a un hotel o una residencia de servicios. Ninguno de los dos enfoques es correcto. Se trata de activos de naturaleza híbrida: el soporte físico es inmobiliario, pero la generación de valor depende en buena medida de cómo se gestiona ese espacio. Eso obliga a un enfoque de valoración diferenciado y más preciso.
La distinción clave es la siguiente: el inmueble sigue siendo el soporte del valor, pero la renta que genera no es autónoma, sino que depende de una explotación intensiva. Eso lo aproxima metodológicamente a los activos terciarios oficinas, locales comerciales, hoteles y aleja la valoración del simple método comparativo. Sin embargo, en el marco de la valoración regulada en España concretamente, la Orden ECO/805/2003, norma que regula la metodología de las sociedades de tasación homologadas por el Banco de España el análisis debe mantenerse anclado en la capacidad del activo para generar ingresos en condiciones normales de mercado, no en los resultados específicos de un operador concreto.
En términos metodológicos, el enfoque adecuado es la actualización de rentas: se proyectan los ingresos futuros del activo y se descuentan a valor presente aplicando una tasa que refleja el riesgo. Pero esas proyecciones deben construirse con variables de mercado niveles de ocupación estabilizados, ingresos medios por unidad, estructuras de coste representativas del sector, no con los datos de rendimiento de un operador particular, que puede ser excepcional o estar atravesando una fase atípica. La escasez de series históricas consolidadas en algunos de estos segmentos añade una dificultad adicional: obliga a reforzar los criterios de prudencia en la definición de hipótesis y a documentar con rigor las fuentes empleadas.
Los estándares internacionales apuntan en la misma dirección. El RICS Valuation – Global Standards (conocido como Red Book), referencia mundial en tasación profesional, encuadra estos activos dentro de los denominados inmuebles de explotación (operational real estate): aquellos cuyo valor no puede determinarse sin comprender el negocio que los sostiene. Ello implica que el análisis del componente operativo es necesario para entender el riesgo del activo, pero no justifica trasladar automáticamente a la valoración escenarios optimistas ni hipótesis vinculadas a una gestión específica. El riesgo operativo debe incorporarse como lo que es: un factor de descuento, no una promesa de rentabilidad.
El papel del operador merece, en consecuencia, una lectura cuidadosa. Su capacidad de gestión influye en el rendimiento del activo, pero esa influencia debe reflejarse en la valoración a través del riesgo fundamentalmente, en la tasa de capitalización o descuento aplicada, no mediante la inclusión directa de sus resultados particulares como base del valor. Un activo bien gestionado puede ofrecer retornos superiores a la media, pero si esa gestión no es replicable en el mercado, el valor del inmueble no debe incorporar esa prima. De lo contrario, se mezclan dos magnitudes distintas: el valor del inmueble y el valor de una explotación concreta.
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Este matiz adquiere especial relevancia en el contexto actual. El endurecimiento de las condiciones financieras y el mayor escrutinio por parte de inversores y entidades de crédito han elevado la exigencia de rigor en los análisis. En ese entorno, unas hipótesis de ingresos o de ocupación excesivamente optimistas sin el respaldo de datos de mercado contrastados no solo distorsionan el valor: generan un desajuste entre el precio que se paga y el riesgo que se asume, con consecuencias que pueden materializarse en el momento de la refinanciación o la desinversión.
Los nuevos modelos de living son una realidad consolidada del mercado inmobiliario español y europeo. Su valoración rigurosa requiere combinar tres elementos: conocimiento profundo del activo físico, comprensión del componente operativo que lo anima y aplicación estricta de criterios de mercado. Porque en un segmento aún en proceso de normalización, la tentación de asumir el mejor escenario posible es alta, y sus consecuencias, cuando el mercado corrige, pueden ser graves. Valorar bien no es encontrar el número que encaja con una operación: es estimar con rigor lo que el activo vale en condiciones realistas de mercado.
