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El mercado residencial español mantiene una fuerte presión alcista en los precios de la vivienda, impulsada por un fenómeno cada vez más evidente, el encarecimiento del alquiler está acelerando el trasvase de hogares hacia la compra. Así lo refleja la XXIII edición del Observatorio de la Valoración de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), elaborada con la colaboración de la profesora Paloma Taltavull y un panel de expertos del sector inmobiliario y financiero entre los cuales se encuentra Euroval.
El informe concluye que el actual ciclo inmobiliario no responde únicamente a los fundamentos económicos tradicionales, sino también a desequilibrios estructurales entre oferta y demanda que están tensionando tanto el mercado del alquiler como el de compraventa.
Contenido
- 1 Un crecimiento de precios superior al 12%
- 2 El alquiler alcanza límites de esfuerzo
- 3 La oferta continúa bloqueada
- 4 El crédito hipotecario vuelve a ganar protagonismo
- 5 Riesgos para 2026: energía y costes de construcción
- 6 Un mercado que exige soluciones estructurales
- 7 Alta capacidad predictiva del Observatorio
Un crecimiento de precios superior al 12%
Según el Observatorio, los precios residenciales cerraron 2025 con incrementos superiores al 12% interanual. La vivienda usada registró una subida del 13,08%, mientras que la vivienda nueva alcanzó el 12,8%.
Los expertos califican esta evolución como una “anomalía estadística” que podría prolongarse durante 2026. Sin embargo, el 88% de los panelistas internos descarta que se trate de una burbuja especulativa generalizada. La interpretación dominante es que el mercado refleja tensiones estructurales acumuladas tras años de escasez de oferta.
Entre los principales factores que explican este comportamiento destacan:
- La demanda embalsada tras la pandemia.
- El ahorro acumulado por los hogares.
- La entrada de compradores internacionales.
- La inversión patrimonial como refugio frente a la inflación.
- La limitada disponibilidad de suelo finalista.
- El incremento de los costes de construcción.
- Los largos plazos administrativos para desarrollar nueva oferta.
El alquiler alcanza límites de esfuerzo
El mercado del alquiler continúa creciendo a ritmos próximos al 10% anual desde 2023, especialmente en grandes ciudades como Madrid y Barcelona.
El informe señala que los niveles actuales de renta han llevado a muchos hogares al límite de su capacidad de pago. De hecho, el 78% de los expertos internos y la totalidad de los externos consideran que las principales áreas urbanas ya han alcanzado niveles de sobreesfuerzo difícilmente sostenibles.
Esta situación está generando varios efectos visibles en el mercado:
- Reducción del tamaño medio de las viviendas alquiladas.
- Crecimiento del alquiler por habitaciones.
- Desplazamiento de la demanda hacia áreas periféricas.
- Adelanto de decisiones de compra por parte de hogares con capacidad de ahorro.
Precisamente este último fenómeno se ha convertido en uno de los motores del mercado de compraventa: muchos hogares optan por comprar ante el temor de quedar excluidos tanto del alquiler como de la propiedad en el futuro.
La oferta continúa bloqueada
Pese a que el Valor Añadido Bruto (VAB) de la construcción crece un 8,4%, la producción efectiva de vivienda nueva sigue prácticamente estancada en torno a las 8.000 viviendas terminadas al mes.
El Observatorio identifica un fenómeno de “stop-and-go” en la promoción residencial: existe interés inversor y demanda suficiente, pero el sector se enfrenta a importantes limitaciones operativas.
Entre los principales obstáculos destacan:
- Escasez de mano de obra cualificada.
- Envejecimiento de las plantillas del sector.
- Falta de suelo urbanizable finalista.
- Lentitud en los procesos urbanísticos y administrativos.
- Elevados costes financieros y constructivos.
El 55% de los expertos considera que el sector constructor opera actualmente cerca de su techo de capacidad productiva.
El crédito hipotecario vuelve a ganar protagonismo
La financiación hipotecaria también muestra un fuerte dinamismo. Durante el último trimestre se superaron las 133.000 hipotecas, el nivel más alto de la última década, cubriendo cerca del 66,6% de las operaciones de compraventa.
No obstante, el 67% de los expertos alerta del riesgo de que esta mayor disponibilidad de financiación termine trasladándose directamente a mayores precios en un contexto de oferta insuficiente.
En paralelo, el mercado depende cada vez más de la rotación del parque residencial existente. La vivienda usada representa la mayor parte de las operaciones y las herencias ya suponen cerca del 20% de las transacciones.
Los analistas advierten de que mantener estos niveles de actividad sin un incremento real de vivienda nueva terminada no resulta sostenible a medio plazo.
Riesgos para 2026: energía y costes de construcción
El informe también pone el foco sobre los riesgos geopolíticos y su impacto potencial sobre los costes de construcción.
La inestabilidad internacional, especialmente en Asia, podría provocar nuevas tensiones energéticas similares a las registradas en 2022. De hecho, el coste medio de construcción ya acumula un incremento del 9% interanual durante el primer trimestre de 2026.
Ante este escenario, tres de cada cuatro expertos recomiendan endurecer los criterios de viabilidad de los proyectos y ampliar los márgenes de contingencia financiera.
Un mercado que exige soluciones estructurales
En palabras de Jorge Dolç, secretario general de la Asociación Española de Análisis de Valor:
“Nos enfrentamos a un mercado de alquiler que ha agotado la capacidad de pago en las grandes ciudades y a un sector constructor que, pese al impulso económico, opera muy cerca de su límite efectivo por falta de suelo y recursos humanos”.
El Observatorio concluye que la solución pasa no solo por facilitar el acceso al crédito, sino especialmente por desbloquear la oferta residencial mediante reformas urbanísticas, mayor industrialización del sector y un marco regulatorio estable que incentive la inversión a largo plazo.
Alta capacidad predictiva del Observatorio
El estudio incorpora además una revisión retrospectiva de las previsiones realizadas desde 2014, destacando la elevada fiabilidad de algunos de los modelos utilizados por el Observatorio de la Valoración.
Según el análisis desarrollado por Paloma Taltavull, determinadas estimaciones registraron márgenes de error inferiores al 2% y lograron anticipar con varios trimestres de antelación cambios relevantes en el ciclo inmobiliario español.
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