Una licencia de primera ocupación (LPO) es un documento oficial, que expide la administración pública, después de comprobar que el edificio, la vivienda o una construcción en general se ha construido y ejecutado siguiendo el proyecto técnico de obra que, previamente, se presentó ante la administración pública competente. También se utiliza para legalizar pequeñas modificaciones realizada sobre la obra original, siempre que la normativa legal vigente permita que sean legalizables.
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¿Para qué sirve la licencia de primera ocupación?
La documentación oficial de una licencia primera ocupación también sirve al propietario para probar que la edificación construido cumple con todas las exigencias legales para ser destinado para uso residencial, como vivienda. Y al contrario, en caso de no disponer de la documentación requerida, o no haber superado las comprobaciones realizadas, la construcción puede ser cerrada y clausurada por la administración que tenga las competencias. En la amplia mayoría de los casos, la administración responsable es la administración local, el Ayuntamiento, o la Comunidad Autónoma.
Otra exigencia para obtener la LPO para la vivienda es comprobar que el inmueble levantado cumpla todos los requisitos de salubridad y seguridad que se le exigen a toda nueva construcción. Pero no debes confundir cédula de habitabilidad con licencia de ocupación. Mientras que la licencia de primera ocupación verifica que el uso de la nueva construcción se ajusta al Plan Urbanístico vigente, la cédula de habitabilidad acredita que la construcción cumple con las condiciones mínimas para ser destinada a la vivienda, pudiendo ser una vivienda ya construida, antigua, que fue ocupada anteriormente. En varias comunidades autónomas se han unificado ambos actos administrativos.
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¿Qué tipos de construcciones necesitan una licencia de primera ocupación?
El marco legislativo de este acto administrativo está orientado al primer uso de una nueva construcción, o a la rehabilitación integral de una edificación de segunda mano. Sí, la licencia de primera ocupación también sirve para viviendas antiguas. Dentro de esta categoría también se incluye a los locales construidos en el interior de los edificios, que además cambien su configuración anterior, alternen sus usos o modifiquen la intensidad y frecuencia de esos usos. Es decir, si aumentamos el número de viviendas sobre una construcción anterior, o transformamos varias viviendas en locales comerciales, solicitar y obtener la licencia de primera ocupación es un requisito legal indispensable.
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¿Por qué necesito una licencia de primera ocupación?
Sin la acreditación que otorga un certificado de primera ocupación, no es posible legalizar la construcción terminada. Además, sin el certificado legal, no podrás dar de alta los suministros básicos para la nueva vivienda, como por ejemplo son la luz, el gas o el agua.
Cuando quieras escriturar, en el registro de la propiedad, la nueva vivienda, también será imprescindible presentar el informe de la licencia. El documento legal es una garantía para terceras personas que adquieran un inmueble. Si una persona comprase una vivienda que no tuviera la licencia de primera ocupación, más pronto o más tarde tendrá muchos problemas, o incluso no podrá, legalizarla o inscribirla. Es una protección, también, para los posibles compradores.
En los juzgados españoles, en el caso de posible litigio, se declaran nulas todas las compraventas de inmuebles que no tuvieran licencia de primera ocupación. ¿El motivo? Una edificación que no tenga su licencia de primera ocupación se debe a que se ha construido incumpliendo las leyes, por lo que, además de una muy probable elevada sanción económica, es posible que, si no puede legalizarse de ninguna manera, se obligue a su demolición, cuyo coste además deberá asumirlo el propietario.
Otra posibilidad, si el inmueble no tuviera la licencia, puede deberse a que la construcción no es segura, y no cumple con las condiciones mínimas que se exigen para poder ser utilizada como vivienda. En este último caso es posible que, siempre cumpliendo la ley y con los permisos pertinentes, pueda reformarse lo suficiente para, a posteriori, optar a la licencia de primera ocupación.
En el caso que el Tribunal de Justicia declare la nulidad del acuerdo de compraventa, el vendedor deberá devolver al comprador el importe total de la compra, más los impuestos correspondientes, los intereses, las posibles comisiones y las costas judiciales que el comprador hubiese ya abonado en el momento de emitir la resolución judicial. Incluso puede producirse la situación donde, además, pueda reclamarse una indemnización por daños y perjuicios, a favor del comprador, en contra del vendedor, aunque siempre dependerá del caso a juzgar y la interpretación de la ley por parte del juez. Evidentemente, en todas estas situaciones, el comprador devolverá la propiedad motivo de la compraventa al vendedor.
¿Cuánto tardaré en recibir la licencia de primera ocupación después de la solicitud?
Depende mucho de cada Administración Pública responsable, y en qué periodo presentes la solicitud, pues según sus circunstancias serán más o menos ágiles en tramitar la documentación y realizar las comprobaciones correspondientes. En ocasiones el trámite es inusualmente rápido, y sorprendentemente es resuelto en varios días, pero todos conocemos casos en los que la demora ha superado los meses de espera. Si tuviéramos que establecer una regla general, aunque insistimos que depende mucho de cada administración, podríamos establecer más o menos un mes de espera.
También debes tener un especial esmero al rellenar la solicitud: es imprescindible revisar varias veces los datos del inmueble, la normativa que se aplica, la corrección en la referencia catastral y que nada tenga el más mínimo error. La más ligera diferencia, por ejemplo, con el nombre oficial de la calle, puede ser suficiente motivo para recibir un requerimiento para la corrección y subsanación de los datos inexactos. No hace falta apuntar que este requerimiento demorará todavía más la definitiva resolución del trámite.
En en caso de necesitar la documentación urgentemente, es nuestra responsabilidad haber sido previsores y haber tramitado cuanto antes toda la documentación legal necesaria. En caso de urgencia para resolver el trámite, podemos probar de adjuntar documentación complementaria que facilite la tramitación. Pero en todos los casos, para cualquier trámite con la administración pública, sea cuál sea, lo que mejor suele funcionar para desatascar una tramitación es presentarse in situ y solicitar una cita para ser atendidos por el funcionario correspondiente. Por nuestra parte, siempre recomendamos ser asertivos, al mismo tiempo que educados y respetuosos, para conseguir acelerar todo el proceso burocrático.
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