El valor de los inmuebles caerá un 10,6% hasta finales de 2022 si tenemos en cuenta el tiempo medio hipotecario, el “stock” y la evolución del empleo
Hemos realizado una proyección de los precios de la vivienda, nueva y usada, siguiendo métodos propios utilizados con anterioridad, y que ajustaban razonablemente bien los precios para un período de hasta tres años. Sin embargo, las circunstancias actuales hacen que cualquier proyección se tenga que estar adaptando a la evolución excepcionalmente imprevisible de la economía.
Las variables seleccionadas para explicar la evolución del precio de la vivienda son el tipo medio hipotecario y la reducción del stock de vivienda disponible para la venta, que continúan siendo positivas. Por otra parte, hemos comprobado que la evolución del empleo es una variable que ajusta bien con el precio de la vivienda, por lo que tomamos su efecto a la baja. La propia tendencia de los precios es también una variable explicativa de los mismos, sobre todo en períodos de subidas de precios, pero ya antes de la crisis se habían estabilizado, por lo que puede excluirse del análisis.
Con respecto al tipo medio hipotecario, partiendo de un tipo medio de 1,805 por ciento, hemos supuesto una reducción hasta el 1,625 para 2022. En cuanto al stock de vivienda, que recoge las variaciones de vivienda nueva disponible para la venta –medida como diferencia entre el stock actual y el existente en 2004-, suponemos una reducción progresiva hasta el 10%, a partir del stock de unas 70.000 viviendas que hay en Andalucía. Para determinar la variable empleo, hemos partido de la identidad: activos igual a ocupados más desocupados; suponiendo que se mantiene la población activa, y con una hipótesis sobre la evolución de los desocupados, calculamos el número de ocupados. Siguiendo la proyección para dos años de la Confederación Española de Organizaciones Empresariales para España, partiendo del desempleo antes de la crisis, añadimos 5; 5,7; y 6 puntos porcentuales al desempleo medio en Andalucía en 2020, 2021, y 2022; aplicamos estos mismos incrementos a las provincias, y restándolo de la población activa, calculamos el número de empleados medios probables cada uno de los años.
Las mayores caídas se producirán en Sevilla y Jaén, y la menor, en Almería
Con estos supuestos, entre el cuarto trimestre de 2019, y el cuarto de 2022, los precios medios de la vivienda caerían un 10,6 por ciento en Andalucía; alrededor de esta media estarían las caídas de Huelva, Málaga, Cádiz, Córdoba, y Granada. Un poco mayor sería en Sevilla y Jaén, 12,3 y 13 por ciento; y en Almería sólo caerían un 2,2 por ciento. Los precios medios en Andalucía pasarían de 1.620 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2019, a 1.545, 1.498 y 1.495, en el cuarto trimestre de 2020, 2021, y 2022, respectivamente.
La evolución será distinta según se trate de viviendas nuevas o usadas, pues mientras las primeras tendrán poca oferta y precios estables, las usadas bajaran; no hay que olvidar que las compraventas de vivienda usada suponen más del 85 por ciento del total, por lo que su importancia en la evolución del precio medio es decisiva. Hay que tener en cuenta que los precios oscilarán considerablemente según los mercados locales, y estos datos medios no son incongruentes con otros ocasionales que se publican sobre evolución del precio de carteras, promociones concretas, o precios de oferta de los portales.
Estabilidad en las promociones nuevas
Hay prácticamente unanimidad entre los expertos del sector en que los precios de la vivienda no van a precipitarse a la baja. Recogemos opiniones de Savills, Neinor, Gilmar, Aedas, Habitat, entre otras consultoras o inmobiliarias, que dentro de la incertidumbre actual, indican que la vivienda nueva en Andalucía mantiene los precios, ya que no hay un exceso de oferta, y las promociones están comprometidas en porcentajes superiores el 40 por ciento. Los plazos de comercialización, que han estado de media entre 26 meses para los pisos y 29,4 meses para las unifamiliares, pueden verse afectados en las nuevas promociones, que serán más escasas, con aportación casi total del suelo, y acercándose al 50 por ciento de compromisos de compra.
Los precios no bajarán en ningún caso como en 2007
Como resumen de las razones que se dan para que el precio de la vivienda no caiga como en 2007, podemos enumerar: primero, las viviendas en construcción por mil habitantes son actualmente inferiores a las de otros países europeos; segundo, a diferencia de lo que ocurrió en 2007 el stock de vivienda nueva para la venta, que llegó a ser de casi 115.000 viviendas en Andalucía, se ha ido reduciendo y es hoy menos de la mitad; y tercero, la oferta de suelo sigue siendo escasa.
Correción inevitable en la vivienda usada
La corrección que sin duda se dará en los precios de la vivienda usada, va a depender de las necesidades de liquidez de quién venda, y la capacidad del comprador; se distingue entre compras para primera vivienda, para inversión, y como reposición, que da lugar a la venta de una vivienda y compra de otra. Dada la importancia de las transacciones en vivienda usada, que suponen más del 85 por ciento del total, son determinantes en la evolución del precio medio de la vivienda.
