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Tomamos precios de fincas agrarias del Catastro, distinguiendo entre secano y regadío, ponderando por las superficies cultivadas, y calculamos así las variaciones de precios de suelo entre 2024 y 2025 para las 22 comarcas que se definen para Andalucía.
Destaca el incremento de precios de regadío en las comarcas de Costa de Granada, 9,6%, Antequera, 9,2%, Poniente de Almería, 8,3%, y Costa Atlántica, 7,2%, zonas en general con cultivos de alto valor añadido; también hay una subida del 6,2%, en la comarca de Andévalo y Sierra de Aracena, 6,3%. Por otra parte, hay caídas apreciables en regadío en Penibética, Serranías de Grazalema y Ronda, y Sierra Morena-Condado de Jaén, en torno al 8%.
En cuanto a secano, los precios son más estables y las subidas importantes se dan en Alpujarra y Valle de Lecrín, y Costa Atlántica, con 6,2%, y Andévalo, 5,4%; en estas dos últimas coinciden subidas relevantes tanto en regadío como en secano; las caídas de precios en secano no son significativas, y las mayores apenas llegan al 3% en Sierra de Segura y Costa de Granada
| Tabla 1. Variación de precios en los suelos de regadío y secano entre 2024 y 2025
En casi todas las comarcas hay una cierta relación en el sentido de que los precios de regadío y secano suben o bajan a la vez, o permanecen estables, con la excepción de Serranías de Grazalema y Ronda, Costa de Granada, Bajo Andarax y Levante de Almería, donde se mueven en sentido contrario. La formación de precios concretos dentro de cada comarca depende de los precios de los cultivos en mercados, cambios en las exportaciones, y expectativas que crea la meteorología; puede darse una cierta sustitución entre secano y regadío, pero no parece que determine los precios relativos.
Es interesante también ver la forma en que se transmiten las fincas rústicas, ya que las donaciones y herencias tienen un peso significativo; además de éstas y las compraventas, otras formas de transmisión son la permuta, derechos de retracto, subrogación hipotecaria, adjudicación judicial, entrega en usufructo, y contratos peculiares en agricultura.
| Tabla 2. Transmisiones de finca rústica según el tipo de adquisición.
En Andalucía las compraventas son superadas por las donaciones y herencias, por la importancia de estas en las provincias de Córdoba, Granada y sobre todo Jaén; sólo Jaén y Granada suponen casi el 50% de todas las donaciones y herencias de fincas rústicas en Andalucía y el 42% de todas las transacciones. Otras ideas que se desprenden de estos datos es la relativa estabilidad de la estructura de donaciones y herencias en cada provincia, por ejemplo, en Jaén ésta es la forma principal de transmisión de fincas, mientras que en Málaga, aunque no deja de ser significativa, son más importantes las compraventas. Sin embargo, la dinámica de las compraventas es muy importante en Huelva, Sevilla, Jaén y Córdoba, con incrementos entre 2024 y 2025 entre el 16% y 11%, lo que muestra que se da un fuerte aumento de las transacciones totales de fincas; en torno al 9% de subida en compraventas están Almería y Málaga, con 5% Cádiz, y Granada es la única en negativo con una caída del 4%.
Dos ideas adicionales que surgen de estos datos son; una, que las diferencias entre las donaciones y herencias entre provincias se dan en un contexto donde la fiscalidad es la misma, por lo que habría que explicarlas por el tipo de cultivo, valor de las tierras, tamaño de las explotaciones, y hábitos seculares. Y otra, tener en cuenta al considerar el mercado de fincas rústicas, que una parte importante no está en compraventa, lo cual es una importante limitación al papel indicador de los precios.
EN CORTO
Cambios de uso y suelo
Durante 2025 se dieron en España 73 cambios de uso de inmuebles singulares, afectando a 392.000 metros cuadrados, se trata principalmente de residencias, hoteles, cines, museos y bodegas; 21 de estos cambios se dan en Andalucía y generalmente se reconvierten a partir de un nuevo propietario que busca esa finalidad. Renta Corporación adquiere un edificio residencial en Málaga con una superficie de 3.500 metros cuadrados, de alquiler de media estancia, para transformarlo en uso turístico, con 29 viviendas y 39 garajes. Edgar Suites compra 2 edificios en Málaga con 2.800 metros cuadrados, por 21 millones, para rehabilitar y convertir en un apartotel de 84 habitaciones y mencionan que buscan operaciones similares en Sevilla.
En suelo, Vía Ágora compra en Málaga una parcela de 708 metros cuadrados y 5.100 edificables, para vivienda, invirtiendo 22 millones. También Vía Célere destaca la operación de adquisición de suelo en Cruz del Campo en Sevilla, además de parcelas en Entenúcleos, estrategia que le permite tener 4.500 viviendas en distintas fases de producción en Andalucía. En el largo proceso de liquidación de Royal Urbis se ofrecen 11 suelos, de los que en Huelva hay 2 en Aljaraque, de 1.700 metros cuadrados y 5.300 de edificabilidad, y 3 fincas en Isla Cristina, no urbanizables, con un total de 30.000 metros cuadrados; salen con un descuento del 80% respecto al valor tasado.
EN CORTO
Promoción de vivienda
Grupo Insur lanza la campaña “10 años creando Entrenúcleos”, donde cuenta con 15 proyectos y más de 2.200 viviendas entregadas y en desarrollo, manteniendo hasta 2022 colaboración con Aliseda de BBVA; mencionan la inversión de 550 millones en un “barrio moderno, sostenible, y orientado a las necesidades de las familias”. Metrovacesa invierte 98 millones en el desarrollo de tres promociones de 284 viviendas plurifamiliares en los antiguos suelos industriales de Cruz del Campo, indicando que “la oferta de vivienda nueva se ajusta bastante a la demanda en un mercado relativamente equilibrado”. AQ Acentur inicia en Entenúcleos su tercera promoción con 79 viviendas con una inversión de 18 millones, con zonas comunes de usos muy diversos, más de la mitad ya está comercializado; en Andalucía han entregado 1.750 viviendas.
EN CORTO
Financiación y otros aspectos del inmobiliario
ARG con sede en Estepona (Málaga) desarrolla proyectos residenciales locales por importe de 250 millones utilizando instrumentos de inversión alternativa, no bancarios, con inversores privados. Es importante seguir la convocatoria del ICO con 676 millones para impulsar vivienda social y asequible en alquiler en España, invirtiendo en vehículos financieros de 10 a 100 millones por operación, sin llegar al 50% del tamaño del fondo. Es de interés la convocatoria estatal Casa47, con 100 millones para adquirir viviendas dedicadas al parque público de alquiler asequible. También el ICO impulsa en colaboración con la Junta de Andalucía el proyecto Lagoom Living en Málaga, con 530 viviendas en alquiler, de las que se adjudican las primeras 62. Urbanite financia la construcción de 1.400 viviendas en España con algún tipo de protección, y el 54% de la financiación que obtienen dentro de esta línea va a Andalucía. Suba, promotora del grupo Sinerba compra en Antequera (Málaga) una parcela de 17.000 metros cuadrados para desarrollar un parque comercial de 8.000 metros. La Casa de Hormigón construye con paneles de hormigón armado 16 casas de 138 metros cuadrados en Mijas (Málaga), en sólo 7 meses y completamente sostenibles en cuanto a aislamiento, climatología, y eficiencia energética. Servihabitat vende un edificio en construcción en San José de la Rinconada (Sevilla) de oficinas, locales, y aparcamientos, con un total de 7.685 metros cuadrados. Cooperopen y Cosentino Global firman un acuerdo de colaboración para impulsar promociones en régimen cooperativo en las que Cosentino participa como socio técnico en soluciones de materiales y como proveedor especializado.
