El precio más frecuente en Andalucía es de 740€, mientras que en España
es de 850€. Sevilla y Málaga son las capitales más caras
Los precios de alquiler de vivienda se conocen mediante anuncios de ofertas, por lo que no sabemos con exactitud el precio al que finalmente se alquila la vivienda. De los datos con los que trabajamos hemos eliminado los exageradamente altos y bajos, y además, sólo consideramos viviendas plurifamiliares, es decir, edificios.
Tomamos los precios medianos, que son los precios de alquiler que aparecen con más frecuencia. Estos precios medianos son en 2019, y para las capitales de provincia, de 495 euros en Jaén y 550 en Huelva; 600 en Almería y Córdoba; 700 en Cádiz; y 800 en Sevilla y Málaga. El alquiler más frecuente en Andalucía está en 740 euros, y es de 850 euros en España. Hay que tener en cuenta que en amplias zonas la oferta de viviendas en alquiler es muy pequeña o inexistente, incluso en poblaciones de cierto tamaño, por lo que la oferta de alquileres se concentra en ciudades medianas y grandes.
Las variaciones más fuertes de precios entre 2017 y 2018 se producen en Málaga capital, con un 18 por ciento; y luego Almería y Cádiz, 14 y 13 por ciento; 9 por ciento Sevilla; y entre 3 por ciento y precio estable en Córdoba, Granada, Huelva y Jaén. Es peculiar que de 2018 a 2019, el precio mediano ofertado en Málaga cae ligeramente en un 3 por ciento; es la única capital en que esto ocurre, pues en las demás sube entre un 4 y un 10 por ciento, y el precio mediano de alquiler en Andalucía sube un 6 por ciento.
Es interesante analizar la evolución de la propia oferta, pues muestra oscilaciones muy fuertes. Entre 2017 y 2018 crece un 17 por ciento en Andalucía, con un crecimiento del 157 por ciento en Málaga (de 2.400 a 6.200 ofertas), y variaciones muy dispares que van del 50 por ciento en Córdoba, a negativa en Almería Cádiz y Sevilla, esto es, hay menos ofertas de viviendas en alquiler que al año anterior. En 2019 la caída de los anuncios es generalizada, excepto en Málaga donde aumenta un 16 por ciento (de 6.200 a 7.200). Esto mismo ocurre en las ciudades andaluzas de más de 25.000 habitantes donde hay una oferta significativa de alquileres, pues en algunas como Lucena, Puente Genil, Motril, Lepe, Linares y Úbeda, hay muy pocos anuncios. Entre 2017 y 2019 el precio mediano sube más del 20 por ciento en Jerez y Dos Hermanas; entre el 15 y el 11 en Alcalá de Guadaira, Almuñécar, Mijas, y Algeciras; y un 4 por ciento en Marbella. En cuanto a las ofertas de vivienda en alquiler, en general caen en 2019, excepto en Mijas y Marbella.
Estos datos de ofertas son, cada año, el saldo de viviendas disponibles en el mercado, menos las que se alquilan. Hay que considerar que se incorporan viviendas nuevas para alquilar; y los propietarios individuales principalmente –pues es un mercado aún poco profesionalizado- toman decisiones de si poner o no sus viviendas en alquiler. También hay que considerar que se retiran del mercado viviendas que entran en el de alquileres temporales o turístico.
Mapa interactivo de precios en Andalucía
En suma, hay claras tensiones en el mercado de alquiler con precios al alza, que son muy significativas para los años de 2017 a 2019; esto se da no sólo en las capitales de provincia, sino también en algunas poblaciones de cierto tamaño; y las ofertas se reducen pese al incremento de los precios, lo que señala una escasez de vivienda para alquilar.
Mapa interactivo de operaciones en Andalucía
EN CORTO
Poca profesionalización y poca tradición en España
En España la escasez de vivienda para alquilar es significativo, y apenas el 23 por ciento de las familias viven en alquiler, frente a un 30 por ciento de media en la OCDE y 40 por ciento en Francia y 60 por ciento en Alemania. Además el alquiler profesionalizado, por sociedades especializadas, no llega al 10 por ciento del total. Se percibe, sin embargo, un cambio y como ejemplos tenemos el fondo neoyorkino Cerberus, que planea promover 1000 viviendas en 40 suelos de su cartera. También Aedas promueve para alquilar 1.300 viviendas, entre las ciudades elegidas están Granada y Sevilla. Otras operaciones son las de Orion Capital a través de Neinor, aunque son de compraventa más que de promoción, y Ares Management, con una sociedad cotizada dedicada al alquiler residencial en grandes ciudades.
Mucha expectación con el Plan 2000 del Gobierno
Hay muchas expectativas puestas en el Plan 2000, con el que el gobierno de España quiere añadir 5.000 viviendas a las 3.260 que se encuentran en construcción dentro del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, y en el que, en los 120 convenios firmados con comunidades autónomas y ayuntamientos, el estado ha aportado 55 millones de la inversión total de 330 millones. Estas iniciativas para conseguir alquileres asequibles tienen la dificultad de disponer de suelo adecuado y a un precio que haga rentable las inversiones. También es importante el plazo al que se cede el suelo, hasta 50 años, antes de que entre a formar definitivamente parte del parque público de vivienda.
