Entre los años 2004 y 2010 se registra un espectacular incremento de inmuebles que todavía no ha sido absorbido. La reducción de existencias en los últimos años es paulatina.
Recientemente el Ministerio de Fomento ha publicado la estadística del stock de vivienda nueva, que muestra una reducción paulatina, a medida que las viviendas en oferta se van vendiendo y no hay un aumento correspondiente de viviendas construidas. Hay que tener en cuenta que los datos que ofrece el Ministerio son diferencias respecto al año 2004, de manera que un dato de stock cero no significa que no haya viviendas nuevas disponibles, sino que el stock es igual que el que había en 2004; así pues, para conocer el stock total actual hay que añadir a la cifra que figura en el año de que se trate, la cifra de 2004.
Lo primero que llama la atención es el fortísimo incremento de vivienda en España, que se multiplica por seis en muy pocos años, entre 2004 y 2010 (llega a máximos en los dos años 2010, 2011), cuando se siguen terminando viviendas iniciadas en el “boom” inmobiliario, pero ya no se venden. Actualmente la cifra es aproximadamente la que había entre 2007 y 2008.
En Andalucía la evolución es similar a la del conjunto de España; aunque se llega a máximos un poco antes, en 2009; la cifra actual de 79.042 (más el stock de 2004) es también similar a la que había entre 2007 y 2008. Por provincias destaca considerablemente Almería, con más de 20.000 viviendas más que al principio de esta serie, multiplicándose por nueve el stock inicial. En el entorno de 10.000 viviendas añadidas se encuentran Sevilla, Cádiz y Málaga; e inferior, de mayor a menor, están Granada, Córdoba Jaén y Huelva. Si vamos al año de máximos, 2010, vemos que en Almería había aumentado el stock en 23.665 viviendas, y en Málaga en 21.433, sin embargo, cinco años después en Málaga se ha reducido casi a la mitad, mientras que en Almería en poco más de un 10 por ciento.
De estas cifras podemos sacar algunas ideas. La primera que el comportamiento del stock de vivienda en Andalucía sigue el patrón de la media española, tanto en la brusca subida como en la reducción paulatina, como se aprecia en el gráfico, construido con dos escalas diferentes, 1 a 5. La segunda es que se trata de un fenómeno espectacular que hace crecer considerablemente la vivienda disponible para la venta en un tiempo muy breve; a posteriori se comprueba que no había una demanda que absorbiera ese stock, por lo que hay que entender que hubo un mal cálculo de mercado y en la asignación de crédito e inversiones. En tercer lugar, en Andalucía es algo más acusado, si tenemos en cuenta que el stock actual en España es unas cinco veces el inicial, mientras que en Andalucía es de seis veces. Una cuarta cuestión son las diferencias territoriales y las mayores facilidades que hay en algunas provincias y, por supuesto, en mercados locales, para reducir el stock, y las dificultades en otras, como se ve en los ejemplos de Málaga y Almería.
Como conclusión, podemos decir que para analizar la escasez posible de vivienda por reducción del stock disponible, hay que tener en cuenta las características y ubicación de las viviendas en oferta, y si hay o no demanda de ese tipo de viviendas. En la situación actual, en que el mercado se mueve a partir de una situación de relativa estabilidad de precios, se hacen necesarios análisis de mercados locales con métodos profesionales de valoración para prever en lo posible el ajuste que pueda darse en el stock de vivienda y la oportunidad de la nueva promoción.
EN CORTO
Andalucía es la Comunidad que cuenta en la actualidad con mayor número de viviendas, 4,4 millones, según la estadística oficial del Ministerio de Fomento, que contabiliza para España un total de 25,54 millones. De esas viviendas un 74,2 por ciento son primera residencia y el resto tiene otros usos. Las viviendas principales descienden ligeramente tras haber aumentado en la crisis al transformarse viviendas de segunda residencia en primera. En la actualidad hay casi 19 millones de viviendas principales y algo más de 6,5 millones de viviendas que no son primera residencia.
Los usuarios de las llamada viviendas turísticas tienen como principal destino Andalucía, representando un 26 por ciento del total, según el Barómetro del Alquiler Vacacional en España de Home Away, superando ampliamente a otras comunidades. La estancia media es de 5,7 noches y la ocupación media de 4 personas. La facilidad del anuncio en portales de Internet, la visita virtual y la contratación on line facilita sin duda el auge de este tipo de alojamientos turísticos. En turismo rural Andalucía cuenta con casi 90.000 plazas, inferior a la oferta de Cataluña, más de 150.000, y Castilla León, unas 100.000; el incremento de ocupación medida para este verano estará en torno a un 5 por ciento.
