Cada ayuntamiento tiene las competencias para la concesión o denegación de una licencia de obra. En la mayoría de los casos, cada administración local tiene una ordenanza municipal propia, aprobada por su pleno, donde se describen las actuaciones vinculadas al procedimiento para otorgar las licencias de obras en todo el término municipal, incluyendo toda la documentación necesaria que debe presentarse para solicitar la licencia.
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¿Cuándo es necesario solicitar una licencia de obra?
- La parcelación, la segregación o cualquier otro acto sobre división de fincas, tanto fincas urbanas como fincas rústicas.
- Los grande movimientos de tierra, y las obras de desmonte y explanación sobre cualquier clase de suelo.
- Las obras de ampliación, reforma, modificación o rehabilitación de edificios, construcciones, o edificaciones ya existentes, cualquiera que sea su alcance, extensión, finalidad y destino.
- Las obras de edificación, incluyendo la construcción e implantación de instalaciones de todo tipo como obra nueva.
- Las obras de construcción, y los usos, que vayan a realizarse con carácter provisional.
- Las obras demolición de las construcciones, y los edificios, excepto en los casos que hayan sido declarados como ruina física inminente. En esta excepción la tramitación previa de la licencia de obras no será requerida.
- En general, la primera utilización y ocupación de cualquier edificio o instalación física en general.
- El cambio objetivo, total o parcial, del uso de las construcciones levantadas por la obra.
- La extracción de áridos, y también la explotación de canteras. Sin excluir la documentación específica que la normativa legal requiere para poder realizar legalmente estas actividades.
- La acumulación de vertidos. Y también el depósito de materiales ajenos a las características originales y propias del entorno natural que contribuyan al deterioro o a la degradación de este espacio.
- El cerramiento de fincas, muros y vallados de la edificación.
- La apertura de nuevos caminos, incluyendo la modificación del camino existente y/o su pavimentación para favorecer el tránsito.
- La instalación de casas prefabricadas en una ubicación determinada, tanto si es de manera provisional como si fuera de manera permanente.
- La instalación de invernaderos, o infraestructuras similares.
- La tala de masas arbóreas (conjunto de árboles), vegetación arbustiva (conjunto de arbustos) o árboles aislados que, por sus circunstancias, puedan afectar drásticamente al paisaje o estén protegidos por la normativa legal correspondiente.
- La colocación de carteles o vallas, de propaganda o de publicidad, visibles desde la vía pública.
- También las instalaciones que puedan afectar al subsuelo donde se ubiquen.
- La instalación de tendidos eléctricos, telefónicos u otros tendidos similares. Se incluye también la instalación de antenas o dispositivos de telecomunicaciones de cualquier tipo.
- La construcción de presas, balsas, obras de defensa y corrección de los cauces de agua públicos, vías públicas o privadas, y en general, cualquier tipo de obras o usos que afecten a la orografía y configuración del territorio.
- La rehabilitación integral de edificaciones.
- La alteración sustancial de la estructura o fachada exterior de un edificio.
- Actuaciones sobre bienes catalogados como bien de interés cultural, o edificaciones protegidas por las leyes de protección del patrimonio.
- Obras en construcciones que, aunque estén fuera de la ordenación municipal sobre el Plan Urbanístico vigente, requieren de un proyecto arquitectónico por su relevancia y complejidad.
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Pasos para solicitar la licencia de obras a mi ayuntamiento.
Las solicitudes de licencias de obras deberán presentarse en los puntos habilitados legalmente por el Ayuntamiento para tramitarlas. Por supuesto, se deberá adjuntar toda la documentación completa que la normativa municipal requiere. La administración local debe conocer todos los detalles del proyecto para poder evaluar y tramitar correctamente cada expediente.
A efectos legales los plazos empiezan a correr a partir del momento que el escrito correspondiente, debidamente rellenado, con el proyecto de obra o la memoria adjuntas, y toda la documentación complementaria que la ley municipal exija, sea todo entregado y tenga la confirmación de la entrada en el Registro del Ayuntamiento.
La documentación que se haya presentado, una vez que se conceda la licencia de obra correspondiente, se incorporará al documento legal como condición material de su otorgamiento. A la vista de esta documentación presentada por el interesado, los servicios municipales emitirán los informes técnicos, y también jurídicos, preceptivos. Y una vez que se emitan todos los informes que se requieran, y se haya completado el expediente municipal, se formulará una propuesta de resolución (que esperamos que sea a nuestro favor, en sentido positivo) y se elevará al órgano competente para la adopción del acuerdo definitivo.
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¿Cuánto tardará en conseguir mi licencia de obras?
Para recibir respuesta a la solicitud de licencia de obras, el plazo de resolución más habitual son tres meses desde el momento de presentación de la solicitud en el Registro de Entrada del Ayuntamiento. Pero es conocido que el plazo para otorgar la licencia de obras, o cualquier otra tramitación con la administración pública, puede variar según la carga de trabajo y el número de efectivos que tenga el área de Urbanismo municipal correspondiente.
Ya hemos apuntado que las licencias del Ayuntamiento de Madrid tienen un plazo de resolución de dos meses. En cambio, por ejemplo, para las licencias de urbanismo en Zaragoza depende del procedimiento. Si es un procedimiento simplificado, que no requiere un informe Servicio Prevención incendios ni afecta a elementos estructurales en el término municipal, el plazo máximo de resolución se fija en un mes. En el procedimiento abreviado, si requiere un dictamen de alguna comisión provincial o municipal de patrimonio cultural, el plazo máximo de resolución se fija en dos meses. Y en el mismo procedimiento abreviado, si requiere un informe de Servicio de Prevención de incendios, o afecta a elementos estructurales, el plazo máximo de resolución sigue siendo de dos meses.
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