El precio de la vivienda caerá hasta 2021 para iniciar una tímida recuperación en 2022
En Euroval y en su Instituto de Análisis Inmobiliario (Instai) hemos elaborado una proyección a tres años de los precios de la vivienda en España, nueva y usada. Esta proyección se basa en una metodología propia cuya idoneidad ya ha sido confirmada en trabajos anteriores para periodos de tiempo semejantes.
Para el cálculo de nuestra proyección hemos seleccionado cuatro variables. Por una parte, el tipo medio hipotecario y el stock de vivienda disponible para su venta, que en el trienio analizado continuarán siendo muy positivas para el mercado residencial. La tercera variable es la tasa de empleo, que explica muy bien la formación del precio de la vivienda y que en nuestra análisis muestra una tendencia a la baja como resultado de las actuales circunstancias.
Finalmente, la evolución de los precios, la variable objetivo, que en los últimos trimestres ha mostrado un cierto equilibrio, lo que nos ha permitido suponer que su efecto no sería significativo.
Tipo medio hipotecario
Partiendo de un tipo medio hipotecario de 1,805 en el último trimestre de 2019, nuestro modelo considera una reducción de hasta el 1,700 en 2020, del 1,650 para 2021 y del 1.625 para 2022.
Son varias las razones que justifican esta proyección. Las compras de los bancos centrales son tan grandes y generalizadas que afectan a los tipos de interés, principalmente en el corto plazo. Además, el tipo medio hipotecario guarda una cierta relación con el del interbancario a un año, que sirve como referencia a los préstamos hipotecarios, por lo que la tendencia a la baja de aquel siga a la del este. En cuanto a los tipos fijos de las hipotecas, la tendencia ha sido también descendente, en consonancia con la caída de los costes de financiación de las entidades.
Stock de vivienda
Esta variable recoge las variaciones de vivienda nueva disponible para la venta, que proporciona el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, expresada como la diferencia entre el stock actual y el existente en 2004. En el cálculo de nuestra proyección, suponemos una reducción lineal del 10%, similar a la de estos últimos años. Además, hemos tenido en cuenta la ralentización que podría darse en la promoción y en la construcción residenciales. Puesto que el stock ya se encuentra en un nivel relativamente bajo, una merma limitada del mismo permitiría mantener constante el porcentaje de reducción.
Empleo y ocupados
En este caso partimos de la equivalencia “activos = ocupados + desocupados”. De esta manera, en la estimación del porcentaje de ocupados suponemos una evolución de la población activa similar a la de estos últimos años.
En efecto, los “activos” pueden variar en función de la inmigración y del crecimiento vegetativo de la población, así como ce la incorporación o el retraimiento de la población al mercado de trabajo. En nuestra proyección, descartamos tanto un movimiento migratorio significativo como que la población española experimente un repunte en su crecimiento vegetativo.
Por otra parte, en las fases de auge económico sí suele darse un aumento de las personas que se incorporan al mercado laboral, ocurriendo lo contrario en las de recesión. Sin embargo, la experiencia de la crisis anterior muestra que hubo personas que se incorporaron al mercado laboral con el objetivo principal de acceder a alguna de las ayudas que se daban a las personas desempleadas. Teniendo en cuentas estas consideraciones, hemos concluido que tales comportamientos podrían equilibrarse y mantener estable la población activa.
En nuestra hipótesis sobre el desempleo tomamos como referencia las proyecciones del documento Actualización del escenario económico 2020-2021, elaborado por el Departamento de Economía de la CEOE con fecha del pasado 12 de mayo, De acuerdo con él, los valores medios de desempleo para el trienio analizado serían los siguientes: 19,5% para 2020, 21% para 2021 y un 20% para 2022, si bien este último dato es una aproximación nuestra, pues el documento de la CEOE no ofrece estimaciones para ese año.
Precio medio de la vivienda
A partir de los anteriores estos supuestos, nuestra proyección concluye que el precio medio de la vivienda en España pasaría de 1.653 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2019, a 1.606 euros en el cuarto trimestre de 2020, a 1.563 euros en el cuarto trimestre de 2021 y a 1.570 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2022.
En total, la caída media en los precios desde finales de 2019 a finales de 2022 sería de un 3% para 2020, de un 5,5% para 2021 y de un 5% para 2022. El descenso más significativo se registraría en 2021, iniciándose a partir de entonces una recuperación del valor de las viviendas, pero sin alcanzar los niveles del último trimestre de 2019.
De qué manera este nuevo contexto afectará a los diferentes mercados y productos residenciales sigue siendo un enigma con los datos disponibles hasta fecha. Cabe suponer que en lo que se refiere a la vivienda nueva, esta seguirá desarrollándose conforme a la previsión que tenía antes del parón de la actividad económica. Como además se trata de operaciones que en su mayoría ya están pre contratadas es difícil que acuse variaciones significativas. El resto del mercado, la vivienda usada, que antes de la crisis ya suponía en torno al 85%, se va a restringir bastante. ¿En qué porcentaje? En el momento actual es imposible decirlo, pero es evidente que el número de operaciones de compraventa ya está decreciendo. Naturalmente, este panorama no es extensible ni al conjunto del territorio nacional ni a todas las tipologías, pero es de esperar que sea más acusado en la vivienda usada y más intenso en las pequeñas ciudades que en las grandes urbes, donde la demanda se recuperará aunque muy lentamente.
En los siguientes gráficos recogemos nuestra proyección del precio de la vivienda para el período 2020-2022 con y si efecto asociado a la COVID-19. La línea azul de cada gráfico representa la proyección en las circunstancias actuales y la roja, la tendencia probable de no haber ocurrido este evento disruptivo.
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