Proyectamos los precios de la vivienda, nueva y usada, siguiendo métodos propios, utilizados con anterioridad, y que ajustaban razonablemente bien los precios para un período de hasta tres años. Sin embargo, las circunstancias actuales hacen que cualquier proyección se tenga que estar adaptando a la evolución excepcionalmente imprevisible de la economía.
Las variables seleccionadas para explicar la evolución del precio de la vivienda son el tipo medio hipotecario y la reducción del stock de vivienda disponible para la venta, que continúan siendo positivas. Por otra parte, hemos comprobado que la evolución del empleo es una variable que ajusta bien con el precio de la vivienda, por lo que tomamos su efecto a la baja. La propia tendencia de los precios es también una variable explicativa de los mismos, sobre todo en períodos de subidas de precios, pero ya antes de la crisis se habían estabilizado, por lo que puede excluirse del análisis.
Con respecto al tipo medio hipotecario, partiendo de un tipo medio de 1,805 por ciento, hemos supuesto una reducción hasta el 1,625 para 2022. En cuanto al stock de vivienda, que recoge las variaciones de vivienda nueva disponible para la venta –medida como diferencia entre el stock actual y el existente en 2004-, suponemos una reducción progresiva hasta el 10%, a partir del stock de unas 86.500 viviendas que hay en nuestra Comunidad. Para determinar la variable empleo, hemos partido de la identidad: activos igual a ocupados más desocupados; suponiendo que se mantiene la población activa, y con una hipótesis sobre la evolución de los desocupados, calculamos el número de ocupados. Siguiendo la proyección para dos años de la Confederación Española de Organizaciones Empresariales para España, partiendo del desempleo antes de la crisis, añadimos 5,7, 7,2 y 6,2 puntos porcentuales al desempleo medio en Comunidad Valenciana en 2020, 2021, y 2022; aplicamos estos mismos incrementos a las provincias, y restándolo de la población activa, calculamos el número de empleados medios probables cada uno de los años.
Con estos supuestos, entre el cuarto trimestre de 2019, y el cuarto de 2022, los precios medios de la vivienda caerían un 11 por ciento en Comunidad Valenciana, y los precios medios pasarían de 1.232 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2019, a 1.147, 1.112 y 1.110, en el cuarto trimestre de 2020, 2021, y 2022, respectivamente. Por provincias, en Castellón bajarían un 8,2 por ciento los precios, de una media de 1.067 euros por metro cuadrado en el último trimestre de 2019, a 966 en el último trimestre de 2022; para estos mismos periodos bajarían de 1.197 euros por metro cuadrado a 1.072 en Valencia, un 11,6 por ciento; y de 1.315 a 1.194 en Alicante, un 10,1 por ciento.
La evolución será distinta según se trate de viviendas nuevas o usadas, pues mientras las primeras tendrán poca oferta y precios estables, las usadas es probable que bajen; no hay que olvidar que las compraventas de vivienda usada suponen más del 85 por ciento del total, por lo que su importancia en la evolución del precio medio es decisiva. Hay que tener en cuenta que los precios oscilarán considerablemente según los mercados locales, y estos datos medios no son incongruentes con otros ocasionales que se publican sobre evolución del precio de carteras, promociones concretas, o precios de oferta de los portales.
