Tribuna de opinión de Gumersindo Ruiz, consejero de Euroval

 

Este año 2022 ha sido sin duda muy positivo para el sector inmobiliario, teniendo en cuenta la gran incertidumbre de la guerra y suministro de energía, que hacían presagiar al inicio una situación similar a la de los dos años anteriores, con un sector inmobiliario resiliente, pero con cifras bajas. Esto no ha sido así, y tomando por ejemplo el residencial, con los últimos datos disponibles vemos un crecimiento del precio medio de total de vivienda libre del 6% respecto a 2019, lo cual es moderadamente positivo, aunque hay desde luego zonas con tensión en los precios. Las transacciones han aumentado también considerablemente, recuperando en 2022 la caída en los dos años anteriores. Como es un dato acumulativo, si sumamos las transacciones en 2020, 2021 y 2022, dividimos por tres, y lo comparamos con 2019, el incremento en las transacciones es el del 3,3%; esta misma comparación sólo entre 2022 y 2019 da un crecimiento del 30%, pero es que en 2020 hubo una caída muy sustancial de compraventas por lo que las cifras de 2021 y 2022 están compensando las transacciones que se pospusieron. Con estos matices, lo mejor del año es pues la recuperación del inmobiliario, superando las debilidades de los dos años anteriores, y lo peor la persistente debilidad en la producción de vivienda, pues la nueva sigue siendo alrededor del 15% del total de transacciones. Es positivo el mantenimiento de la demanda en todos los segmentos, y negativa la inflación, que ha provocado un endurecimiento de la política de los bancos centrales. También es muy positivo el énfasis y recursos que se destinan a la rehabilitación energética, siendo la cara negativa la debilidad de las comunidades autónomas y entes locales para desarrollarlo.

 

 

El logístico sobresale

El mejor segmento de mercado es el logístico, vinculado al auge de la compra online y a las carencias de centros de distribución adecuados, y podría finalizar 2022 con inversiones cercanas a los 2.700 millones de euros. Hay que distinguir entre inversiones financieras o en obras, pues no tiene el mismo efecto sobre el crecimiento y empleo. Sin embargo, junto a las operaciones de cambio de propiedad de hoteles, edificios de vivienda para alquilar, residencias, y otros activos, la inversión en todo tipo de obra en 2022 podría estar en el entorno de 85.000 millones de euros, lo cual es un hito. En este sentido habría que combinar inversión financiera y obra para determinar cual es el mejor segmento, y el logístico parece ofrecer una combinación equilibrada de ambas.

 

 

La política monetaria afectará

El sector inmobiliario no va a ser una excepción en la ralentización inevitable de la economía en 2023. El endurecimiento de la política monetaria afecta más por el freno que ejerce sobre el crecimiento y el empleo a corto plazo, que por el efecto en sí de la subida del tipo de interés, que ha sido anormalmente bajo durante mucho tiempo, con lo que los tipos actuales son una vuelta a la normalidad. Las perspectivas para 2022, además de cómo evolucione la inflación, dependen de la guerra y la operatoria de los mercados de energía. El Banco Central Europeo proporciona una clave sobre la perspectiva del inmobiliario en su informe sobre préstamos en el área del euro, donde junto a un endurecimiento en las condiciones de concesión de crédito, se ve también un retraimiento de la demanda en el residencial. Es fundamental la evolución del empleo, pues encontramos una relación (aunque no de causa efecto pero sí de variables que se mueven juntas en el tiempo) entre la actividad inmobiliaria y el empleo, no sólo en vivienda sino también en comercial; de aquí la importancia para el inmobiliario de que se haya seguido una política de mantenimiento del empleo.

 

 

No habrá sector predominante

La actividad logística continuará siendo importante para cubrir necesidades estructurales que siguen existiendo. El segmento hotelero seguirá con operaciones financieras y para gestión, pero se frenará el aumento de plazas hoteleras. El comercio estabilizará la cantidad de metros cuadrados de superficie nueva por habitante, continuando la diversificación por ejemplo hacia locales relacionados con actividades de salud. En cuanto a la vivienda, las transacciones bajarán pero no bruscamente, el precio de la vivienda usada debería ralentizarse creciendo por debajo del 4%, y de manera desigual en el territorio, y la oferta de vivienda nueva será más escasa, siguiendo los precios al alza. Las operaciones de empresas y fondos mostrarán cierto retraimiento, mayor a medida que avanza 2023, y se invertirá de forma similar a 2022 en viviendas para alquiler, como sustituto de la compra. Los segmentos del inmobiliario dependen de forma diversa de la situación de la economía y el empleo, la financiación, el riesgo y rentabilidad esperado en un segmento, y desde luego la oferta y demanda, por lo que a medida que avance 2023 y según evolucionen las variables económicas, irá cambiando también la asignación de inversión a segmentos, aunque las decisiones siguen una inercia en un sector que es poco líquido.