El director del Servicio de Estudios de Euroval, Gumersindo Ruiz, repasa el comportamiento del mercado residencial y analiza cómo están repercutiendo en los precios de la vivienda variables como el aumento de los tipos de interés, el mayor porcentaje de compras sin hipoteca o el repunte de las adquisiciones por parte de extranjeros para El Inmobiliario mes a mes
¿Cómo han afectado al precio de la vivienda las subidas de tipos de interés y la incertidumbre económica durante el primer semestre? ¿Y qué creen que sucederá con los precios durante la segunda mitad del año?
En unos trabajos recientes que hemos realizado sobre tipo de interés y mercado de vivienda, encontramos una relación estadísticamente significativa y en sentido negativo entre tipo de interés y precios de vivienda, a largo plazo y de manera general. Los tipos influyen de tres formas: en la demanda por encarecimiento de la hipoteca; en la oferta, por aumentar el coste de financiación; y en las decisiones de inversión, al haber en el mercado alternativas de inversión con tipos más altos. Pero en plazos cortos no se aprecia un efecto del tipo de interés. De forma más concreta, la elevación de tipos afecta más a los mercados de viviendas más caras; el efecto es mayor cuando pasan varios trimestres de subida de tipos; y hay mercados con una fuerte presión de demanda, donde continúan subiendo los precios. Pero ningún mercado es inmune a una subida continuada de tipos y a las expectativas de que estos se mantengan elevados un tiempo; y este hecho ha sido muy claramente explicado para la vivienda por el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, en su intervención en Jackson Hole a finales de agosto.
La incertidumbre económica viene de hechos exteriores como la guerra y las distorsiones en los mercados de energía, materias primas, y cadenas de suministro; la economía española ha tenido un buen comportamiento en crecimiento, comercio exterior, empleo, y precios al consumo; aunque tampoco la economía y la vivienda serán inmunes a los problemas que se dan en nuestro entorno. Para finales de 2023 seguimos esperando un crecimiento anual de los precios medios de la vivienda en torno al 2,5%, llegando a los 1.800 euros por metro cuadrado, con las conocidas disparidades entre los mercados locales de vivienda, y entre la nueva y la usada.
¿Qué tipo de vivienda es más susceptible a registrar una bajada o estabilización de los precios? ¿Y en qué zonas se prevé podría darse un enfriamiento de los precios?
Recientemente, Euroval ha publicado su Informe sobre Precios Máximos y Mínimos de vivienda en España por provincia, y una de sus principales conclusiones es que en el rango de precios más elevados de vivienda, este precio se frena o desciende. De las siete provincias con precios más altos: Baleares, Madrid, Gipuzkoa, Málaga, Barcelona, Bizkaia y Álava, en cinco de ellas: Baleares, Gipuzkoa, Málaga, Barcelona y Álava, los precios más altos caen con respecto a 2022. No es una característica general, tal como puede verse en el mapa adjunto, pero indica que hay precios que han llegado a un límite; al desplazarse la demanda a tramos inferiores no es extraño que se vean ligeras subidas en tramos intermedios por ejemplo entre el 40% y 60% de la distribución de precios.
Por otra parte, en un trabajo reciente vemos que agrupando los distritos de la ciudad de Madrid en caros, medios, y más bajos, el crecimiento de los precios en los últimos diez años ha sido proporcional al precio absoluto, esto es, ha habido mayor demanda en los distritos más caros, que cayeron menos en la crisis inmobiliaria, y luego subieron más. Esto puede hacer que revierta la situación y se estabilicen los precios en los distritos de precios altos. Habría que considerar también el papel de la vivienda rehabilitada, que se irá impulsando a medida que el final de los fondos Next Generation, junio 2026, se va acercando; es una variante de la vivienda usada, cuyo valor podría aproximarse partiendo de su valor de mercado y añadiendo los fondos invertidos en la rehabilitación.
¿Consideran que la situación actual ha contribuido a marcar más la diferencia entre los mercados de vivienda nueva y de pisos de segunda mano?
El mercado de vivienda nueva lleva diez años con transacciones anuales en torno a las 100.000 viviendas, y últimamente a la baja, con precios medios en torno a los 265.000 euros; mientras que el de vivienda usada está en el entorno de las 650.000 y también cayendo, con precios alrededor de 175.000 euros. Son dos mercados diferentes; uno, donde los precios crecen continuamente con una oferta estancada; y otro, que se ajusta ocasionalmente reduciendo precios. Pero recientemente la caída es general en el total de transacciones, 10% con datos notariales, y cerca del 4%, con datos registrales del INE. Lo que ocurre en el mercado de vivienda nueva hay que verlo en el contexto de las relativamente reducidas transacciones; además, parte del incremento de precios en los últimos años puede deberse a la indudable mejor calidad de la vivienda que se construye, por lo que estaríamos comparando en el tiempo precios de viviendas que no son comparables.
La compraventa de vivienda al contado y sin necesidad de hipoteca está aumentado y según los últimos datos de notarios y registradores ha alcanzado máximos históricos. ¿Cómo está afectando esta tendencia al mercado residencial y más concretamente al sector de la tasación?
Esta estadística de las transacciones de vivienda que llevan préstamo hipotecario no sigue una tendencia clara. Superaba ampliamente el 65% en los años anteriores a la crisis inmobiliaria, cayó a un mínimo del 30% en 2013, y luego ha ido oscilando alrededor del 40%. No depende solo del mercado de hipotecas, sino de factores como el peso relativo de la vivienda nueva que casi siempre lleva hipoteca, y el peso de las compras por extranjeros, que no piden financiación. En quince años es una constante la caída del saldo vivo hipotecario, pues sigue reduciéndose la deuda acumulada en los años anteriores a la gran crisis inmobiliaria, de manera que se amortiza más capital que crédito hipotecario nuevo se concede, aunque este sea positivo. Igual ocurre con la reducción del saldo vivo de los títulos hipotecarios con los que los bancos financian el crédito hipotecario, ratio que está actualmente en el 40%. La novedad es que la contratación de nueva hipoteca entra este año en negativo, quizás más por retraimiento de demanda que por la disponibilidad por parte de las entidades financieras.
Para las sociedades de tasación es sin duda relevante, pues la valoración de viviendas para constituir hipoteca es una parte sustancial del negocio. No obstante, una sociedad de tasación tiene un conocimiento del inmueble, sistemática en la valoración, procesos y tecnología para la determinación del valor, y una base de datos en continuo enriquecimiento, que aunque no haya la obligatoriedad de una tasación, resulta interesante contar con una buena información, y a un coste muy razonable, en una transacción o transmisión inmobiliaria de cualquier índole.
¿Cómo ha evolucionado la demanda internacional de vivienda en España durante lo que llevamos de año? ¿Cómo estima que cerrará el ejercicio en lo que se refiere a la adquisición de casas por parte de extranjeros en un año en el que el turismo español podría batir récord?
La demanda de vivienda por extranjeros fue un puntal estabilizador del mercado de la vivienda en España tras la gran crisis inmobiliaria, cuando se desploma la demanda interna. Más recientemente, y localmente, puede tener un efecto de presión al alza de los precios, aunque no se encuentra una relación significativa generalizable entre porcentaje de compradores extranjeros sobre el total, y nivel del precio de la vivienda. Los extranjeros residentes suelen representar un porcentaje inferior al 15% de las transacciones totales en las localidades donde se concentran, y compran a precios medios de 1.600 euros por metro cuadrado, mientras que los no residentes llegan a superar en algunas localidades el 30% del total de compras y pagan precios medios en torno a 2.550 euros. Así pues, los residentes pueden asimilarse en su comportamiento en el mercado de vivienda a los nacionales, mientras que los no residentes buscan unas pocas localidades caras, pagan en ellas los precios más altos, y no recurren a la financiación hipotecaria. En 2023 los extranjeros llegarán al menos al 20% de las compraventas totales de vivienda en España, con un incremento sobre años anteriores.
La cuestión del turismo es diferente, pues la presión principal es sobre el alquiler temporal, y en un trabajo reciente realizado en nuestro entorno encontramos evidencia local, una vez tomadas en consideración otras variables del mercado, de que el alquiler temporal hace aumentar el precio, pues las mayores rentas en este tipo de vivienda impulsa la demanda. Este efecto sobre el precio de la vivienda es mucho más fuerte que sobre las rentas de alquiler a plazos largos.
El inmobiliario mes a mes n. 217
