El director del Servicio de Estudios de Euroval, Gumersindo Ruiz, repasa el comportamiento del mercado residencial y analiza cómo están repercutiendo en los precios de la vivienda variables como el aumento de los tipos de interés, el mayor porcentaje de compras sin hipoteca o el repunte de las adquisiciones por parte de extranjeros para El Inmobiliario mes a mes
¿Cómo han afectado al precio de la vivienda las subidas de tipos de interés y la incertidumbre económica durante el primer semestre? ¿Y qué creen que sucederá con los precios durante la segunda mitad del año?
En unos trabajos recientes que hemos realizado sobre tipo de interés y mercado de vivienda, encontramos una relación estadísticamente significativa y en sentido negativo entre tipo de interés y precios de vivienda, a largo plazo y de manera general. Los tipos influyen de tres formas: en la demanda por encarecimiento de la hipoteca; en la oferta, por aumentar el coste de financiación; y en las decisiones de inversión, al haber en el mercado alternativas de inversión con tipos más altos. Pero en plazos cortos no se aprecia un efecto del tipo de interés. De forma más concreta, la elevación de tipos afecta más a los mercados de viviendas más caras; el efecto es mayor cuando pasan varios trimestres de subida de tipos; y hay mercados con una fuerte presión de demanda, donde continúan subiendo los precios. Pero ningún mercado es inmune a una subida continuada de tipos y a las expectativas de que estos se mantengan elevados un tiempo; y este hecho ha sido muy claramente explicado para la vivienda por el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, en su intervención en Jackson Hole a finales de agosto.
La incertidumbre económica viene de hechos exteriores como la guerra y las distorsiones en los mercados de energía, materias primas, y cadenas de suministro; la economía española ha tenido un buen comportamiento en crecimiento, comercio exterior, empleo, y precios al consumo; aunque tampoco la economía y la vivienda serán inmunes a los problemas que se dan en nuestro entorno. Para finales de 2023 seguimos esperando un crecimiento anual de los precios medios de la vivienda en torno al 2,5%, llegando a los 1.800 euros por metro cuadrado, con las conocidas disparidades entre los mercados locales de vivienda, y entre la nueva y la usada.
¿Qué tipo de vivienda es más susceptible a registrar una bajada o estabilización de los precios? ¿Y en qué zonas se prevé podría darse un enfriamiento de los precios?
Recientemente, Euroval ha publicado su Informe sobre Precios Máximos y Mínimos de vivienda en España por provincia, y una de sus principales conclusiones es que en el rango de precios más elevados de vivienda, este precio se frena o desciende. De las siete provincias con precios más altos: Baleares, Madrid, Gipuzkoa, Málaga, Barcelona, Bizkaia y Álava, en cinco de ellas: Baleares, Gipuzkoa, Málaga, Barcelona y Álava, los precios más altos caen con respecto a 2022. No es una característica general, tal como puede verse en el mapa adjunto, pero indica que hay precios que han llegado a un límite; al desplazarse la demanda a tramos inferiores no es extraño que se vean ligeras subidas en tramos intermedios por ejemplo entre el 40% y 60% de la distribución de precios.
Por otra parte, en un trabajo reciente vemos que agrupando los distritos de la ciudad de Madrid en caros, medios, y más bajos, el crecimiento de los precios en los últimos diez años ha sido proporcional al precio absoluto, esto es, ha habido mayor demanda en los distritos más caros, que cayeron menos en la crisis inmobiliaria, y luego subieron más. Esto puede hacer que revierta la situación y se estabilicen los precios en los distritos de precios altos. Habría que considerar también el papel de la vivienda rehabilitada, que se irá impulsando a medida que el final de los fondos Next Generation, junio 2026, se va acercando; es una variante de la vivienda usada, cuyo valor podría aproximarse partiendo de su valor de mercado y añadiendo los fondos invertidos en la rehabilitación.
¿Consideran que la situación actual ha contribuido a marcar más la diferencia entre los mercados de vivienda nueva y de pisos de segunda mano?
El mercado de vivienda nueva lleva diez años con transacciones anuales en torno a las 100.000 viviendas, y últimamente a la baja, con precios medios en torno a los 265.000 euros; mientras que el de vivienda usada está en el entorno de las 650.000 y también cayendo, con precios alrededor de 175.000 euros. Son dos mercados diferentes; uno, donde los precios crecen continuamente con una oferta estancada; y otro, que se ajusta ocasionalmente reduciendo precios. Pero recientemente la caída es general en el total de transacciones, 10% con datos notariales, y cerca del 4%, con datos registrales del INE. Lo que ocurre en el mercado de vivienda nueva hay que verlo en el contexto de las relativamente reducidas transacciones; además, parte del incremento de precios en los últimos años puede deberse a la indudable mejor calidad de la vivienda que se construye, por lo que estaríamos comparando en el tiempo precios de viviendas que no son comparables.