En nuestro Observatorio analizamos la Encuesta Trimestral del Banco Central Europeo (BCE) sobre crédito y la evolución de la compraventa de viviendas con hipotecas
La Encuesta Trimestral del BCE sobre crédito en la zona del euro indica, para España, que los estándares de concesión de crédito para compra de vivienda por familias se restringieron.
Una de las razones es que las perspectivas del mercado de la vivienda no se ven tan favorables como hace unos meses. La Encuesta da una información media, por lo que los estándares pueden continuar siendo bastante laxos en mercados y promociones locales; y además, afecta principalmente a la vivienda usada, no a la nueva. Otro factor de relativo endurecimiento viene de una mayor percepción del riesgo por las entidades, aunque consideran neutrales las restricciones de balance; la presión de la competencia opera en sentido contrario, hacia unos estándares más relajados.
Las condiciones y términos en que se conceden y formalizan los préstamos hipotecarios no experimentan cambios significativos, aunque los bancos pretenden obtener mayores márgenes, sobre todo en créditos que identifican con un mayor riesgo. Esta percepción podemos tomarla como un indicador de cambios en el mercado de la vivienda, pero sobre todo en las hipotecas, y repercutirá en unas condiciones menos favorables para los clientes; y todo ello pese a la presión antes mencionada de la competencia.
Hay que destacar que, en contra de lo que venía ocurriendo, el número de solicitudes de crédito rechazadas respecto al total de solicitudes, aumenta.
Se considera que tras la crisis y las dificultades en la concesión de hipotecas, la demanda se auto limitaba y se presentaban solicitudes de crédito que tenían mucha probabilidad de ser atendidas; esta situación cambia, y hay menos coincidencia entre las solicitudes de préstamos y los estándares y condiciones que ponen las entidades. La demanda también está cambiando; por una parte por las menores expectativas que despierta el mercado de la vivienda, y por otra por la menor confianza de los consumidores.
Una cuestión diferente, que mencionan los bancos, es la menor demanda que les llega por la competencia de la financiación alternativa no bancaria. En este panorama, los tipos de interés siguen siendo un elemento muy positivo en la compra de vivienda con hipoteca; actualmente el tipo medio hipotecario está en 2,056%, con ligeras subidas recientes, que reflejan la incorporación de préstamos nuevos.
Año a año, con los últimos datos disponibles, se han formalizado 373.000 hipotecas, con un crecimiento del 9%; de estas operaciones las destinadas a compra de vivienda han sido 267.000, con un 13% de crecimiento anual. En 2009 sólo el 33% de las hipotecas que se constituían se dedicaban a financiar la compra de viviendas –muchas de ellas eran afianzamientos de créditos existentes-, y actualmente es el 70%, lo que indica que hay una actividad en el mercado de compraventa de vivienda sostenida por el crédito hipotecario. También, contando año a año, las compraventas de vivienda son 583.000 operaciones, con un crecimiento anual del 8%, de las cuales el 46% se financian con hipoteca. Téngase en cuenta que en 2013 era sólo el 32%, después de haber ido bajando desde el 61% en 2007. Por último, según datos del Banco de España, el saldo vivo de crédito bancario a hogares para compra de vivienda, que es el más importante en España, cae en un año en 1,4%, pues aunque se dan préstamos nuevos, se amortiza más crédito que el que se crea; no obstante, se aprecia que las caídas son paulatinamente descendientes.
El crédito hipotecario nos proporciona información interesante sobre el mercado de vivienda
Podemos sacar algunas conclusiones, en primer lugar, las entidades de crédito endurecen relativamente sus estándares de concesión, así como las condiciones de los créditos, aunque la fuerte competencia y los tipos de intereses muy bajos hacen que se siga viviendo un momento excepcional para la financiación de la vivienda.
Un segundo punto es que la demanda de crédito se retrae algo ante las menores expectativas que genera el mercado de vivienda.
En tercer lugar, el crédito para vivienda es ya el 70% de todas las hipotecas que se constituyen, frente a sólo el 33% en 2009; el crédito apoya, pues, a la compraventa.
Cuarto, del total de compraventas de viviendas el 45,8% se financia con hipoteca, este porcentaje ha llegado a estar en el 32%.
Por último, el crédito bancario nuevo para hipotecas sigue siendo inferior a las amortizaciones que se producen, pero con tendencia a igualarse.
