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- El alquiler residencial crece en torno a un 10% anual y está impulsando el trasvase de hogares hacia la compra de vivienda, reforzando la presión sobre los precios.
- El encarecimiento del 13,08% en vivienda usada se trata como una anomalía estadística de la demanda, descartándose un escenario de burbuja generalizada.
- La oferta real sigue estancada en 8.000 viviendas al mes por falta de mano de obra y suelo, pese a que la actividad constructora escala un 8,4%.
- El récord de 133.000 hipotecas trimestrales alerta al 67% de los expertos, que temen que el crédito presione los precios ante la falta de vivienda nueva.
Madrid, 13 de mayo de 2026. – El encarecimiento del alquiler y la presión sobre la capacidad de pago de los hogares están acelerando el paso hacia la compra de vivienda, un fenómeno que se consolida como uno de los principales motores del actual ciclo inmobiliario.
Según la XXIII edición del Observatorio de la Valoración de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), esta dinámica está contribuyendo a sostener las subidas de precios en un mercado marcado por la escasez de oferta y el repunte de la demanda. El informe cuenta con la colaboración de la profesora Paloma Taltavull y un panel de 11 expertos, incluyendo socios de la AEV y otros reconocidos economistas.
Nuestra tasación oficial refleja el valor real de mercado del inmueble, mediante un informe técnico elaborado por profesionales cualificados y conforme a la normativa vigente.
Precios al alza: una anomalía persistente por factores de oferta y demanda
El informe revela que los precios residenciales han superado el 12% de crecimiento interanual al cierre de 2025, con la vivienda usada subiendo un 13,08% y la nueva un 12,8%. Esta evolución se califica como una “anomalía estadística” que podría durar todo 2026, ya que el incremento no parece responder a los fundamentos económicos tradicionales.
A pesar de estas cifras, el 88% de los panelistas internos considera que no constituye una señal inequívoca de sobrecalentamiento especulativo, sino que refleja tensiones estructurales.
Entre los factores anómalos que impulsan los precios destacan la demanda embalsada post-Covid, el ahorro acumulado, la entrada de compradores no residentes y la inversión patrimonial defensiva. Por el lado de la oferta, la rigidez se explica por la escasez de suelo finalista, los elevados costes de construcción y los extensos plazos administrativos.
El alquiler en máximos de esfuerzo y el agotamiento de la solvencia
El mercado del arrendamiento ha consolidado un crecimiento sostenido del 10% anual a nivel nacional, manteniéndose en este rango desde 2023. El 78% de los expertos internos y la totalidad de los externos coinciden en que los alquileres en las grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, han alcanzado o se aproximan claramente al límite de la capacidad de pago de los hogares.
Este escenario de sobreesfuerzo, el más alto entre las grandes economías europeas según el Banco de España, está forzando mecanismos de ajuste como la reducción de superficie de las viviendas, el aumento del alquiler por habitaciones y el desplazamiento hacia zonas periféricas.
Además, se observa un fenómeno de contagio hacia la propiedad: el encarecimiento de las rentas empuja a los hogares con ahorro a anticipar la compra para evitar la exclusión, lo que actúa como un amplificador de los precios de venta.
