El indicador de tensión entre demanda y oferta

En este Gráfico de Euroval se recoge la evolución entre los años 2018 y 2024 de un indicador propio diseñado por INSTAI/Euroval para medir la intensidad de la demanda frente a la oferta en el mercado inmobiliario residencial de las ciudades españolas con más de 200.000 habitantes.

Para realizarlo, hemos tratado una base de datos de anuncios publicados en portales inmobiliarios, como aproximación a la oferta; y hacemos un seguimiento de los que desaparecen, como aproximación a la demanda. De esta diferencia surge un indicador de tensión en el mercado para 2018 y para 2024. Además de estas dos variables, el indicador también considera el parque de vivienda de los municipios, para que tanto la oferta como la demanda sean relativas a esta magnitud.

El indicador toma un valor máximo (1) en aquel municipio en el que la demanda es la más alta frente a la oferta, mientras que toma valor (0) en el municipio donde la demanda es la más débil frente a la oferta. Un elevado valor del indicador constata que no hay oferta suficiente para absorber la demanda; mientras que valores bajos del indicador apuntan a  mercados con más oferta que demanda.

Obsérvese que al estar el indicador formado por dos variables, y pese a considerar el parque de vivienda, un valor alto del mismo puede estar reflejando una demanda que en términos absolutos no sea alta, pero con una oferta aún más escasa de vivienda; y lo opuesto para el caso de valores bajos.

Movimientos en la demanda de vivienda respecto a la oferta

En el Gráfico, el culatín de la flecha es el año 2018 y la punta 2024, con lo que se puede ver e interpretar el sentido del movimiento entre ambos años. Si se analiza la evolución experimentada por el indicador desde 2018 hasta 2024, se constata una mayor estabilidad en los municipios con un valor alto del indicador, lo que indicaría que los mercados con una fuerte demanda en 2018 mantienen su dinámica 6 años después. En la otra cara de la moneda están los municipios con menos demanda relativa en 2018, que en la mayoría de los casos registran un resultado menor en 2024.

En el primer grupo con valores iniciales y finales altos, en el entorno de 0,70, hay diez municipios: Móstoles, Santa Cruz de Tenerife, Pamplona, Las Palmas, Zaragoza, Madrid, Sevilla, Jerez, Málaga y A Coruña; algunos prácticamente no se mueven de los niveles relativamente altos iniciales, o se reducen de forma poco significativa, por lo que podemos considerar que se trata de un grupo relativamente homogéneo en cuanto a una demanda relativamente alta de vivienda respecto a la oferta, que se mantiene en el tiempo. En el segundo grupo, relativamente homogéneo, con presión baja de la demanda respecto a la oferta, que se reducen o mantienen en el entorno del 0,50 del índice, están: Córdoba, Oviedo, Granada, Terrassa, Palma, Murcia, Vigo y Elche.

Efectos previsibles sobre los precios

El conjunto de los municipios analizados experimenta un incremento medio de precios del 33% durante el periodo 2018-2024, si bien la dispersión fue muy alta, del 73% de Valencia al 4% de Badalona. Precisamente, la presión de la demanda sobre la oferta en Valencia sube según nuestro indicador de 0,61 a 0,74 en Valencia, y baja de 0,79 a 0,43 en Badalona, entre los dos años que consideramos.

El indicador no es suficiente como variable explicativa de los precios, pero puede ser útil como una primera aproximación a un mercado; en este caso sabemos que Valencia partía de unos precios de vivienda relativamente bajos, por lo que es razonable que se haya dado un incremento de demanda que no ha tenido una correspondencia inmediata por parte de la oferta. En cuanto a Badalona, junto con L´Hospitalet dos ciudades en un radio de 10 kilómetros al centro de Barcelona (donde la presión de la demanda se reduce y los precios suben discretamente), se han podido dar desplazamientos de población y de demanda de vivienda, presión que en nuestro índice se ha reducido con relación a la oferta de 0,78 a 0,43 en Badalona, y de 0,95 a 0,54 en L´Hospitalet. Y ello con bajos incrementos de precios, siempre entre los años 2018 y 2024, del 4%, 8%, en Badalona, y L´Hospitalet. El desplazamiento desde una ciudad de tamaño considerable al extrarradio puede generar fenómenos de mayor demanda y oferta, reduciéndose posteriormente la demanda y frenándose los precios.

Divergencia dentro de regiones

En un próximo Gráfico de Euroval analizaremos de forma sistemática la relación entre variaciones del índice que utilizamos y variaciones en los precios. Por el momento mencionaremos y refiriéndonos sólo a la presión de la demanda que, como es habitual en el mercado de vivienda, hay claras divergencias entre ciudades dentro de una región. Incluso e una autonomía pequeña como es Asturias, Gijón se encuentra en la parte alta del gráfico donde hay más presión relativa de la demanda, mientras que Oviedo ocupa las últimas posiciones, donde la presión es menor. En Andalucía, destacan Sevilla, Jerez de la Frontera, Málaga y Almería en la parte alta del gráfico, mientras que Granada y Córdoba registran valores en el indicador claramente por debajo de la media.

 Resumen y conclusiones

• Construimos un indicador propio a partir de una base de datos con el que nos aproximamos a la oferta y demanda de vivienda en un conjunto de municipios significativos y su evolución entre 2018 y 2024. Aunque dejamos para un Gráfico posterior el análisis sistemático entre el indicador y la evolución de los precios, adelantamos que en el entorno de la ciudad de Barcelona, donde la presión de la demanda se reduce ligeramente y los precios suben discretamente, ocurre algo similar con dos ciudades muy próximas como son Badalona y L´Hospitalet.
• Encontramos dos grupos relativamente homogéneos de ciudades, uno de diez municipios que parten de niveles altos de demanda de vivienda con relación a la oferta, que sigue aumentando o se mantiene (índice superior o en torno a 0,70). Y otro grupo que parte de niveles relativamente bajos de demanda y donde esta característica también se mantiene o varía muy ligeramente (índice por debajo o en torno a 0,50).
• Dentro de las regiones se dan diferencias de tensión entre la demanda y oferta como ocurre incluso en Asturias, con fuerte presión relativa en Gijón y baja en Oviedo. En Andalucía también se encuentran Sevilla, Jerez, Málaga y Almería con más presión y Granada y Córdoba con menos.