Para analizar los datos oficiales sobre el stock de viviendas nuevas disponibles para la venta, hay que tener en cuenta que los datos recogen la diferencia entre el momento actual y 2004, que se toma como referencia; de esta manera, por ejemplo un stock cero no significa que no haya vivienda nueva para vender, sino que no ha variado respecto a 2004. Por otra parte, al haber permanecido durante la crisis viviendas sin encontrar demanda, todas aquellas viviendas que superan cinco años sin venderse son excluidas de la estadística.
Gráfico 1.- Stock de viviendas nuevas sin vender para España (eje izquierdo) y Andalucía (eje derecho).
En España había en 2005 algo más de 195.000 viviendas sin vender, de las que casi 26.000 estaban en Andalucía; esta cifra creció de forma espectacular en poco tiempo, a medida que los proyectos de construcción se iban terminando, llegando el máximo en España en 2009 a 688.000 viviendas, y en Andalucía en 2012, con algo más de 114.000 viviendas. Es destacable este desfase temporal, que indica cómo en Andalucía la expansión del sector tuvo una inercia mayor que en el resto de España, de manera que aquí sigue aumentando el stock hasta tres años después de que se hubiera iniciado una reducción en la media nacional. Esto da idea de la mayor repercusión relativa que ha tenido el problema inmobiliario en Andalucía. Desde 2012 se inicia una disminución lenta, pero sostenida, que nos lleva a la cifra actual de un stock de 70.400 viviendas en Andalucía y 471.000 en España, inferiores a las del peor momento de la crisis, pero muy por encima de las que había en 2005.
Tabla 1.- Stock de vivienda nueva sin vender.
*Dato de 2017 estimado
Por provincias vemos también diferencias importantes en cantidades, ritmo de crecimiento y caída del stock, dentro del fenómeno general de acumulación de viviendas sin vender, que persiste en el tiempo. Hay dos casos que resultan significativos; uno es Almería, donde el stock crece hasta el año 2011 en que se sitúa en 25.187 viviendas, y desciende muy lentamente hasta las 18.659 actuales, que es una cifra muy elevada si la comparamos con la población residente; de hecho es la provincia andaluza que actualmente cuenta con el mayor volumen de obra nueva sin vender. Málaga es el otro caso peculiar, donde el máximo se alcanza dos años antes, en 2009, con 22.666 viviendas; sin embargo, a partir de ese año se va reduciendo con relativa rapidez hasta llegar a las 8.990 actuales. Esta cifra, inferior a la de otras provincias andaluzas, indica que es un mercado donde la demanda es más fuerte, y ante una reducción del precio de la vivienda se cruzan más fácilmente oferta y demanda, y se reduce el stock.
El Banco de España se ha hecho eco de esta situación y señala que aunque los principales indicadores inmobiliarios apuntan a una recuperación, en algunos lugares el stock es elevado, lo que limita la recuperación de la construcción residencial. La heterogeneidad del mercado –sigue diciendo el Banco- lleva a que la demanda se concentre en zonas que no coinciden con aquellas en las que están localizadas las viviendas sin vender, y da lugar a una evolución muy dispar de los precios. También indica el Banco de España que el factor demográfico actualmente no está tan presente en el nuevo ciclo de la construcción, como lo estuvo en la expansión anterior, y la creación de hogares es más reducida; sin embargo, pueden incorporarse compradores potenciales que han ido retrasando su decisión de adquirir una vivienda.
Como conclusión, tanto las cifras de evolución del stock, como las reflexiones del Banco de España, confirman lo que en varias ocasiones venimos destacando, que es la existencia de mercados locales muy diferentes de vivienda, y la confusión y contradicciones que vemos entre datos agregados e informaciones sobre bases de datos parciales.
El stock de vivienda tiene una salida natural en la venta a extranjeros, que suple en parte la falta de demanda local. En el segundo trimestre de 2017 se realizaron 24.000 operaciones de compraventa por extranjeros en España –residentes o no-, con un incremento del 13 por ciento respecto al mismo período del año anterior. Esta cifra es importante, ya que supone el 17 por ciento de todas las viviendas vendidas en España. Sin embargo, las ventas están muy concentradas, sólo en la provincia de Alicante se han vendido a extranjeros en este período 4.931 viviendas, seguida de Málaga con 2.863; si añadimos otras cuatro provincias: Barcelona, Madrid, Tenerife y Baleares, entre las seis suman más del 60 por ciento de todas las viviendas que adquieren extranjeros.
Los visados de obra nueva son un buen indicador de la evolución en el futuro próximo de la construcción de viviendas. Los datos son positivos, y en los siete primeros meses de este año se han visado en España 49.238 proyectos, un 24 por ciento más que el año anterior. Sin embargo los porcentajes no deben confundirnos, pues partimos de cifras muy bajas tras una fortísima caída; en el año completo de 2006 se visaron 865.561 proyectos, y se llegó a un mínimo histórico en 2013 con sólo 34.288 visados en el año.
Fuente: http://www.diariodesevilla.es