Los datos publicados del stock de vivienda se calculan a partir de los del año anterior, añadiendo las viviendas terminadas en el año, y restando las transacciones realizadas de viviendas nuevas; no se tiene en cuenta la autopromoción ni la vivienda en régimen cooperativo.
| Tabla 1. Evolución del stock de vivienda nueva
En la tabla 1 vemos que, en Andalucía, el stock que era de 79.042 viviendas en 2015 se reduce a 64.446 en 2023, y sube a 67.547 en 2024, un movimiento similar al que se registra en España; actualmente, alrededor del 15% del stock de vivienda nacional se encuentra en Andalucía. De estos datos surgen dos ideas, una la lentitud con que se reduce ese stock; y otra, que el aumento reciente no es extraño si tenemos en cuenta que se está terminando mucha vivienda, y aunque la demanda sea fuerte, y se vendan sobre plano o en construcción, siempre queda vivienda por vender, que va saliendo poco a poco. En cifras absolutas el stock en Sevilla es de 20.748 viviendas, seguida de Almería con 14.035, después están Granada y Cádiz, en el entorno de 10.000 a 9.000, y luego ya Córdoba, Málaga y Jaén; en Huelva no hay prácticamente stock de vivienda nueva disponible para la venta.
Si lo vemos respecto al parque de vivienda construida, la media española es 1,69%, y la de Andalucía 1,42%, mostrando que tenemos un menor stock relativo; Almería y Sevilla tienen 3,20% y 2,23%, Granada, Córdoba y Cádiz, entre 1,69% y 1,4%, y menos de 1% Jaén, Málaga y Huelva. Los motivos por los que el stock sea relativamente alto o bajo pueden ser porque se promovieron en su momento viviendas que no tuvieron salida (Almería), o se está terminando mucha vivienda actualmente (Sevilla), o porque hay una fuerte demanda que acaba pronto con el stock (Málaga).
|Tabla 2. Visados de Obra Nueva
|Porcentaje de los visados en el 1T2025 sobre total de Andalucía
En un mercado donde se está acelerando la terminación de vivienda, y hay un dinamismo en ventas, los visados de dirección de obra nueva ofrecen datos de la tendencia más reciente; en la tabla 2 recogemos los datos para 2023, 2024, y el primer trimestre de 2025 comparado con el de 2024. Para el conjunto de Andalucía, en estos tres meses se visaron 6.570 viviendas, creciendo un 10,3% en 2024, hasta 7.250, y un 16.7%, con 8.463 viviendas visadas en el mismo período de 2025. La vivienda plurifamiliar cobra clara preferencia en Andalucía, y pasa de representar en 2023 un 75% en el total de visados, a un 85% en la actualidad. Es destacable, como decimos, el caso de Sevilla donde el primer trimestre del año se visan ya 3.443 viviendas, por delante de Málaga con 2.372, y a mucha distancia de las demás provincias, con lo que el 69% de todos los visados de dirección de obra nueva se están dando en estas dos provincias; con ello continúa la tendencia iniciada en 2024, cuando de los 25.525 visados que se dieron en Andalucía, 10.145 correspondieron a Sevilla y 7.707 a Málaga.
En Sevilla es especialmente llamativo el fenómeno de construcción en Entrenúcleos en el municipio de Dos Hermanas, que lo convierte en referencia de promoción de vivienda asequible. Estas viviendas cuando se vayan terminando se añadirán al stock, pero es de esperar que se vayan vendiendo y el stock baje en 2025. Una última idea para considerar es que hay una parte del stock que es inicial, esto es, no obedece a que se estén añadiendo viviendas y restando, sino que hay un número significativo de viviendas que se construyeron en su día y no encuentran salida en el mercado, por estar ubicadas en lugares donde no hay demanda, o por características como la dimensión o el precio.
En corto
La nueva normativa de construcción y valoración de inmuebles. El registro de alquiler turístico
Muy relevante para el sector es la Orden Ministerial ECM/599 de 10 de junio, agilizando los procesos de edificación, de manera que puede avanzarse en una construcción, cumpliendo determinados requisitos municipales, hasta que se disponga de licencia de obras; de esta forma se da cobertura legal a procesos que ya ponían en práctica algunos ayuntamientos. En cuanto a la valoración de los inmuebles, se exige a las sociedades de tasación calcular el valor de mercado e hipotecario incorporando criterios medioambientales, pues pueden influir en el valor; en efecto, la diferencia de calidad del certificado energético entre dos inmuebles comparables supone un menor coste de mantenimiento para el de mayor eficiencia, y por tanto debería corresponderse con un mayor valor del inmueble en mercado. En cuanto a riesgos medioambientales, todo apunta a que las sociedades de tasación tendrán que advertir en sus informes sobre riesgos probables principalmente de inundación e incendios, para zonas e inmuebles específicos; la Asociación Española de Valor, que agrupa a sociedades de tasación trabaja ya en la incorporación de los criterios de la Orden a las valoraciones de inmuebles. También en el ámbito legislativo, entra ya en vigor la aplicación en España de la normativa europea UE 2024/1028 que regula alquileres de corta duración y establece un código de registro para poder operar; en España se facilita a través del Colegio de Registradores, cumpliendo con los requisitos específicos de cada comunidad autónoma.
Residencial
Grupo Insur informa sobre su actividad, que en 2024 superó 130 millones, con 450 viviendas entregadas, así como preventas sustanciales. Destacan sus actuaciones en Entrenúcleos, Dos Hermanas, Sevilla, en alianza con Anida de BBVA, donde han promovido hasta la fecha más de 2000 viviendas y lanzan nuevas promociones de 174 en Córdoba, Costa del Sol y Almería, señalando que su foco actual está en Andalucía Occidental, Costa del Sol, y Madrid. Metrovacesa inicia en Málaga una promoción de 157 viviendas invirtiendo 24,6 millones, que serán construidas por Sacyr; destacan los criterios de eficiencia energética y evaluación propia de la sostenibilidad y calidad de la edificación. Esta misma promotora tiene ya licencia de obras para construir 74 viviendas en Palmas Altas en Sevilla, invirtiendo 20 millones; la oferta es diversa, de 1 a 4 dormitorios, y entre 41 y 108 metros cuadrados; también dan importancia a la calificación energética A en consumo y emisiones, y al ciclo de vida de la edificación como compromiso de un desarrollo responsable. Habitat Inmobiliaria construye en Málaga 70 viviendas de 2 a 3 dormitorios, como primera residencia, con 2 y 3 dormitorios, con zonas comunes de usos muy diversos.
Centros comerciales, logística y espacios de trabajo flexible
Área Sur, en Jerez de la Frontera invierte 5 millones en una reforma para actualizar la oferta de ocio y restauración, incorporando nuevas marcas; uno de los aspectos más interesante de la reforma es la mejora en accesibilidad y sostenibilidad, climatización y gestión de residuos. Aldi anuncia que en Andalucía cuentan ya con más de cien tiendas y refuerzan su presencia este verano con aperturas en Vélez-Málaga y Almería. Grupo Bogartis informa de sus proyectos en Andalucía, añadiendo 16.800 metros cuadrados al parque comercial Sevilla Norte; cuenta con centros comerciales en Almería y Granada, y en Dos Hermanas con una gran plataforma logística y planta productiva, y otra planta en Aznalcóllar. Grupo Panattoni inicia en Antequera, Málaga, la construcción de una plataforma logística para Leroy Merlin, con 24.000 metros cuadrados en una parcela de 40.000, cuenta con certificación energética BREEAM; la expansión del comercio electrónico hace que aumente la demanda de espacios logísticos. En otro sector, International Workplace Group (IWG) operador de espacios de trabajo flexible que agrupa las marcas Regus, Spaces y HQ nombra nuevo directos en España, donde creció un 16% en 2024 en seis ciudades, dos de las cuales son Sevilla y Málaga, donde esperan expansionarse en 2025.
Artículo elaborado por Euroval y el Instituto de Análisis Inmobiliario -INSTAI-
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