El precio de la vivienda: Inercias y tendencias en el corto, medio y largo plazo
La pasada semana, en el marco de SIMAPRO, celebramos el encuentro anual de preciosdevivienda.es con el precio de la vivienda como protagonista a corto, medio y largo plazo. Euroval participó de la mano de Gumersindo Ruiz en la primera parte: Corto plazo. Ley de vivienda: efectos sobre la accesibilidad y la industria donde Santiago Carbó proporcionó una interesante ponencia, seguida del coloquio moderado por Paloma Arnaiz Pérez-Villamil; Secretaria General de la AEV (Asociación Española de Análisis de Valor). Se debatió la Ley de vivienda y sus efectos sobre la accesibilidad y la industria en la ponencia. Gumersindo Ruiz estuvo acompañado por Maria Matos, Directora de estudios de Fotocasa y Carolina Roca, vicepresidenta de ASPRIMA (Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid).
Os dejamos con algunas de las claves que Gumersindo Ruiz trató en el coloquio:
Ley y mercado de alquiler, efectos a corto plazo, efecto “precaución”
La legislación contribuye, sin duda, pero la regulación estatal es un factor en la toma de decisiones donde la normativa autonómica y sobre todo los criterios municipales son decisivos. Además, el contexto de la inversión, movimientos de población, demanda, necesidades de rentabilidad en el real estate, tipos de interés, son factores que se imponen a leyes genéricas. No veo ningún efecto “precaución” que pueda identificarse con la Ley, pues, aunque las leyes sin duda influyen, el mercado de vivienda tiene sus propios condicionantes e inercias. Dicho esto, está bien que la sensibilidad sobre un problema tan relevante como el de la vivienda se traslade y debata en el Parlamento.
Ley aumenta la oferta y baja precios. Alternativas
En el desarrollo reglamentario de la Ley habrá que dar un papel relevante a las SOCIMIS, pues es prácticamente la única alternativa que hay para producir vivienda en alquiler a escala suficiente y con precios asequible. Publicamos en su día un análisis de las carteras de las SOCIMIS y sólo el 12% de los activos eran vivienda; hay que hacer una pedagogía y eliminar prejuicios sobre estas sociedades, pueden graduarse, por ejemplo, las ventajas fiscales para estimular la vivienda, sobre todo en alquiler social, o limitado, y en proyectos públicos privados con este propósito. En este sentido el Banco de España destaca las ventajas de su forma de financiación, liquidez, renta en forma de dividendos, aunque hay temas pendientes que generan suspicacia como la falta de apertura del capital, o “free float”.
Vivienda protegida
La vivienda protegida es muy reducida. En trabajos realizados encontramos que tiene una correlación del 0,769 con la vivienda libre, y crece o no según el volumen total que se construye, con fuertes disparidades por comunidad autónoma y ciudades, de manera que en 2008 cuando se terminaban 632.000 viviendas, casi 70.000 eran protegidas, pero cuando la vivienda libre cae al entorno de las 80.000, las protegidas no llegan a 7.000. La reserva de suelo y la permanencia en la protección pueden ser positivas, pero sólo si forman parte de estrategias de comunidades y ayuntamientos sensibles, que utilicen además la figura de la colaboración público-privadas.
Limitación de rentas afecta al valor. Arrendatario subvencionado, propietario limitado
Una oferta amplia y competitiva de vivienda social, de alquiler, en el sentido indicado anteriormente, a través de SOCIMIS y otras sociedades en colaboración público-privada, es la mejor manera de regular el mercado. Todo lo demás introduce distorsiones y efectos no deseados y difíciles de detectar, como que el inquilino subvencionado subarriende a precios más elevados, puede ser anecdótico, pero es indicativo de lo que quiero decir.
Transparencia, ¿son medidas efectivas?
La relación entre los objetivos que se proponen y el impacto efectivo que pueda tener es difícil de medir, y aunque indudablemente se ponen medios, depende de actores diversos, y descansa y opera a través de entidades autonómicas y locales. Hay un aspecto, el objetivo de eficiencia energética que, junto con la normativa de junio 2021, seguramente tendrá un impacto positivo.
