¿Es lo mismo una licencia de ocupación que una cédula de habitabilidad? Evidentemente no, pero ¿cuáles son las diferencias? ¿Qué documentación legal necesitamos para entrar a vivir en una vivienda? Y si ya tengo fin de obra, ¿la licencia de ocupación es necesaria?
La Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999 regula el marco normativo bajo el que se desarrollan todas las demás normas legales de ámbito estatal, autonómico y también municipal. Pero a continuación, cada una de las diecisiete comunidades autonómicas (CCAA), y cada uno de los municipios de España, tienen su normativa propia, específica y distinta que regulan el proceso de edificar dentro del marco de la Ley de Ordenación de la Edificación.
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Qué es y cómo conseguir la licencia de primera ocupación
La licencia de primera ocupación es un documento oficial que expide la administración municipal más cercana, habitualmente el Ayuntamiento de la localidad, después de comprobar que las obras realizadas se han ejecutado según el proyecto técnico que se presentó en la misma administración antes de empezarlas.
Para conseguir la licencia de primera ocupación, ya sea para una obra de nueva planta o para una obra de rehabilitación, es necesario entregar a la administración pública correspondiente la documentación de fin de obra:
- Un certificado, expedido por el técnico facultativo, que acredita la fecha de finalización de las obras, que durante toda la construcción se ha seguido el proyecto técnico que se presentó en su momento y que el inmueble está en condiciones de ser utilizado.
- La liquidación real de las obras. Adjuntando una memoria descriptiva de la construcción y documentación gráfica (imágenes de fotografías) de la obra ejecutada.
- Documentación complementaria, como puedan ser los planos definitivos de la obra.
Una vez entregada la documentación de fin de obra, la administración pública propondrá conceder la licencia de primera ocupación. Y serán los técnicos municipales los responsables de girar la visita y comprobar que la documentación presentada es fehaciente y se ajusta a la realidad.
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¿Se puede entrar a vivir en una vivienda con la licencia de primera ocupación?
La licencia de primera ocupación está vinculada con la finalización de las obras de nueva edificación o de rehabilitación, ajustándose a la normativa municipal y al proyecto técnico que se haya ejecutado. Pero la licencia de primera ocupación no acredita que se cumplan las condiciones mínimas de habitabilidad para considerar la obra finalizada como una vivienda lista para entrar a vivir.
La cédula de habitabilidad es un documento oficial que se expide a nivel autonómico, no a nivel local (municipal), y certifica que la vivienda posee las condiciones mínimas imprescindibles para poder ser habitada, para poder entrar dentro a vivir.
Cada comunidad autónoma tiene su propia normativa que rige cuáles son las condiciones mínimas que una construcción debe cumplir para considerarla apta para ser habitada. Estos requisitos mínimos incluyen:
- La iluminación mínima necesaria.
- La superficie mínima habitable de la vivienda.
- La altura mínima del acceso desde la calle.
- La altura y la anchura mínima del portal.
- La anchura mínima de los pasillos.
- Y otras medidas mínimas aprobadas por cada autonomía.
¿Para qué sirve la cédula de habitabilidad?
En la mayoría de las comunidades autónomas la cédula de habitabilidad es el documento oficial que exige la administración pública para utilizar un inmueble como vivienda. En concreto, cuando pretendemos dar de alta los suministros básicos en la vivienda, y queremos conectarnos a la red de agua, luz o gas, se nos exigirá presentar la cédula de habitabilidad correspondiente.
Para las operaciones de compraventa de una vivienda, el notario donde tramitemos la operación nos exigirá, obligatoriamente, la cédula de habitabilidad. Sin la cédula de habitabilidad no se puede realizar una operación de compraventa de una vivienda. Aunque, excepcionalmente, puede solicitarse «la no exigencia de la cédula de habitabilidad» sólo en el supuesto que el comprador del inmueble se comprometa a realizar la rehabilitación necesaria para que la nueva vivienda, ya reformada, se ajuste a la normativa autonómica vigente.
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Toda la información compartida refleja la normativa legal, los requisitos y los trámites que exigen la amplia mayoría de los ayuntamientos y comunidades autónomas. Pero puede haber puntualizaciones, pasos añadidos durante la tramitación u otras excepciones dependiendo de cada municipio y de cada comunidad autonómica. Por este motivo recomendamos consultar la normativa legal concreta que se aplique en el término municipal donde se ubica la vivienda en cuestión.