Con los últimos datos disponibles vemos la evolución de los precios medio de la vivienda en Andalucía. Tomamos datos de valor tasado de todo tipo de vivienda, que no son los precios que se ofertan en portales inmobiliarios, ni los registrados en las operaciones de compraventa. Con estos datos recientes, del primer trimestre de 2016, podemos tomarle ya el pulso al mercado.
Partiendo de 2006, calculamos el promedio de trimestres de cada año para tener información anualizada. En 2008 todavía se producen ligeras subidas respecto al año anterior, y puede decirse que se alcanza el punto máximo del movimiento alcista de precios. Desde entonces se produce una caída ininterrumpida hasta 2014, cuando los precios se estabilizan. Aunque llevamos algún tiempo con noticias de repuntes de precios de la vivienda, en este Observatorio hemos mantenido que los precios estaban estabilizados, sin una tendencia clara al alza; en estos nuevos datos vemos que, efectivamente, 2015 es el primer año en que los precios medios son ligeramente superiores al anterior.
La evolución en el período muestra una caída del 28 por ciento entre 2008 y 2016 para España y del 32 por ciento para Andalucía. Por provincias, la más fuerte, de un 40 por ciento, se da en Huelva y 35 por ciento en Almería; en el entorno del 30 por ciento hay caídas en Cádiz, Málaga y Sevilla, y algo menos en Granada y Jaén. Últimamente vemos una subida generalizada, aunque ligera, en el año 2015 respecto al anterior, tanto en España como en Andalucía, y en todas las provincias. Sin embargo, los precios del primer trimestre de 2016, comparados con la media de 2015, suben algo en la media nacional, un 1,2 por ciento, pero son prácticamente cero en Andalucía. Hay subidas en Málaga, Granada y Jaén, y caídas en Córdoba, Almería, Cádiz Huelva y Sevilla, casi todas ellas ligeras. Por último, en el gráfico se ve la fuerte subida de los precios entre 2005 y 2008, algo más pronunciada en Andalucía que en la media nacional, y la caída desde entonces. Se aprecia claramente la estabilización desde 2014, aunque el precio medio nacional parece que repunta, mientras que el de Andalucía está plano.
Podemos sacar algunas conclusiones de esta información. Una, que tras una subida muy fuerte de los precios y la caída posterior, se ha encontrado un suelo, pero que el repunte no acaba de ser evidente. Segundo, que aunque el fenómeno es generalizado, hay diferencias muy significativas territoriales, y más aún si descendiéramos a mercados locales. Tercero, al haber caído significativamente el volumen de operaciones de compraventa, sobre todo en vivienda nueva, ventas puntuales de promociones de viviendas más baratas o más caras, puede alterar la percepción y sugerir que los precios están cayendo o subiendo. Por último, hay que entender que en la situación actual los factores de demanda y oferta son complejos; por una parte, las bajas rentas disponibles y el empleo son un obstáculo para que surja una demanda sostenida, y ello pese a los tipos de interés tan bajos, y disposición a financiar por parte de las entidades financieras; por otra parte, sigue habiendo un stock de vivienda para la venta que se reduce lentamente, aunque baje el precio, y puede haber falta de coincidencia entre la localización y el tipo de vivienda que se oferta y la que se demanda. Todo ello nos lleva a seguir siendo cautos en cuanto a señalar una tendencia, y a insistir en contar con elementos de valoración profesionales que tengan en cuenta las características de la vivienda y su mercado local.
Comprar una vivienda sigue siendo difícil
La última “Encuesta de Condiciones de Vida” del INE es interesante para ver qué esfuerzo ha de realizarse para acceder a una vivienda. Con unos ingresos medios por hogar de 26.092 euros, en principio la cuota de alquiler medio, alrededor de los 600 euros, es inferior a la hipoteca media que está en 490 euros, y significativa para un nivel de ingresos bajos. Sin embargo, acceder a la hipoteca exige disponer de un 20% del valor de la vivienda más los gastos de la compra, y el mantenimiento de la vivienda es mayor, en general, cuando se tiene la propiedad que en alquiler. En suma, que la compra de la vivienda sigue siendo difícil y con ello la recuperación del mercado.
Torre Sevilla, ejemplo de eficiencia energética
La tecnología más avanzada existente en materia de gestión energética de edificios se ha instalado, a través del sistema “Desigo”, en Torre Sevilla. Este sistema reduce el consumo energético en un 30 por ciento sobre un consumo estándar, no sólo en climatización sino en todo tipo de instalación energética. Un control centralizado analiza 60.000 puntos mediante una tecnología muy sofisticada, y, asimismo, puede introducir presurización en las cajas de las escaleras, huecos de los ascensores y plantas de oficina, para aislar humos en caso de incendio. Este tipo de nueva eficiencia energética se une a otras existentes en Andalucía como colaboración entre arquitectos, técnicos de equipos y material, y programas de ingeniería informática.
