La relación entre el precio medio de la vivienda libre y el empleo apunta a que sigue poco a poco la caida
Disponemos de datos ciertos de precios medios de vivienda libre, nueva y usada, hasta el tercer trimestre de 2020, y con nuestras últimas informaciones podemos decir que el precio medio de la vivienda en Andalucía ha cerrado 2020 en 1.281 euros por metro cuadrado, desde 1.316 con que finalizó en 2019, con una caída del 2.65% en el año, algo inferior a la media española de 2.76%, cuyos precios pasan de 1.653 a 1.607 euros por metro cuadrado.
Hemos encontrado en algunos trabajos realizados, correlación entre series de empleo y de precio de la vivienda, concretamente para Andalucía una correlación de 0,61, con 0,56 para la vivienda nueva y 0,48 para la usada. Para una mayor información, véase último informe de Coyuntura Inmobiliaria de Euroval https://euroval.com/informe-de-coyuntura-inmobiliaria-de-euroval-2020-n-17/
Aunque son relativamente débiles, y un 1 sería la correlación perfecta, no deja de ser tentador utilizarlas para proyectar qué puede ocurrir en 2021; es arriesgado, porque por una parte persistirá la incertidumbre durante un tiempo, y por otra el mercado continúa, a pesar de todo, activo. Hemos supuesto que el empleo pasará de 2,985 millones de personas, a 2,877, como diferencia entre la población activa y el paro; y para ello hemos tenido en cuenta la población que se encuentra en ERTE, y que en un 46% son del sector del turismo, con pocas posibilidades de incorporarse a la actividad productiva en 2021. La población activa la mantenemos estable, lo que es optimista, pues ha sufrido una reducción reciente del 0,88%.
La vivienda en Andalucía pasaría así de 1.281 euros por metro cuadrado en 2020 a 1.247 a finales de 2021, con una caída del 2,67%, inferior a la media española del 2,75%, con precios de 1.607 y 1.563 euros por metro cuadrado para esos períodos. Esta caída se añade a la de 2020, pues mientras en los cuatro trimestres de 2019 los precios subieron, en 2020 hay caídas de 0,24, 1,52, 0,15, y 0,74, con lo que sumando ese 2,65% al 2,69% de 2021, tendríamos en dos años una caída media del 5,34% del precio de la vivienda en Andalucía. La caída es en vivienda usada -la parte principal de las transacciones- pues la vivienda nueva puede mantener los precios. Por provincias, las diferencias de las caídas no serían muy significativas, ninguna baja del 2,4% ni llega al 2,9%, y los precios relativos entre ellas se mantienen entre los 1.727 euros por metro cuadrado de Málaga, y los 746 de Jaén.
Hay que considerar al menos dos cuestiones; una, que el empleo no es la única variable de influye en el precio de la vivienda, y hay factores importantes de oferta, como son la necesidad de liquidez que ponga más viviendas de segunda mano en el mercado; o la reducción de la oferta de vivienda nueva. Otra cuestión es que estas medias y su evolución indican una tendencia general, y sirven para tomar el pulso al mercado, pero para tomar decisiones se necesita conocimiento de los mercados locales específicos, pues no hay uno sino muchos mercados de vivienda.
Ayudas del Plan de Vivienda
El gobierno ha extendido los plazos de ayudas del Plan de Vivienda 2018-2021, hasta diciembre de 2022. Se suprime la exigencia de un acuerdo entre el Ministerio, comunidades y ayuntamientos previo a la adquisición de viviendas por las administraciones públicas; y se amplía un año el plazo para que las comunidades autónomas adquieran compromisos financieros y ejecuten las ayudas del plan actual. Esto vale también para la ejecución de 193 actuaciones de regeneración y renovación urbana. Las ayudas se extienden a jóvenes incluso de municipios de menos de 5.000 habitantes. Y se regula la correcta aplicación de avales y subvenciones para arrendatarios vulnerables. Las comunidades autónomas tienen, pues, un horizonte para gestionar sus proyectos y acelerar la evolución del parque público de vivienda.
Gana peso el alquiler
Las variaciones en el precio de la vivienda se dan en un contexto de cambios en la demanda. Un estudio de Housers, la plataforma de financiación participativa de vivienda, aunque para una muestra limitada, encuentra un 18% de personas con intención de cambiar de vivienda, y un 47% que realiza algún tipo de reforma para crear espacios para el teletrabajo. Se refuerza la tendencia -3 de cada 5 entrevistados- hacia la vivienda en alquiler frente a la compra, y un 42% aplaza sus decisiones de compra de vivienda. Otros estudios como el de Adeas Homes reduce esta indecisión al 30% de entrevistados que buscan una primera vivienda, y en cuanto a cambio de vivienda un 20% también lo aplaza. La incertidumbre sigue siendo importante, aunque el mercado se muestra activo, a pesar de todo.
Viviendas ecológicas
Aunque tímidamente, las iniciativas de sostenibilidad de la vivienda se van sucediendo. Salsa Inmobiliaria desarrolla un proyecto pionero en Andalucía, con un pequeño complejo de viviendas que, además de energía solar y grifería adaptada para ahorrar hasta un 40% de agua, cuenta con preinstalación de puntos de carga para coches eléctricos, los jardines tienen sólo vegetación autóctona, y añade la novedad de un pequeño huerto individual de 9 metros cuadrados.
