Un mercado significativo
Los extranjeros residentes en España, y en menor medida los no residentes, juegan un papel relativamente importante en la compra de viviendas, especialmente en Comunidad Valenciana, motivo por el que se ve con preocupación como puede evolucionar este mercado con la crisis sanitaria. Para situarnos y tener una cierta perspectiva, vemos la evolución desde 2006, y extraemos algunas ideas de interés; los datos que ofrecemos son la suma tanto de extranjeros residentes como no residentes.
El mercado de vivienda de Comunidad Valenciana se mantiene desde 2006 hasta la actualidad entre el 14 y el 16 por ciento del total de las compraventas de vivienda que se hacen en España, por lo que la participación puede considerarse muy estable, y ambos mercados evolucionan de manera similar. En 2006, en pleno auge inmobiliario, los extranjeros compraron en España 123.600 viviendas, de las que 33.421 fueron en Comunidad Valenciana, lo que representaba el 16 y 22 por ciento, respectivamente, de toda la vivienda que se vendía; este mayor peso de los extranjeros en la compra de vivienda en Comunidad Valenciana es una constante, y se trata, pues, de un mercado especialmente significativo para nosotros.
Qué ayuda en los momentos débiles de la compraventa de viviendas
Además, se mantiene relativamente estable en momentos buenos y malos, de manera que ya en 2013, aunque las compras por extranjeros caen a 48.000 en España y 16.600 en Comunidad Valenciana, el 33,6 por ciento de todas las compras por extranjeros en España se da como vemos en Comunidad Valenciana; suponiendo los extranjeros el 35 por ciento de todas las compras de vivienda dentro de la Comunidad. En 2019, se elevan a 94.000 en España, y 28.200 en Comunidad Valenciana, representando el 30 por ciento de todas las viviendas vendidas a extranjeros en España; y el 33 por ciento de todas las viviendas que se venden en la Comunidad. Desagregando por provincias, lo más llamativo es el peso de la provincia de Alicante. Tomando datos del primer trimestre de 2020, el 71,5 por ciento de todas las viviendas que se venden a extranjeros en Comunidad Valenciana, se hacen en Alicante, donde el 48,5 por ciento de las compraventas son a extranjeros. Valencia supone el 7,2 por ciento del total de ventas a extranjeros en la Comunidad; y Castellón el 2,4 por ciento.
Aunque hay países clásicos de donde proceden los compradores, se dan cambios recientes
Tomando datos nacionales, más de la mitad de las compras son por ciudadanos de la Unión Europea -ya sin Gran Bretaña -que representa el 13 por ciento-; entre el 8 y 6 por ciento del total están franceses, marroquíes, alemanes, rumanos e italianos, pero pese a que hay un grupo de compradores más o menos fijos, son cambiantes y las compras se dispersan entre muchos países.
El Observatorio del turismo residencial de la Costa Blanca, con datos del Colegio Notarial de valencia, nos proporciona información detallada sobre la provincia de Alicante, que es el mercado más desatacado de compras por extranjeros en Comunidad Valenciana. Esta base de datos recoge 4.369 viviendas vendidas a extranjeros durante el primer trimestre de 2020, con un descenso lógico por las circunstancias del confinamiento, ya que para todo 2019 fueron 22.164 -ligeramente por debajo, a su vez, de 23.091 en 2018-, pero cifra significativa en el proceso de recuperación de un mercado que en 2010 apenas pasaba de las 8.557 transacciones. Entre el 83,5 y 87 por ciento de las viviendas que se compran suelen ser de segunda mano, y el 67 por ciento son pisos. En cuanto a las nacionalidades, la principal es Reino Unido, con un 18 por ciento, seguido de Bélgica con un 12, pero hay que señalar la diversidad de compradores, en orden de importancia: Suecia, Alemania, Francia, Rusia, Países Bajos, Argelia, Noruega, Marruecos, Italia, Rumanía, Irlanda, China, y Suiza. El 17 por ciento de todas las compras son de números países que se recogen en el epígrafe “Otros”.
El precio medio de las compras ha evolucionado desde 2010 cuando eran 156.540 euros,130.700 en 2016, y 144.000 en 2019; en el primer trimestre de 2020 es de 140.000 euros, pero es una muestra relativamente pequeña para sacar conclusiones. Sí sabemos que el tipo de vivienda demandada depende mucho de la nacionalidad, de manera que rumanos, argelinos y marroquíes están por debajo de 90.000 euros, mientras que holandeses, suecos, noruegos y belgas, pueden triplicar esos precios medios, sobre todo cuando se trata de compras de viviendas nuevas.
En suma, con todos sus matices, el mercado de viviendas para extranjeros en Comunidad Valenciana es lo suficientemente importante para que haya una fuerte preocupación, aunque esta inquietud es más marcada en aquellas zonas donde se concentra su demanda. Conocemos la evolución que tenía el mercado, y aunque no es posible efectuar ningún tipo de predicción, hay que estar pendientes de la respuesta de esta demanda ante los acontecimientos que se vayan produciendo. Las finalidades de las viviendas, como segunda o primera residencia, en construcción -las menos- nueva y principalmente usada, proporcionan información para la toma de decisiones en cuanto a promoción y oferta.
Como información adicional, destacamos que la fortaleza actual del euro puede ser un elemento que encarezca la compra de vivienda por extranjeros
Destacamos el papel de apreciación del tipo de cambio del euro como variable importante para la compra de vivienda por extranjeros en Comunidad Valenciana, sobre todo a raíz del impulso para la moneda única del fondo de recuperación “Next Generation, respecto a dos divisas de referencia como son la libra esterlina y el dólar. Pese a que los 750.000 millones del fondo suponen emitir más deuda -que es negativo para una divisa-, pesa más un supuesto efecto de recuperación de la economía del área del euro (UE), así como el hecho de que la proyección del déficit público en la UE no llegue al 9 por ciento en 2020, mientras que en Estados Unidos y Gran Bretaña se espera un 16 por ciento. También se tiene en cuenta que en la UE hay superávit de balanza de pagos y en los dos países a que nos referimos, hay déficit. Como resultado la compra de vivienda para extranjeros, al menos en estas dos divisas, se encarecerá.
Concretamente para la libra, el consenso de mercado en julio de 2020 para dentro de un año, es que se mueva entre 1,18 euros por libra, a 1,04, con una mediana de 1,14. La diferencia entre máximo y mínimo es de un 12 por ciento, que es lo que podría encarecerse la compra de una vivienda por los ingleses, sólo por el efecto del tipo de cambio. Recordemos que hace 20 años se compraban 1,66 euros por una libra, cayó a 1,16 en 2008, subió a 1,36 en 2015, y está ahora en el entorno de 1,10, lo que puede pesar en la decisión de comprar una vivienda. En cuanto al dólar, pese a su carácter de moneda de refugio en la confusa situación actual, cae el índice que lo compara con una cesta de monedas y, concretamente con el euro, se ha depreciado un 3,5 por ciento entre julio de 2019 y 2020.
Aunque el tipo de cambio no puede considerarse una variable determinante en la compra de viviendas por extranjeros, sí es importante por lo que añade de abaratamiento o encarecimiento de la compra, ante una depreciación o apreciación del euro.