El metro cuadrado del suelo urbano se elevó de forma drástica, un 30% entre 2004 y 2008 y después cayó con fuerza; desde 2014 sube con suavidad.
El precio del suelo urbano es una variable compleja, porque depende de la demanda para construir y la oferta disponible, que a su vez depende del suelo retenido y de la calificación urbana; también la importancia relativa del precio por metro cuadrado depende de la edificabilidad y su repercusión en el precio de la vivienda. El precio medio del metro cuadrado de suelo urbano sube en Andalucía entre 2004 y 2008, de 191 euros a 249, más de un 30 por ciento, en un período muy corto de tiempo, donde no se dan las características de un mercado de oferta y demanda, pues aumentan las dos variables y el precio, y llama la atención que la subida se prolongara hasta 2008, cuando ya la crisis del sector era un hecho, y se desplomaban las compraventas y la promoción.
En 2019 el precio de la vivienda se acercará a los 1.300 euros el metro cuadrado.
Tabla 1. Precio suelo urbano (€/m2)
En España, aunque los precios medios eran algo más elevados, el crecimiento es menor, y la caída empieza antes. En 2014 el precio se estabiliza en Andalucía en torno a 155 euros por metro cuadrado, y desde entonces sube, aunque de forma lenta. El precio medio no recoge las tensiones que pueden darse en los mercados locales, aunque es un buen indicador de la tendencia general que sigue la oferta y demanda de suelo, así como de las expectativas de disponibilidad futura del mismo. Analizando por provincias vemos algunos datos contradictorios, dentro un mercado muy alterado entre los años 2004 y 2008; hay que tener en cuenta que en mercados relativamente pequeños, como puede ser Jaén, una demanda ocasional de suelo para unas pocas promociones puede hacer que el precio medio suba de forma exagerada, corrigiéndose también bruscamente cuando la demanda desaparece. Uno de los problemas de los datos sobre precio del suelo es que la muestra puede referirse a unas pocas operaciones, que distorsionan las medias y las series. Almería también es un caso peculiar, pues llega a 363 euros por metro cuadrado, el más alto de los registrados para una provincia, cayendo a niveles por debajo de 150 euros, y en descenso. En Málaga, entre 2004 y 2008, los precios se elevan un 50 por ciento, superando los 300 euros por metro cuadrado, y aunque caen bastante se mantienen altos durante la crisis, estabilizándose alrededor de 210 euros. Sevilla es un mercado más estable, donde las subidas y bajadas son menores, dentro de las oscilaciones de este período.
Hemos elaborado un gráfico donde la evolución del precio medio por metro cuadrado de suelo urbano se considera un indicador adelantado del de la vivienda. Los datos son trimestrales, en el eje de la derecha figuran los precios del suelo, y en el de la izquierda los de las viviendas, que tomamos un año después. Pueden seguirse en el gráfico la evolución de ambas variables desde 2004, y notamos que según esta relación los precios medios de la vivienda se acercarían en 2019 a los 1.300 euros por metro cuadrado.
Gráfico 1. Evolución precio medio por metro cuadrado
Las ideas que podemos sacar son: primera, una mayor disponibilidad de suelo no tiene por qué llevar a mayor oferta de vivienda, pues depende de las condiciones y expectativas de mercado; segunda, puede darse una mayor oferta de suelo y de vivienda, y un aumento de la demanda con incremento de precios (como ocurrió en los años anteriores a la crisis); tercera, el stock de vivienda sin vender nos recuerda que la disponibilidad de vivienda no siempre coincide con la demanda; y cuarta, analizar mercados locales y sus características es la única forma de abordar la cuestión del precio del suelo, aunque los precios medios son, sin duda, un indicador de la tendencia del mercado.
EN CORTO
Solvia saca suelos a la venta por 1.300 millones
La oferta de suelo está hoy muy vinculada a las carteras de entidades financieras que han ido reteniéndolas en espera de de una mejora en el mercado. Es el caso de Solvia, que saca al mercado suelos de diversos tipos por importe de 1.300 millones de euros. En las circunstancias actuales la compra por fondos de inversión (Cerberus, Oaktree) podría ir directamente a promoción, a diferencia de operaciones que se han hecho en estos años, para volver a vender el suelo adquirido. Sareb, la sociedad que compró activos de los bancos con dificultades, tiene suelo para promover por importe de unos 2.100 millones de euros, otros 400 millones en fincas rústicas, y casi 2.500 millones en suelo sin licencia para construir. Actualmente busca colaborar con una promotora residencial a la que aportaría suelo para vivienda por un importe de 800 millones de euros.
El Gobierno quiere agilizar trámites de obras
El Secretario de Estado de Infraestructuras, Transporte y Viviendas, ha abordado en declaraciones recientes varias cuestiones en relación a la vivienda, entre ellas ha anunciado la preparación de un Decreto Ley para agilizar las licencias de obras, reduciendo plazos administrativos y utilizando tecnología digital para las concesiones de obra nueva y primera ocupación. En relación al suelo, se conoce que hay suelo retenido por las administraciones para viviendas protegidas, cuyo papel actual es muy limitado, en 2018 se pusieron en el mercado 3.350 viviendas en toda España, frente a las 75.000 de media de otras épocas.
Habitat Inmobiliaria y sus operaciones en el sur
También en relación con el suelo, Habitat Inmobiliaria anuncia que en 2018 realizó 13 operaciones de compra de suelo, 123.000 metros cuadrados edificables, para 170.000 metros de construcción; de ellos la principal inversión fue en Sevilla con 70.000 metros de suelo, 114.000 edificables para más de 1000 viviendas; y en Córdoba, para promover 125 viviendas. También en Málaga compró suelos, 49.000 metros, pero principalmente para viviendas de lujo y el mercado de extranjeros.
Haga clic en la noticia para ampliarla.
