Estudio sobre los precios de los alquileres en la Comunidad Valenciana
Los datos de los alquileres tienen la dificultad para el análisis de ser precios de oferta, no de operaciones ya cerradas, como ocurre con el precio registrado de las viviendas. Además, el problema de los alquileres se suele dar en ciudades y zonas concretas dentro de las mismas, por lo que es necesaria información detallada sobre mercados locales; se ha sugerido que los datos de los registros de depósitos de contratos y fianzas podrían tratarse, y ayudar a detectar las variaciones en los precios de alquiler de vivienda.
No obstante, los datos agregados muestran tendencias que se corresponden con las noticias fragmentadas que se dan sobre los alquileres, por lo que recogemos en la tabla la evolución media de los alquileres en cada una de las provincias de la Comunidad Valenciana, junto con la de los precios medios de la vivienda.
Precios de la vivienda y alquiler en Alicante, Valencia y Castellón
En los doce años que van de 2008 a la proyección que hacemos para 2019, el precio medio por metro cuadrado en Alicante, Valencia y Castellón, pasa de 7,2, 9,0, y 7,1 euros por metro cuadrado, a 8,1, 9,9, y 5,8, respectivamente; lo que supone incrementos del 12,5 y 10 por ciento para Alicante y Valencia, y una caída del 18 por ciento para Castellón.
El año 2014 marcó el punto de inflexión de las caídas de alquileres y precios, aunque no exactamente para las tres provincias.
Los precios medios de la vivienda están aún por debajo de lo que alcanzaron en 2008, con caídas que en 2019 son del 25, 39 y 29 por ciento, respectivamente, para Alicante, Valencia y Castellón como se puede observar en el siguiente gráfico:
*Fuente: Fomento, Idealista y Euroval
Castellón es el único municipio donde la variación de los precios del alquiler ha bajado con respecto a 2008
Con estas dos series de alquileres y precios podemos aproximarnos a la rentabilidad de los alquileres, aunque sea de una manera muy simplista, pues va a depender del precio al que se adquirió el inmueble y la evolución del alquiler, ya que en un mercado que no es líquido como el de la vivienda, no es una alternativa el precio que podría conseguirse si se vendiera el inmueble, para darle un valor continuo que comparar con el alquiler.
Para un piso de 100 metros cuadrados, la rentabilidad bruta calculada de esta forma: rentas media de alquiler respecto al precio medio de la vivienda, daría en 2008 un 5, 6,3 y 5,2 por ciento para Alicante, Valencia y Castellón, respectivamente. Para 2019, estas rentabilidades serían del 7,5, 11,3 y 6 por ciento, en el mismo orden anterior. Este hecho, que en algún caso puede resultar sorprendente, se da por el doble fenómeno de la elevación de los precios de alquiler, y la caída aún de los precios de la vivienda en relación a hace 12 años.
Evolución de los precios de vivienda y alquiler en la Comunidad Valenciana
Por otra parte, también hay que tener en cuenta el distinto tipo de vivienda que se comercializa, nueva o usada, primera o segunda residencia, para compradores locales, o foráneos, que no se distinguen en estos datos agregados.
No obstante, la tendencia sigue mostrando una subida paulatina de los precios de la vivienda, y un aumento mayor de los precios de alquiler, lo que hace tan atractivo construir y rehabilitar para alquilar.
En este gráfico se pueden observar la comparativa de los precios de vivienda y de alquiler.
*Fuente: Fomento, Idealista y Euroval
Precios de vivienda (verde) y de alquiler (azul)
El precio del alquiler ha crecido un 12% en Alicante en 10 años mientras la vivienda ha bajado un 25%
Medidas para hacer asequible el alquiler
En este sentido, es muy interesante un trabajo publicado por la fundación Funcas, que cuestiona que haya un problema generalizado de alquileres. Por una parte, señala que la oferta de viviendas es muy dispersa, con más de 2,5 millones de personas físicas que declaran rentas por el cobro de alquileres, mientras que los grandes tenedores suponen por el momento sólo el 5 por ciento del mercado. En cuanto a los apartamentos turísticos, se considera que tienen impacto negativo para el alquiler en algunas zonas concretas de ciudades.
El problema de la asequibilidad se identifica con la necesidad de una mayor oferta, sobre todo de alquiler social, ya que cuando se pagan a precios de mercado, las personas que tienen que dedicar al menos el 40 por ciento de su rentas a la vivienda es el 43 por ciento de los que alquilan –frente a un 28 por ciento en la Unión Europea-. La calificación pública como vivienda de alquiler a perpetuidad, frente a la venta de vivienda social, y dedicar suelo y recursos a esta finalidad son propuestas que se entiende son más efectivas que el control de alquileres y regulación excesiva de los contratos.
EN CORTO: Algunos proyectos inmobiliarios en la Comunidad Valenciana
Hábitat Inmobiliaria añade un proyecto más a los siete que tiene en la Comunidad Valenciana, con un total de 600 viviendas y 500 millones de inversión hasta 2011, y una proyección de 2.000 viviendas a partir de ese año. El nuevo proyecto es una promoción de 96 viviendas y 20 oficinas en Valencia, con una inversión de 30 millones. En Castellón adquieren 4.800 metros cuadrados con 8.800 de edificabilidad, para 88 viviendas, con inversión de 14 millones, que se espera comercializar dentro de este año 2019. Estas iniciativas ponen de manifiesto que hay una clara dinámica promotora, que aunque más pausada y con características diferentes a la que se dio en su día por tratarse de promotores y comercializadores más profesionalizados, se extiende por toda la Comunidad.
En relación a un trabajo anterior en el que analizábamos la evolución del tamaño medio de la nueva vivienda que se construye, puede citarse el caso de Aquila Capital, que ha solicitado aumentar de 1.970 a 2.328 la construcción de viviendas en una parcela adquirida de 232.000 metros cuadrados. Como no se permite aumentar la edificabilidad, implica que el tamaño medio de la vivienda ha de reducirse, acomodándose, tanto por motivos de precio como de necesidad de menor tamaño, a la tendencia actual de la demanda en el mercado.
Se anuncia que Mercadona construirá un centro logístico en Alicante para dar servicio a toda la provincia en la distribución “online”, que todas las cadenas añaden a su negocio tradicional. Tendrá una superficie de 12.000 metros cuadrados, y será operativo a partir de 2020, añadiéndose a otro similar que ya tiene en Valencia.
Artículo elaborado por Euroval.