Los premios se consolidarán este año, con tendencia al incremento moderado, más aún para hogares usados

Consideramos en este Observatorio algunas variables significativas del mercado de la vivienda, y proyectamos los últimos datos disponibles para este año 2019. En primer lugar, puede decirse que el precio se consolida con incrementos que son en conjunto moderados, pero muy dispersos según las provincias; si consideráramos ciudades y mercados locales dentro de las mismas, estas diferencias serían aún más significativas. Según los datos que reflejamos en la tabla 1 –donde se recogen precios y transacciones-, entre 2017 y 2019 habría un incremento medio en España del 5,8 por ciento en los precios de vivienda libre en euros por metro cuadrado. En Andalucía este aumento en dos años sería del 4,5 por ciento. Pero, como decimos, hay provincias donde descenderían, como Almería y Jaén, aunque muy levemente, y otras donde los incrementos de precios son pequeños, el caso de Cádiz, Córdoba, Granada y Huelva. Sevilla podría tener un aumento del 2,6 por ciento, y Málaga se separa claramente del resto con un 11,3 por ciento.

En cuanto a las transacciones, el aumento en los dos años que comparamos es muy significativo, proyectándose un 39 por ciento, hasta las 134.100 operaciones de compraventa en 2019. Los aumentos son generales, y prácticamente todas las provincias presentan porcentajes elevados. En las de mayor volumen de operaciones destacan Sevilla, donde crecen más de un 23 por ciento, y Málaga, un 32 por ciento. Hay que tener en cuenta que aproximadamente el 90 por ciento de estas compraventas son de vivienda usada, donde los precios son inferiores a los de vivienda nueva.

En la tabla 2 figuran los precios de alquiler y los visados de obra nueva. En cuanto a los alquileres hay que tener en cuenta que los datos disponibles son de ofertas, publicados en portales,  no de contratos firmados, mientras que los de vivienda sí son precios ciertos registrados. Intentar aproximar la rentabilidad de la inversión por alquiler con estos datos puede dar lugar a error, pues al ser menores los crecimientos de los precios de vivienda que los de alquileres, la rentabilidad podría parecer muy elevada, por lo que es preciso analizar mercados locales específicos. En general se observa que los alquileres, medidos en euros por metro cuadrado, crecen entre 2017 y 2019 a tasas muy elevadas, casi 19 por ciento para la media de Andalucía, y 22 por ciento en Sevilla, 25 por ciento en Málaga, y con menos intensidad en Jaén y Huelva.  Los visados de obra nueva como indicador adelantado de la actividad de construcción crecen también con fuerza, pero no debemos olvidar que esta variable cayó más de un 95 por ciento en la crisis, por lo que los crecimientos actuales son sobre cifras muy bajas. En Andalucía podrían visarse unas 21.300 viviendas en 2019, 4.000 más que en 2018; de ellas, más de 10.000  serían en Málaga, y 3.000 en Sevilla. No en todas las provincias aumentarían los visados, y pueden bajar respecto al año anterior en Cádiz, Granada, Huelva y Jaén.

Crecen con fuerza los visados de obra nueva como indicador previo de la actividad

En suma, en el año que termina hemos visto una estabilización del sector de la vivienda en Andalucía, que continuará en 2019. Hay que destacar la dispersión en los datos por provincias, que es aún mayor en mercados locales. En general, los precios muestran moderación en las compraventas de vivienda usada, que son el grueso de las transacciones; las operaciones de compraventa siguen fuertes, una vez que compradores y vendedores han encontrado unos precios que ajustan bien demanda y oferta. Los alquileres se disparan, pero hay que considerar que los datos son de oferta, no de contratos firmados. Por último, la promoción de vivienda nueva, a partir del indicador adelantado de visados de obra nueva, sigue creciendo, pero lejos de las cifras que se vieron en los años anteriores a la crisis.

EN CORTO

Reordenación del mercado del alquiler

El pasado 14 de diciembre se aprobó un Real Decreto Ley para mejorar el acceso a la vivienda que afecta a leyes de arrendamientos urbanos, propiedad horizontal, enjuiciamiento civil, haciendas locales, y transmisiones y actos jurídicos. Entre otras cuestiones de importancia se amplía el plazo de prórroga en los contratos de alquiler hasta los 5 años, y las fianzas se limitan a 2 anualidades, excepto para contratos de larga duración. También se facilitan los acuerdos entre las partes para renovar y mejorar la vivienda. Se establece que los gastos de gestión y contrato los pague el arrendador, lo que de hecho supone que no se pueden cargar doblemente a arrendador y arrendatario como ocurre con frecuencia. Es interesante también considerar que el alquiler turístico está sujeto a las condiciones que se establece en la normativa turística y hotelera, pero las comunidades de propietarios pueden frenar el alquiler turístico de viviendas. Además de exenciones impositivas y bonificaciones de IBI, los ayuntamientos con superávit pueden dedicarlo a promover vivienda.

Altamira vende la sede de Ceade en la Cartuja

La venta por Altamira del edificio del Centro de Estudios (CEADE), en el Parque Tecnológico de La Cartuja, de 5000 metros cuadrados, y actualmente desocupado, plantea la utilización futura del mismo para actividad empresarial dentro de los objetivos del Parque, u otro uso de dotación, como puede ser una residencia de estudiantes. Este uso estaría permitido por el Plan General de Ordenación Urbana, pero no coincide con el criterio de la sociedad gestora del Parque, que prefiere la instalación de empresas –hay ya 500 compañías-, en un momento en que repunta la demanda de ocupación. Esta cuestión es interesante y generalizable, porque en los parques que existen en Andalucía se plantea con frecuencia cual es el tipo de actividad que se corresponde con la finalidad a largo plazo de los mismos.

Observatorio Inmobiliario DS 05-01-2018