El crédito en un mundo con tipos de intereses negativos
Destaca el Banco de España que el mercado de la vivienda no tiene el grado de endeudamiento de los años anteriores a la crisis, donde la financiación jugó sin duda un papel protagonista en el exceso de promoción y demanda. Actualmente se amortiza más crédito hipotecario que crédito nuevo se concede, por lo que el stock de crédito hipotecario cae ligeramente. Los bajos tipos de interés, aunque favorecen el endeudamiento, no han supuesto un aumento desmesurado. Algunos datos significativos son que el Euribor a un año, al que se referencian las hipotecas, está en negativo desde 2016, y llega a-0,36 en la actualidad; esto implica que los deudores con hipotecas vinculadas han reducido mucho el coste de las mismas, e incluso para las que tengan una referencia inferior a 0,36, el interés sería negativo. Las nuevas operaciones se suelen hacer a tipos fijos, y el interés sube del 2 por ciento; en 1,84 por ciento está el tipo medio hipotecario. Las entidades de crédito dan facilidades por el triple motivo de que pueden financiarse a coste prácticamente cero; han de pagar un 0,5 por ciento por el excedente de liquidez en el Banco Central –por lo que les conviene prestar-, y tienen buenas condiciones de balance, poca morosidad, liquidez y capacidad de capital.
Andalucía representa casi el 20 por ciento del mercado español de hipotecas sobre viviendas. En la tabla 1 recogemos la evolución del número de hipotecas, que era de 255.000 en 2007, cayó a 38.000 en 2013, y este año 2019 podrían sobrepasar las 72.000. Hemos proyectado los datos para 2020 con una cifra de 79.000, que no parece exagerada, pues aumenta el porcentaje de vivienda que se compra con hipoteca, que en 2013 era el 32 por ciento de todas las compraventas, y actualmente el 47,2 por ciento, y hay recorrido. Por otra parte, las hipotecas para vivienda aumentan a una tasa del 9 por ciento, mayor que el total de hipotecas, que es el 6,5. En el gráfico se observa el fortísimo crecimiento de las operaciones hipotecarias hasta la crisis, el desplome de las mismas, y la paulatina recuperación desde 2014.
Por provincias, siguen destacando Málaga y Sevilla, donde se formalizan la mitad de todas las hipotecas de Andalucía; y hay provincias donde las hipotecas pasan de 35.000 en 2007, como Almería y Cádiz, al entorno de 6.000 y 10.000, respectivamente. Con las diferencias que se aprecian, el fenómeno de crecimiento, caída, y recuperación es similar en todas las provincias. En cuanto a los volúmenes de la tabla 2, tomando 2007 y la proyección para 2020, la hipoteca media habría pasado de 136.800 euros, a 116.3000, reflejando principalmente el valor medio de las transacciones. De casi 35.000 millones financiados en 2007, se ha pasado a menos de 8.000 millones en la actualidad, con un mínimo de 3.300 en 2013, y el porcentaje que suponen Málaga y Sevilla es casi el 60 por ciento, por lo que concentran el número de hipotecas y aún más la cuantía de las mismas.
EN CORTO
Como conclusión puede decirse que el mercado hipotecario es dinámico en Andalucía, con condiciones muy favorables de financiación. No obstante, aunque las condiciones siguen siendo muy buenas, se observa un ligero endurecimiento en la concesión, por lo que aumentan las operaciones denegadas frente a la tendencia de hace un año; esto puede deberse a que tras la crisis las peticiones de hipotecas se hacían sólo cuando se tenía la seguridad de que se iban a conceder, y al animarse el mercado de vivienda se han planteado operaciones que las entidades consideran de excesivo riesgo en relación con su baja rentabilidad. Aun así, la hipoteca sigue siendo fundamental en la recuperación del mercado de vivienda, mientras no se deteriore la situación económica y las buenas expectativas creadas en torno al mismo.
Certificados de eficiencia ambiental
Las entidades bancarias comprometidas con el medio ambiente ofrecen condiciones especiales para las hipotecas de viviendas que tienen certificación de eficiencia ambiental, generalmente bonificando un 0,10 por ciento los intereses de la operación. Hasta ahora la llamada “hipoteca verde” tiene un enfoque muy limitado, pero la Unión Europea (UE) considera que la actividad de la construcción es la que más energía consume y más carbón emite, con el 40% y 36% respectivamente del total, y quiere considerar la demanda de energía y emisiones en todas las fases de la construcción, no sólo en el uso de edificios. Por otra parte, se puede extender la financiación a la rehabilitación de inmuebles, mejora energética y acondicionamiento. Se estima en casi 50.000 millones de euros las necesidades de financiación en la UE para mejora ambiental inicial en inmuebles, cantidad que se multiplicaría por 10 para un futuro con edificios de consumo eficiente y con emisiones casi cero.
Vuelve la hipoteca inversa
En la situación actual de tipos de intereses cero o negativos, y la imposibilidad de que alguien con unos ahorros pueda obtener una renta, vuelven a plantearse las llamadas hipotecas inversas, por las que una entidad compra la vivienda a un propietario de edad avanzada, que continúa manteniendo la propiedad hasta su fallecimiento. La forma tradicional es permanecer en la vivienda hasta el fallecimiento, cobrando una cantidad vitalicia; los herederos pueden o no recuperar la vivienda pagando las cantidades satisfechas por la entidad compradora, con los intereses correspondientes. Ahora se combina con la posibilidad de que el propietario viva en una residencia, que se pagaría con lo percibido por la hipoteca inversa. Se están explorando las posibilidades que esta fórmula ofrece, con la colaboración de ayuntamientos, mutualidades, y entidades especializadas.