El mercado de la vivienda mira al empleo

Noviembre 2022

En el gráfico relacionamos por trimestres las transacciones totales de vivienda en miles de unidades y las tasas de paro, desde 2004 a la actualidad. El número total de transacciones de vivienda se ha obtenido del Ministerio de Fomento, que publica esta estadística con frecuencia trimestral desde el primer trimestre de 2004, siendo el más reciente el del 2T2022. La tasa de paro se ha obtenido del INE, con la misma frecuencia y para el mismo período que la anterior. En ambos casos se constata que los datos presentan un efecto estacional, que se ha corregido tomando la media de las últimas 4 observaciones; por ejemplo, para el dato del 2T2022 se promedian los valores relativos a ese trimestre y los tres anteriores.

Las series desestacionalizadas muestran una relación muy estrecha y en sentido negativo, esto es, a menor o mayor paro hay más o menos transacciones de vivienda. Son dos variables que van juntas en el tiempo, sin que pueda hablarse de causación entre ellas, en el sentido de que el paro determine las compraventas de vivienda, pues las medias y varianza de las series no son constantes a lo largo del tiempo.

Por el conocimiento del mercado de la vivienda sabemos que influyen en él causas diferentes según los períodos que consideremos. Entre 2004 y 2007 cae el paro y aumentan las transacciones, dentro de una economía en auge y un “boom” inmobiliario sin precedentes. Entre 2007 y 2013 también coinciden nuestras dos variables, pero las razones del paro hay que verlas dentro de la crisis financiera e inmobiliaria de la economía española, y sus secuelas, y la caída de las transacciones como consecuencia de un ajuste en el mercado de vivienda, que se hace más por transacciones que por precios. En el período 2013 a 2019 se da una evolución favorable de ambas variables, en un contexto de recuperación económica general.

Es interesante lo que ocurre recientemente, pues en 2019 se ralentiza el mercado inmobiliario sin que el paro suba, y en 2020 las transacciones caen, pero suben rápidamente ya en ese año y en 2021, quizás ante las expectativas de que el paro podría ser transitorio y no tan elevado como se esperaba por la caída del producto bruto, se superan las de 2019. Puede afirmarse que en cierta medida la contención del paro favoreció la recuperación de las compraventas de vivienda y está sirviendo actualmente de soporte a la vivienda.

Aunque hay una correlación entre ambas variables del 90% que llega al 95% si se toman retardos, no puede utilizarse para hacer predicciones en el sentido de determinar cuánto evolucionarán las transacciones al reducirse el paro, pues no existe una relación determinista causa efecto, al haber otras variables en juego que influyen en la vivienda. Esto no quita interés a mirar la evolución del paro y la posible influencia de las políticas sobre el mercado de trabajo sobre el mercado de vivienda, ya que las expectativas sobre el empleo son sin duda un determinante relevante en la demanda de vivienda.