El objetivo de una valoración individual generalmente es obtener, con la mejor precisión posible, el precio de mercado de un activo inmobiliario en un momento dado, aunque por ser el activo más común podemos referimos en adelante a la vivienda.
Esta valoración puede hacerse para distintas finalidades como puede ser proporcionar información para un posible comprador o vendedor, calcular la rentabilidad de un alquiler, o en el caso de una operación hipotecaria conocer cuál es el valor de la vivienda que se entrega como garantía en relación con el préstamo concedido.
Las valoraciones individuales se realizan de manera precisa por las sociedades de tasación mediante procedimientos claramente establecidos, teniendo en cuenta operaciones de compraventa de viviendas similares que sean comparables; los tasadores, además, recogen características propias de una vivienda que pueden hacer que valga más o menos, como, por ejemplo, la orientación solar o las vistas, por señalar algo que no son metros construidos o calidad de edificación, pero que un comprador o inquilino sin duda valora.
La valoración individual es costosa, pues exige no sólo conocer los precios del entorno de la vivienda en cuestión, sino la intervención directa del tasador visitando la vivienda para realizar la valoración. De ahí el interés de la automatización de este procedimiento para valorar conjuntos de inmuebles, tratando de proporcionar una valoración de una forma más rápida y económica mediante una valoración automatizada. Estos procesos automáticos son imprescindibles cuando se trata de valorar un número considerable de viviendas dispersas espacialmente.
La valoración automatizada obtiene el valor mediante técnicas matemáticas y/o estadísticas, que utilizan las características de la vivienda a valorar y una base de datos de viviendas de la que extraen las que tienen características similares, de manera que, por ejemplo, podemos decir que estadísticamente una vivienda de 90 metros cuadrados, en una zona donde el precio medio es 1.800 euros por metro cuadrado, y que es una vivienda estándar en cuanto a antigüedad, con ascensor, y tiene dos cuartos de baño y tres dormitorios, tiene un valor de 162.000 euros. La valoración automatizada será tanto más adecuada cuanto más rica sea la base de datos sobre la que trabaje, tanto en número de viviendas o comparables sobre los que se tiene información de precios, como en el detalle de las características de las viviendas; siguiendo con el ejemplo anterior, el sistema que se utilice debería ser capaz de valorar de manera distinta una vivienda de los mismos metros en la misma zona, que tenga sólo un cuarto de baño, pongamos por caso.
La valoración automatizada para la evaluación de carteras, es utilizada por diversos operadores; inversores, entidades financieras, organismos públicos, etc. Las ventajas de las valoraciones automatizadas son la imparcialidad, eficiencia y rapidez en las estimaciones de valor.
Sin embargo, para operaciones puntuales sobre viviendas concretas, la desventaja de utilizar una valoración automatizada es que normalmente no se conoce el estado de la propiedad ni algunas características que podrían afectar a su valor, ya que no se produce una inspección física. La valoración realizada asume un estado y características del inmueble determinados, que pueden no reflejar la realidad; por lo tanto, los compradores aunque tengan una idea inicial aproximada del precio, para realizar la operación no deberían depender únicamente de una valoración de este tipo.
Otro inconveniente de las valoraciones automatizadas es que en general no reflejan adecuadamente los cambios de valor de las diferentes ubicaciones en la misma zona. Por ejemplo, una vivienda en primera línea de playa o en una calle principal puede tener un valor sensiblemente superior a las situadas en otras calles cercanas. Para resolver esta cuestión en las valoraciones automatizadas es común aplicar técnicas geoestadísticas basadas en la georreferenciación de la vivienda a valorar y de los comparables de la base de datos.
Para posibilitar una adecuada utilización de los resultados de una valoración automatizada es necesario entender que es normal encontrar diferencias entre el valor de una vivienda asignado por una valoración automatizada y su valor de mercado. Los resultados deben incluir la fiabilidad del valor asignado a cada vivienda y la fiabilidad del valor total de la cartera. La fiabilidad de cada valor individual depende de los datos aportados, de los comparables utilizados, la dispersión de valores en la zona del inmueble y la metodología de valoración aplicada.
La fiabilidad del valor global depende de dichas fiabilidades individuales y la bondad del modelo en cuanto a proporcionar valores centrados respecto a los observados en el mercado. En este sentido es importante la correcta calibración del mismo. Un buen modelo aunque presente desviaciones o fiabilidades bajas en valores individuales puede obtener valores totales de carteras altamente fiables si compensa adecuadamente las diferencias individuales entre sí.
En Euroval, durante nuestra dilatada experiencia de más 8 años aplicando estas técnicas, con más de 200 carteras valoradas, hemos ido desarrollando mejoras continuas en el procedimiento automatizado de valoraciones masivas, que mejoran significativamente la fiabilidad del resultado, así como detección de incoherencias y carencias en los datos aportados de las viviendas a valorar, mejora automática de éstos, diferentes métodos de cálculo de valores según el tipo o zona en la que se encuentra la vivienda, segmentación de zonas en micro-mercados, variación de valor según calle, …
Seguidamente describimos brevemente los principales modelos de valoración internacionalmente utilizados.
Modelos basados en índices
Dichos modelos se han utilizado tradicionalmente para la gran mayoría de las revaluaciones de propiedades residenciales, utilizando en principio, índices como el que elabora el Instituto Nacional de Estadística (INE). Si sabemos que una vivienda se vendió por 200.000 euros hace cinco años, y en los últimos cinco años el índice de precios señala una caída acumulada del 15 por ciento, la vivienda se valoraría en 170.000 euros.
Hay, sin embargo, limitaciones evidentes en este procedimiento, entre las que podemos señalar:
- Un índice es una mera evolución del precio medio del inmueble en una gran área, y los precios pueden haber variado de forma diferente a la media en una zona concreta.
- Requiere en cualquier caso una valoración anterior del inmueble.
- El indicador de fiabilidad no refleja con qué probabilidad la evolución del precio de los inmuebles a los que se aplica el índice se ajusta a esa media. Esto es de particular importancia en la valoración de inmuebles singulares o no estándar, o que están situados en zonas peculiares, y donde sabemos que los precios seguramente difieren de la media que refleja el índice.
No hay duda que estos modelos, en la medida que puedan obtenerse índices para mercados locales más pequeños, y cuando sea de confianza el valor de partida del inmueble, aumentan en fiabilidad, siempre que sea de confianza el valor de partida del inmueble.
Modelos de valoración automatizados (AVM)
Estos modelos responden a lo que indicábamos al principio: tratan de valorar los precios de los inmuebles residenciales en base a sus características, situación y que sean comparables con otros sobre los que tenemos información, por tanto no requieren de valoración anterior de la vivienda.
La precisión de una AVM depende de los datos disponibles y del mecanismo de cálculo, columna vertebral dentro de una AVM. La sistemática de cálculo se caracteriza por el uso de técnicas matemáticas, estadísticas y GIS (sistemas de información geográfica).
Los primeros AVM se originaron en 1960 y actualmente se acepta su utilización en países europeos para el proceso de valoración de los inmuebles residenciales dados como garantías. Estas AVM son utilizadas cada vez más por los bancos y otras partes interesadas dentro de las industrias de bienes raíces y de hipotecas, especialmente para la valoración de carteras de inmuebles ya que su utilización adquiere cada vez más importancia para usos de requerimientos de capital, titularización, inversión inmobiliaria y gestión de activos, para fines contables, transmisiones de carteras, análisis de cobertura de riesgos, actualizar el valor de mercado de garantías hipotecarias, etc.
Una AVM tiene las siguientes ventajas:
- No requiere un valor previo del inmueble.
- Es capaz de dar valor a inmuebles que no han sufrido ninguna transacción anterior.
- Proporciona valores más sensibles a las características y ubicación de las viviendas valoradas que la metodología de revalorización de carteras a través de índices.
- Incluye un nivel de confianza para cada resultado de la valoración, proporcionando una indicación de la precisión con que se está valorando un inmueble. Los inmuebles singulares o no estándar son más difíciles de valorar, con lo que el resultado será menos preciso.
Vamos a enumerar las metodologías usadas actualmente, para la evaluación de los inmuebles residenciales por AVM para conocer el valor de un inmueble en particular.
El primer enfoque es de comparación de ventas. Para realizarlo se analiza una amplia gama de propiedades residenciales que se consideran potencialmente adecuadas para la evaluación. Las viviendas comparables deben reducirse a sólo aquellas que más se parecen a la propiedad a evaluar. El número final de propiedades residenciales comparables dependería de la cantidad y calidad de los comparables, así como de características como la ubicación, superficie, el número de habitaciones, número de cuartos de baño, etc.
El enfoque de coste trata de calcular cuánto costaría la compra del terreno y construir en él la vivienda, teniendo en cuenta la depreciación del inmueble. La racionalidad económica de este método es que ningún inversor pagará más por una propiedad existente de lo que costaría comprar el terreno y construir un nuevo edificio en él, de las mismas características del existente. Esto plantea dificultades cuando el precio de la vivienda en el mercado cae considerablemente, dado que puede bajar incuso por debajo del mencionado coste.
El llamado enfoque hedónico se basa en el concepto de que el valor de una propiedad residencial puede determinarse a través de la evaluación de las características de la vivienda. Es similar al enfoque de coste, pues considera que el valor de una propiedad es la suma de sus partes y características. El método hedónico se utiliza casi exclusivamente en las AVM, y últimamente presenta un campo de estudio interesante al incluir características de sostenibilidad de la vivienda, que la hace más valiosa que otra similar que no las posee, como puede ser por ejemplo el aislamiento o energía renovable.
El enfoque de estratificación, es un enfoque que se utiliza para aumentar la precisión de las estimaciones de la muestra de viviendas sobre las que se trata de determinar el precio. El proceso de estratificación divide una muestra en grupos que son más homogéneos que las observaciones individuales. Una vez definidos los grupos, se estudia la medida de tendencia central de cada grupo, para encontrar un valor de mercado de la propiedad residencial.
La ubicación es una de las variables que se utilizan para agrupar los comparables.
La metodología utilizada por Euroval combina en su sistemática los enfoques recientes anteriormente indicados, para mejorar el resultado y lógicamente la fiabilidad.
La valoración usando enfoques de inteligencia artificial (MIA) de precios de viviendas, a través de los algoritmos, aplicaciones informáticas o sistemas expertos, se basan en la búsqueda y decisión automática tanto de cualidades concretas de las viviendas como del cálculo a realizar con cada una de ellas. La técnica y el desarrollo del sistema requieren una serie de reglas que se asemejan a los procesos que tiene establecido y sigue el tasador persona física.
Lo podemos entender fácilmente si pensamos en un sistema que reproduzca lo más ajustadamente posible el pensamiento de un tasador que se sitúa ante una vivienda, percibe una serie de variables que influyen en el valor de la misma, sigue un proceso de valoración, y obtiene un resultado; incluso, si este resultado no es satisfactorio en relación a otras viviendas del entorno, puede recalcularlo (lo que se conoce como un proceso de prueba y error, tan frecuente en los procesos de la mente humana). Estos estudios se han aplicado con éxito para el pronóstico de precios de viviendas en el tiempo.
Los resultados al aplicar los modelos MIA resultan de difícil explicación y requieren esfuerzos en su calibración.
Un elemento común a los métodos que estamos exponiendo, es que dependen de la selección adecuada de variables o cualidades de la vivienda utilizadas. La mayoría de valoraciones se realizan a través de comparación de ventas de propiedades residenciales, por el enfoque de coste, por el de ventas repetidas, o combinación de éstos. Tales técnicas de estimación tienen que buscar información sobre una propiedad particular, por lo que se busca objetivar al máximo la valoración utilizando técnicas matemáticas que asignen precios similares a viviendas cuyas características se han considerado similares y así se han incluido en los programas informáticos.
En definitiva, estamos ante una técnica que abre muy diversas posibilidades en el sector de la valoración, con costes y tiempos muy reducidos, que facilita su incorporación como herramienta a tiempo real para procesos de toma de decisiones. La extensión de su uso y las mejoras tanto en la calidad de las bases de datos disponibles como en las habilidades de los modelos aplicados redundarán sin duda en su creciente fiabilidad y robustez.
Jorge Baiges
Director Desarrollos Técnicos
