Recogemos en este análisis conjuntamente dos efectos no separables sobre el precio de oferta, el descuento o negociación para una posible rebaja en el precio, y el que se estén vendiendo las viviendas más baratas de la oferta que se publica. En ciudades con mercados de menor tamaño puede hablarse en ocasiones de una pequeña rebaja del precio final respecto al anunciado; pero en las ciudades con oferta más diversificada, predomina el efecto de la venta de vivienda de menor precio. Como resultado se observa una clara diferencia entre el precio medio de la vivienda que se ofrece, y el precio medio de la vivienda que efectivamente se está vendiendo.
Para el cálculo cuantificamos la diferencia entre el precio por metro cuadrado de las ofertas de los portales inmobiliarios, y el de las transacciones realizadas, tomando datos de un semestre para el que disponemos de una muestra amplia. La variable que se representa es la variación que se da entre el precio medio ofertado y el precio medio de transacción real. Por ejemplo, un valor de un 10% significa que en promedio las transacciones efectivas en una ciudad han tenido un precio por metro cuadrado un 10% inferior al precio metro cuadrado en las ofertas. Esta diferencia no implica que, como consecuencia del proceso de negociación, comprador y vendedor acuerden de media cerrar la operación con un 10% de descuento, sino principalmente que del total de viviendas ofertadas se están comprando las más económicas. Así, si la demanda de estas viviendas más económicas respecto al total de la oferta de viviendas es más fuerte, el precio medio de las transacciones estará sesgado hacia ellas. El segmento de viviendas relativamente económicas está de hecho sobre ponderado respecto a las más caras en ciudades donde los precios son heterogéneos; y en ciudades con precios más homogéneos y en las que la ubicación del inmueble puede no resultar tan relevante, la diferencia entre el precio ofertado y el precio de transacción sí se corresponderá de forma más fiable con un factor de negociación.
| Diferencia entre los precios de ofertas y los precios efectivos de venta para las capitales andaluzas
Venta para las capitales Andaluzas
Para las capitales de provincia de Andalucía, la disparidad entre precios ofertados y precios a que se realizan las transacciones va de 3,3% en Córdoba, a 24,2% en Granada. Una comparación con los niveles de precios en euros por metro cuadrado permite clasificar las ciudades en dos grupos. En el primero, con precios de vivienda por debajo de la media en Andalucía, y también menores diferencias entre precios de oferta y efectivos, están Córdoba (1.140 y 3,3%), Almería (1.274 y 8,5%), Jaén (816 y 9,1%), y Huelva (1.302 y 11,6%). En un segundo grupo, con precios en la media de Andalucía o por encima, y diferencias en torno al 15%, están Sevilla (1.592 y 14,7%), Cádiz (1.628 y 15,4%), y Málaga (2.522 y 18,9%). Queda aparte Granada, con un precio medio algo inferior a la media y una desviación muy fuerte en los precios.
En otros trabajos hemos calculado que un 5% es normal en descuentos en compraventas de vivienda, por lo que todo lo que supere ese porcentaje ha de deberse a que se están comprando las viviendas más baratas entre las que se ofrecen. En una comparación entre 15 ciudades españolas con mercados importantes de vivienda, hemos visto que en 14 las diferencias son superiores a ese 5%, y además ese porcentaje de diferencia es mayor en ciudades con precios más altos, confirmando lo que a rasgos generales se da en esta muestra de capitales de Andalucía. Una hipótesis sugerente sobre por qué ocurre esto, además de lo que hemos mencionado sobre la diversidad de oferta en algunas ciudades, es que puede estar reflejando el creciente apetito por el sector de viviendas económicas que no se destinan a primera vivienda, sino a rehabilitación e inversión en alquiler tradicional y, sobre todo, vacacional.
En corto
Vivienda
Aedas Home lanza una promoción de 28 vivienda unifamiliares de 4 y 5 dormitorios en Entrenúcleos, Dos Hermanas (Sevilla), con precios a partir de 410.000 euros; la compañía tiene ya 8 promociones en Entrenúcleos, con más de 350 viviendas de las que ha entregado 100. Gestilar construye en Córdona 70 viviendas de 2 a 4 dormitorios y precios entre 235.000 y 423.000 euros, en un complejo con zonas comunes y servicios diversos; mencionan la aplicación de sistemas de optimización energética y otros elementos de sostenibilidad en la construcción. Kronos Homes comienza la tercera fase de 90 viviendas, de un total de 266, en Málaga, tienen 2 y 3 dormitorios, y es la quinta de las promociones que la compañía tiene en la provincia. LandCo y Patron Capital informan sobre su acuerdo en torno a un vehículo de inversión para construir 540 viviendas en cinco provincias españolas, entre las que están Málaga con una urbanización en Mijas de 117 vivienda de 1 a 3 dormitorios, y otra promoción a definir de viviendas unifamiliares en Entrenúcleos, Dos Hermanas (Sevilla); en esta relación, LandCo vende suelo a Patron Capital, para los desarrollos inmobiliarios.
Otras promociones
Montebalito inicia la construcción en el Parque de la Cartuja, del hotel que lleva este nombre, con 85 habitaciones en una parcela de 1.535 metros cuadrados y una superficie de 5.251. Por su parte, Azora anuncia su nueva marca StepHouse en la promoción de residencias de estudiantes que, con casi 3.500 camas, se ubican en 9 ciudades españolas, entre ellas Granada, Málaga y Sevilla. Las residencias proporcionan actividades sociales, viajes organizados, deporte y desarrollo personal de los estudiantes; son nuevas y construidas en los tres últimos años.
Noticias del inmobiliario
Tu Techo la sociedad cotizada de inversión inmobiliaria (SOCIMI) para impacto social, aumenta su capital en 8 millones de euros. En la actualidad tiene 350 inmuebles en 12 ciudades, que compra a instituciones -entre ellas a la Junta de Andalucía- y alquilan a 70 entidades sociales para albergar temporalmente a personas sin hogar. Sus alquileres son de media un 30% menos que en mercado, tienen ocupación plena y sin morosidad, y funcionan con una estructura de costes muy ligera. En Sevilla Inmobiliaria del Sur les aporta suelo para un edificio de 22 plantes y una zona de coliving; cuentan con la colaboración de Molins y Cosentino. La SOCIMI, fundada por Blanca Hernández a partir de Magallanes Value Investors, tiene el apoyo de Azora, Alquiler Seguro, Renta4, y BDO. BREEAM, la calificadora de eficiencia en la construcción, calcula que más del 70% del parque inmobiliario español está obsoleto. Las nuevas promociones incluyen diseños y sistemas de eficiencias para el aprovisionamiento e instalación de energías renovables, pero son insuficientes si se comparan con estándares europeos. Señalan la relevancia que tiene la eficiencia energética y sostenibilidad para la financiación por inversores e hipotecas, pues añade valor al inmueble; mencionan que ING, Triodos Bank, Santander y BBVA tienen en cuenta sus calificaciones en la concesión de hipotecas. La próxima semana se celebra en Cádiz la 9ª Jornada Inmobiliaria que organiza la Federación de Asociaciones de Empresarios de la Construcción, y tiene como eje el mercado residencial, con la participación de expertos de Caixa Bank, IESE, Colliers, Deloitte, y compañías del sector inmobiliario.
Artículo elaborado por Euroval y el Instituto de Análisis Inmobiliario -INSTAI-
Compra tu Tasación Oficial para Hipoteca
Válida para cualquier entidad financiera con la que quieras solicitar financiación.