La valoración inmobiliaria en el reciente documento de la EBA sobre riesgo de crédito: “On loan origination and monitoring”, Final Report, EBA/GL/2020/06
Un año después de someterlo a la consulta de todos los agentes implicados, la Autoridad Bancaria Europea (EBA, en sus siglas en inglés) publica la versión definitiva de las guías sobre riesgo de crédito de las entidades bancarias. Por su interés, Euroval a través de su Instituto de Análisis Inmobiliario (INSTAI), ha analizado las principales implicaciones que sobre valoración figuran en el documento de la EBA.
Hay que tener en cuenta que las entidades bancarias y las instituciones sujetas a supervisión obedecen a leyes nacionales, fruto de la transposición de las directivas europeas, por lo que puede ocurrir que los países incorporen las guías de la EBA tomando en consideración algunas peculiaridades de las prácticas nacionales, como ocurre con las tasaciones inmobiliarias para créditos. Sin embargo, los principios básicos que inspiran las guías de la EBA se mantienen de forma general.
Principios de valoración de propiedad inmobiliaria
Sobre la valoración, Euroval y el INSTAI identificamos seis principios, que, aunque conocidos, se explicitan en las Guías El primero es que la valoración del colateral debe ser exacta en el momento en que nace el préstamo. Segundo, que los bancos han de tener políticas y procedimientos establecidos sobre cómo se valora el colateral. En tercer lugar, esto incluye disponer de capacidad para evaluar los enfoques y modelos estadísticos que use un valorador externo. Cuarto, los enfoques deben ser prudentes y proporcionados al tipo de colateral y tipo de préstamo, y siempre en línea con las políticas y procesos del riesgo de crédito de la entidad. Quinto, tienen que seguir estándares aceptados internacionalmente o normas nacionales, por lo que en España habría que seguir los criterios establecidos por las normas y el supervisor. Y sexto, tomar en cuenta factores medioambientales que afecten al valor del colateral, como en los edificios energéticamente eficientes. Esto último puede considerarse una novedad, pues, si bien la Unión Europea tiene una fuerte implicación en el tema de la mejora medioambiental y contra el cambio climático, y lo incorpora a sus propuestas de finanzas sostenibles, la EBA lo explicita en estas Guías en relación al crédito en general, y específicamente en inmobiliario.
Métodos de valoración, papel de la valoración presencial
En el punto 209 de las Guías se exige que, en el momento de creación del préstamo, cualquier colateral inmueble debe ser valorado por un valorador externo de manera presencial. Sin embargo, en el punto 210 se establece, como una derogación de lo que se dice en el punto anterior, que el valor de un inmueble residencial en mercados maduros y bien desarrollados se pueda fijar de forma no presencial, soportado por modelos estadísticos avanzados. Esta posibilidad se matiza con exigencias relativas a los métodos estadísticos, la información que el valorador debe proporcionar sobre la metodología, los supuestos y los datos que utiliza. En cualquier caso, si el modelo estadístico no es suficientemente robusto, y/o de otra información específica sobre la propiedad surge alguna incertidumbre sobre el valor propuesto, el valorador debe escoger otro método de valoración distinto, lo que lleva a la valoración presencial en estos supuestos.
¿Cómo vemos en Euroval y en el INSTAI esta cuestión? Por una parte, la EBA abre la posibilidad, que ya existe en algunos países de la Unión Europea, a que no se valore el inmueble residencial de manera presencial; pero por otra, se deja a la iniciativa de los países cuando hay una normativa al respecto que se considera estricta. Entendemos que el proceso de valoración presencial para crédito a inmuebles residenciales, en el momento en que se concede, sigue siendo el único válido en España. Por otra parte, en las circunstancias actuales, en que se dan relativamente pocas transacciones y por tanto hay menos operaciones para comparar y determinar un valor, la incertidumbre a que se refiere el punto 210 justifica la máxima diligencia en la valoración, y dentro de ella la valoración presencial.
En los documentos que acompañan a las Guías, se recogen en las páginas 81 a 83 las opciones referidas a la valoración del colateral inmueble desde la perspectiva de las implicaciones para el préstamo. Se mencionan los estándares de asociaciones internacionales de valoración, como son el International Valuation Standards Committee (IVSC), el European Group of Valuer´s Associations (TEGoVA) o la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Esas asociaciones e instituciones son referencia de criterios y buenas prácticas a tener en cuenta, pero dentro de las prácticas en la UE se menciona que hay países, como ocurre en España, con una estructura propia y exigente de regulación de las valoraciones.
En cuanto a los modelos estadísticos avanzados, se dice que la mayoría de las instituciones de la UE cuentan con ellos para la valoración de las carteras, reevaluación de hipotecas y seguimiento, aunque se especifican los requisitos que deben cumplir.
En el cuadro que se acompaña a este análisis, “Uso de modelos estadísticos avanzados para valoración de inmuebles como garantía inmobiliaria” [véase más abajo], vemos que se adopta también la opción de valorar el colateral con métodos estadísticos cuando se da el préstamo, lo que implica que en algunos países no se requiere una valoración presencial. La EBA avisa que, desde un criterio prudente, el uso de modelos en el punto de origen del préstamo puede crear limitaciones en la gestión del riesgo, de manera que deben utilizarse estándares para asegurarse la transparencia y exactitud de los resultados del modelo, pero que una prohibición estricta de su uso en el momento en que se da el crédito podría aumentar el coste para los consumidores. Sin embargo, este no es el caso de España, donde la utilización de los modelos está bien definida, así como la valoración presencial en la primera estimación del inmueble para la hipoteca.
Reevaluación y seguimiento del colateral inmobiliario
Las políticas y los procesos deben tener en cuenta el tipo de propiedad; la calidad del crédito asegurado; el estado de desarrollo en que se encuentra la propiedad, en su caso; el valor de la propiedad; los supuestos que se han hecho para la valoración; y los cambios en las condiciones de mercado.
En cuanto a la frecuencia de la revaluación, depende de si se trata de un edificio terminado o no, lo cual requiere un mayor seguimiento. Igual ocurre con préstamos que tienen una elevada relación con respecto al valor del inmueble (elevado LTV), que deben ser revisados con mayor frecuencia. Y lo mismo se aplica para préstamos de menor calidad crediticia comparados con otros similares.
Cualquier índice o modelo que se utilice para la revaluación debe tener suficiente detalle para poder identificar inmuebles concretos. En cuanto a la metodología, se insiste en que se explicite qué tipo de valoración se utiliza, si se combinan algunas, y explicar si cambian los supuestos de valoración por parte de los valoradores.
Es interesante lo que se menciona en el punto 225, cuando se dan condiciones que exigen una reevaluación de un inmueble o una cartera (Artículo 208(3) (b) de la Regulación EU 575/2013). En este caso, no pueden utilizarse sólo modelos estadísticos como forma de reevaluación.
Criterios para seleccionar valoradores
Aunque los valoradores o tasadores tienen la responsabilidad sobre el informe que emiten, las entidades siguen manteniendo la obligación de conocer en profundidad cómo se hace la valoración.
Las entidades deben asegurarse de que el valorador es un profesional competente y cumple con los requisitos y estándares profesionales que se hayan establecido en el país. Además, que cuenta con el conocimiento y los medios técnicos adecuados para el trabajo que se le encarga. Por último, debe ser independiente del proceso de decisión del crédito.
La independencia del valorador se establece de manera que no se sienta influido por quienes tienen responsabilidades de concesión del crédito, ni por otras circunstancias del prestatario distinta a lo que se valora, como puede ser su patrimonio. Por supuesto, el valorador no puede tener intereses en la propiedad, ni estar relacionado con el comprador o vendedor.
Las entidades deben cuidar que el pago al valorador no viene vinculado en forma alguna al resultado de la valoración en sí, de manera que pudiera crear un conflicto de interés.
Para comprobar que las valoraciones son adecuadas, las entidades deben llevar a cabo pruebas sobre el comportamiento y desviaciones de valoraciones pasadas.
En el punto 235 se recoge que las entidades han de rotar a los valoradores y tener definidas las veces que secuencialmente una propiedad puede ser valorada por un mismo valorador.
Criterios para modelos estadísticos avanzados de valoración
Estos criterios no se refieren a los valoradores, sino a las políticas y los procesos que deben tener los bancos para asegurarse de que los modelos que se aplican son apropiados.
Las cuatro características principales son las siguientes. Una, el nivel de detalle, que requiere poder identificar cada inmueble. Segunda, la validez y exactitud de los resultados, llevando a cabo comprobaciones retrospectivas sobre los precios efectivamente observados en el mercado. Tercera, que las muestras que se utilizan son suficientemente grandes y representativas de precios en transacciones. Y cuarta, que los datos están actualizados y son de calidad.
En el punto 238 de las Guías se resume la carga que pone la EBA en los bancos, pues dice que cuando se utilicen estos modelos estadísticos avanzados, el valorador es responsable del uso que hace de los mismos y de la valoración; pero los bancos tienen que entender la metodología que emplean, los datos que se introducen y los supuestos con los que trabajan los modelos, además de asegurarse de que la documentación de los modelos está al día. Para ello, los bancos han de disponer de medios informáticos para, en cierta manera, poder evaluar los propios modelos de los valoradores.
Hay otras cuestiones de interés. Por ejemplo, en el punto 274 de las Guías, entre las señales que las entidades deberían considerar en un sistema de alertas tempranas sobre el deterioro del riesgo de crédito, está la pérdida de valor del colateral, en este caso en inmobiliario, que sirve para mitigar ese riesgo. Se insiste también en la importancia de la valoración del colateral en los procesos crediticios de propiedad residencial, inmuebles para arrendar y promoción inmobiliaria, con especial atención a los préstamos inmobiliarios para locales comerciales, donde la valoración juega un papel relevante en relación con la renta.
Dos ideas finales podemos extraer en Euroval y el INSTAI del documento que estamos analizando. Por una parte, que la extensión y detalle que la Autoridad Bancaria Europea dedica a la valoración inmobiliaria en este documento final sobre crédito justifica que se le dedique atención. Y por otra, que se pone de relieve, una vez más, el papel de las sociedades de tasación y la importancia de la colaboración que en todo tipo de circunstancias desarrollan con las entidades de crédito.
Uso de modelos estadísticos avanzados para valoración de inmuebles como garantía inmobiliaria