En este Gráfico de Euroval exploramos un cambio significativo en las facilidades bancarias que estimulan el mercado hipotecario 

El tipo al que el BCE remunera a los bancos, llamado facilidades de depósito, es el que con más facilidad se transmite al mercado de la vivienda en España, ya que determina el tipo al que los bancos se prestan entre ellos, esto es, el interbancario; y el interbancario es el indicador al que los bancos suelen referenciar los tipos hipotecarios variables, tradicionalmente a un año. Este tipo está en 2,50, y no parece probable que continúe bajando ya que el tipo de interés que se considera neutro con respecto al ciclo económico en la zona euro se sitúa en torno al 3% para una inflación como la actual.

Los bancos no financian los créditos hipotecarios pensando en tipos de refinanciación, sino en el coste de los pasivos bancarios formados por depósitos de familias, empresas e instituciones, y la deuda que emiten. A estos pasivos bancarios les afecta los tipos que fija el BCE sólo parcialmente, y hay un margen lógico entre el tipo que se aplica a la hipoteca y el interbancario. En España si el coste del pasivo está alrededor de un 1%, el tipo medio hipotecario es del 3%, siendo ambos de los más bajos de la Unión Europea.

La presidenta Lagarde, ante la preocupación del BCE por la subida de precios tras la invasión de Ucrania en 2022, se ha venido refiriendo estos años a la vivienda diciendo que se ha producido una transmisión significativa en las condiciones financieras a la economía real. Y también, en un momento dado, que el mercado de la vivienda es un ejemplo al que puede seguir afectando los tipos aunque no subieran más, y se mantuvieran a niveles relativamente elevados. La posterior reducción paulatina de tipos ha sido significativa para el mercado de vivienda.

Las hipotecas en España son muy sensibles a la subida de tipos porque se trata de un mercado donde hay una actividad de compraventa importante con relación a los alquileres; la hipoteca a tipos variables ha sido la más usada frente a la de tipos fijos; y la fracción de hipotecas sobre el total de compraventas, aunque oscila en el tiempo, es relativamente elevada y actualmente más del 60% de las operaciones llevan hipoteca. Así pues, el efecto de las subidas desde 2022 a 2023 se dejó sentir en el mercado de vivienda, pero esta situación revierte tras continuas bajadas de tipos por el BCE.

 La encuesta trimestral de crédito del BCE, préstamos para compra de vivienda por familias

Tomamos el tercer trimestre de 2023, que es el punto en que el mercado de vivienda en España se hace más sensible a los tipos de interés, en un contexto que recoge muy bien la Encuesta que trimestralmente publica el BCE con las opiniones de los bancos de la zona del Euro respecto al crédito, y concretamente el hipotecario. Las cifras son resultados netos de los bancos que responden positiva o negativamente a los factores que se indican, interpretables según el tipo de pregunta que se formula.

Factores que contribuyen a cambios en los estándares de concesión de crédito a vivienda  

En este caso las cifras positivas son un factor restrictivo, negativas más laxo, y cero neutro, en cuanto a los estándares de concesión de los créditos. El coste de la financiación y posibles restricciones de balance para los bancos, que eran ligeramente restrictivas en 2023, en 2024 son neutras. La competencia en la UE juega un papel ligeramente positivo en mejores estándares en la concesión de créditos, y es neutra en España. La percepción del riesgo ha disminuido muy significativamente, y es mayor la tolerancia al riesgo. Para estos primeros meses de 2025 los bancos esperan una cierta mejora para sus clientes en los estándares de concesión.

Cambios que se dan en los términos y condiciones en que se conceden los créditos para vivienda

En la tabla se recogen las mejoras en las condiciones de los términos y condiciones en que se dan los créditos hipotecarios, indicando en este caso las cifras negativas de 2024 las mayores facilidades que declaran los bancos, como diferencia entre los que muestran endurecimiento (cifra positiva) y los que muestran más flexibilidad (cifra negativa). Los cambios son espectaculares; en el caso del endurecimiento total cambia de un endurecimiento de 19 y 20 para Europa y España en 2023, a una mejora de 36 y 40 en la última encuesta, en el sentido apuntado de la diferencia a favor del número de bancos que indican una mayor flexibilidad respecto a los que indican lo contrario. Esto es especialmente llamativo en el caso de aceptar menores márgenes, y también menores márgenes para un riesgo dado.

Factores que contribuyen a los términos y condiciones en que se dan los préstamos

En la tabla se recoge, al igual que la anterior, en cifras positivas el efecto más duro de estos factores en los términos y condiciones de los préstamos, y en negativo una relajación de los mismos. El coste de los fondos opera en los bancos españoles en una mayor predisposición a conceder mejores condiciones que en 2023; la competencia también se muestra un factor muy eficaz en esta mejora; la percepción del riesgo es neutra, al igual que la tolerancia al riesgo, cuando estos dos factores operaban como restricción y condiciones más duras en 2023.

Factores que influyen en la demanda de crédito hipotecario

En esta tabla hay que leer las cifras positivas como factores que influyen positivamente en la demanda según percepción de los bancos. El cambio que se produce es muy fuerte, y se pasa en general de una débil demanda, que se recoge en negativo, a la percepción por parte de los bancos, tanto en la zona euro como en España, de un aumento claro de la demanda. Lo más destacable es el papel que juega el tipo de interés en las decisiones de pedir préstamos, pues pasa de ser un factor desestimulante de la demanda en 2023, a un factor claramente positivo en los momentos actuales. Para estos meses de 2025 los bancos esperan que sea el tercer trimestre consecutivo en el aumento de la demanda de préstamos hipotecarios, tras los bajos niveles de 2022 y 2023.

Resumen de ideas y conclusiones

Primera, el tipo denominado facilidades de depósitos al que el BCE remunera los depósitos de los bancos, se relaciona en España directamente con el interbancario y es referencia importante para los préstamos hipotecarios. Este tipo que está en el 2,5 no se espera que se reduzca próximamente.

Segunda, los tipos de interés influyeron en el retraimiento en la compraventa de vivienda en España, tras las subidas en 2022 y 2023. Las bajadas posteriores se pueden relacionar con el impulso que están teniendo las compraventas y finalización de viviendas desde los últimos meses de 2024.

Tercera, los bancos indican que los estándares que fijan para la concesión de crédito mejoran a favor de los clientes desde 2023, con una menor percepción de riesgo y mayor tolerancia al mismo. En cuanto a los términos y condiciones concretas a que se dan los préstamos, hay un cambio radical desde 2023, cuando un neto del 20% de los bancos señalaban un endurecimiento, a los momentos actuales en que un neto de 40% indican una mejora en esas condiciones.

Cuarta, los bancos perciben un aumento de la demanda de crédito hipotecario por las familias, influida sobre todo por la mejora en el tipo hipotecario, de manera que si en 2023 un 60% neto de bancos veían el tipo de interés como un factor negativo para la demanda de préstamos, en la actualidad un 40% neto lo ve como positivo.