La evolución de la rentabilidad del alquiler ha generado un interés particular debido a su comparación con otros productos inmobiliarios y financieros. Nuestro consejero Gumersindo Ruiz, analiza el atractivo de este segmento y cómo fomentarlo a largo plazo para el Observatorio Inmobiliario.
¿Está creciendo realmente la oferta de vivienda en alquiler y se está consiguiendo alcanzar un nivel de personas viviendo en este régimen más próximo al de otros países del entorno?
Gumersindo Ruiz: Hacemos una valoración positiva de lo que llevamos de ejercicio. En el primer trimestre de 2024, el mercado hipotecario en España ha mostrado señales de estabilización y crecimiento tras un período de incertidumbre.
A pesar de un contexto de tasas de interés variables y presiones inflacionarias, la demanda de hipotecas ha experimentado un repunte. Este incremento puede atribuirse a una mayor confianza de los consumidores en la economía, así como una demanda sólida.
«En algunas localidades los alquileres, ya altos, han subido por encima de los precios de la vivienda»
¿Cómo está evolucionando la rentabilidad del alquiler en comparación con otros productos inmobiliarios y financieros?
Gumersindo Ruiz: En nuestro último informe sobre rentabilidad del alquiler en España, hemos calculado la rentabilidad del alquiler como cociente entre el alquiler anual y el precio de la vivienda, ambos por m2, resultando un 6,8% en 2002 y 2023, aunque la rentabilidad de 2023 se consigue con un aumento del 4% tanto en alquileres como en precios. Hay diferencias muy sustanciales espacialmente, y encontramos una cierta correlación negativa entre rentabilidad y precio de la vivienda, aunque en algunas localidades los alquileres, ya altos, han subido por encima de los precios de la vivienda. La comparación con otros segmentos del inmobiliario tiene la referencia del 7% de rentabilidad en el sector en su conjunto, aunque sujeto a variaciones por grandes operaciones singulares. Los activos financieros poseen características diferentes al inmobiliario, que no es un activo líquido, no tiene la capacidad de diversificación de la inversión para cantidades relativamente reducidas, y tampoco el volumen de transacciones ni volatilidad de un bono de deuda o una acción. Por otra parte, el inmobiliario es un activo que suele ajustar por cantidades antes que por precios.
¿Dónde se encuentran las zonas más tensionadas en el mercado del alquiler?
Gumersindo Ruiz: Hemos identificado zonas especialmente tensionadas donde la oferta de vivienda asequible en alquiler es notablemente escasa en relación con la renta familiar. Para un conjunto de ciudades con mercados activos, hemos calculado lo que representa el alquiler en relación con la renta familiar, considerando el consenso de que no debería dedicarse más del 30% al alquiler. En Mijas, Marbella o Palma de Mallorca, por ejemplo, no existe una oferta significativa
de vivienda asequible en alquiler. En Barcelona, Hospitalet, Málaga y Orihuela, la oferta de vivienda asequible en alquiler es inferior al 5%, especialmente para pisos de dos habitaciones o más. En áreas como Valencia, Torrevieja, Alicante, Bilbao y Madrid, solo hasta el 11% de la oferta es considerada asequible en términos de alquiler. Dado el crecimiento de los alquileres, en algunos casos puede resultar más asequible comprar que alquilar.
