La evolución en los últimos años nos ayuda a situarnos en el mercado de compraventas. En la tabla recogemos algunos años clave y los más recientes, y vemos que en 2007 se dieron en España casi 800.000 transacciones, de las que 160.000 fueron en Andalucía, cuando caían ya desde casi un millón de operaciones que se dieron en España en el momento álgido del “boom” inmobiliario. En 2013 las compraventas habían descendido a 286.000 en España y 57.400 en Andalucía, y hasta 2016 no vemos una recuperación clara, con cifras de 440.000 en España y más de 80.000 en Andalucía. Desde entonces, el crecimiento es sostenido hasta 2019, en que se venden 534.000 y 105.800 viviendas en España algo inferior y en Andalucía prácticamente igual a las del año anterior.

Por otra parte, en ocasiones hemos señalado la existencia de dos mercados, el de vivienda nueva que es aproximadamente el 15 por ciento del total, y el de usada, que supone el 85 por ciento de la vivienda que se vende; el mercado de vivienda nueva sigue un crecimiento lento, con unos precios relativamente elevados, mientras que el de vivienda usada tiene precios ajustados y el volumen significativo de transacciones que vemos.

 

Por provincias, la caída en cantidad mayor se da en Málaga, que pasa de casi 34.000 viviendas vendidas en 2018 a poco más de 30.000 en 2019; Sevilla permanece en el entorno de 19.000 viviendas; Cádiz en el de 13.600; Granada y Almería en torno a las 11.700 viviendas vendidas; Córdoba casi 7.000, Huelva 6.000 y Jaén 5.500. Podemos decir que la caída en Andalucía se da por Málaga, que es el mayor mercado de vivienda, mientras que en las otras provincias o suben ligeramente o permanecen estables.

La publicación de la estadística del Registro Notarial nos da algunas ideas sobre qué está ocurriendo recientemente en el mercado de la vivienda. Los datos muestran que en el mes de abril se han dado 14.469 operaciones de compraventa de vivienda en toda España, con una caída interanual del 71,2%, aproximadamente igual para pisos y viviendas unifamiliares. Diez puntos porcentuales menos es la caída en las compraventas de vivienda nueva, y un poco más de la media en vivienda usada. La caída en marzo de 2020 respecto al mismo mes del año anterior fue del 40 por ciento.

 

Los préstamos hipotecarios en abril ascienden a 14.672, con una caída del 57,2% interanual, de los que 11.201 son préstamos para la compra de vivienda. El dato más relevante es que el porcentaje de viviendas financiadas mediante préstamo hipotecario pasa del entorno del 50%, en que se había ido situando poco a poco -tras mínimos de menos del 30% en 2013-, a un 73,2% en sólo un mes. El dato de compraventa se ha interpretado de varias formas, y aunque la caída es enorme, se ha visto positivo que pese a unas circunstancias excepcionales se hayan dado 14.672 transacciones; sin embargo, al cruzar con los datos de hipotecas, vemos que la mayoría de las compraventas que se han hecho en abril han sido por la presión u oportunidad de que ya tenían concedida la hipoteca. Podemos decir que sólo 3.875 transacciones (el 26,8% del total de 14.469 transacciones) realizadas sin préstamo hipotecario, se han dado de manera “espontánea”. Esto es aplicable también a Andalucía, y las tres cuartas partes de las casi 3.000 viviendas vendidas en abril han sido porque ya tenían concedido un préstamo hipotecario.

En suma, la compraventa de viviendas se venía frenando desde el año pasado, pero se mantenía a un nivel relativamente elevado; los datos de este año 2020 recogen la influencia de la pandemia desde el mes de marzo, y hablar de meses sueltos como enero y febrero es poco significativo, ya que hay saltos mensuales que se recogen mejor considerando trimestres. El dato de abril indica que el mercado está vivo, pero lo hemos matizado señalando que se debe a operaciones que tenían que hacerse a pesar de las adversas circunstancias, por tener hipotecas concedidas. A partir de aquí habrá que seguir atentamente la evolución de las compraventas, porque la normalización del mercado es difícil que se produzcan antes de finales de este año.

Distintos agentes en el mercado, entre ellos Don Piso, Fotocasa, Aedas Home, Pryconsa, ESADE, y los agentes inmobiliarios, han venido publicando sus impresiones sobre el mercado de vivienda, de las que pueden sacarse algunas ideas. Primera, se estima una caída en torno al 25 por ciento respecto a 2019 de las transacciones en vivienda. Segunda, se ha reducido el porcentaje de personas que busca vivienda para comprar, de un 15 a un 12 por ciento de la población mayor de edad y hasta 65 años; además hay cambios en el perfil de demandantes. Tercero, se espera que las operaciones de vivienda nueva se mantengan -recordamos que son sólo el 15 por ciento del total-, y caigan las de vivienda usada, que no se recuperará hasta 2023.

Uno de los sectores más afectados por la crisis es el de las agencias inmobiliarias, que se enfrentan a un estrechamiento del mercado, lo que hará redundante un buen número de agencias. En el sector se estima que pueden cerrar entre 10.000 y 15.000 con una repercusión en el empleo de 35.000 profesionales.

En la crisis anterior la compraventa por extranjeros contribuyó en parte a mantener el mercado. Durante 2019 el 18,7 por ciento del total de compras de vivienda en España fue por extranjeros, algo por encima de lo que suponían en 2018. En el primer trimestre de 2020 se han dado 14.850 compras de viviendas por extranjeros, un 12 por ciento del total de operaciones, con una caída respecto a las 16.000 viviendas que compraron en el mismo trimestre del año anterior.