«Este año creceremos más de un 40% y realizaremos unos 50.000 informes de valoración»
Dénos algunos datos autobiográficos del empresario gallego, creador y fundador de Euroval, afincado en Alicante.
JVS: Nací en Ferrol y estudié ingeniería en Vigo, luego trabajé en Brasil varios años y a mi vuelta a España vine para Alicante, ciudad en la que llevo residiendo más de cuarenta años. Aquí es donde han nacido mis hijos y es la ciudad desde donde he desarrollado mi vida profesional en España.
Cuando se cumplen los primeros 27 años de la compañía, ¿cuales son en su opinión los pilares que han permitido que Euroval superara la última gran crisis?
JVS: Cuando fundamos Eurovaloraciones en el año 1990, hoy conocida por Euroval como marca empresarial, definimos claramente en nuestros valores que queríamos una sociedad de servicios profesionales basa-dos en dos factores fundamentales, un equipo humano implicado con un fuerte respaldo tecnológico. Esto nos ha permitido en el transcurso de los años un desarrollo completo en toda España y cuando apareció la última crisis, porque hemos vivido alguna más, tuvimos que modificar nuestra estructura, centralizando todo nuestro trabajo para continuar ofreciendo un servicio de calidad en toda España.
Defínanos en pocas palabras la actividad a la que se dedica Euroval y cuáles son los rasgos que la diferencian de su competencia.
JVS: Nos dedicamos a la valoración y tasación de activos, fundamentalmente los inmobiliarios, derechos y empresas. Hemos sido pioneros en la introducción de tecnologías de valoración masiva de carteras inmobiliarias AVM y tenemos servicios online de valoración inmobiliaria como el PREVEO, que permiten consultar el valor de un inmueble en cualquier punto de España, para una primera consulta o toma de decisión.
Recientemente acaba de inaugurar una oficina en Barcelona. ¿Cómo es la Euroval de hoy en día y cómo lleva el proceso de consolidación de la compañía?
JVS: La apertura de nuestra oficina en Barcelona, consolida nuestro proceso de crecimiento, porque aparte de una atención más personalizada a nuestros clientes territoriales, será donde tengamos un departamento técnico especializado en supervisión y control.
A punto de acabar 2017, ¿qué valoración hace de los resultados obtenidos por la compañía en 2017 y qué previsiones de crecimiento maneja para 2018?
JVS: Este año creceremos más de un 40% y realizaremos unos 50.000 informes de valoración; tenemos unas buenas expectativas para el año próximo en función del comienzo de servicios para nuevos clientes y prescriptores financieros.
¿Qué visión tiene del mercado residencial español el Instituto de Análisis Inmobiliario (INSTAI) que usted ha creado?
JVS: Las dos variables clave son sin duda transacciones y precios. Las compraventas tienen dos características; una, que se tratan principalmente de operaciones de vivienda de segunda mano; otra, que se han encontrado precios de equilibrio entre oferta y demanda, por lo que hay un mercado de compraventa eficaz y en crecimiento. No hay que perder de vista que los crecimientos son sobre cifras muy inferiores a las anteriores a la crisis, así que hay que relativizarlos en términos absolutos. La tasa anual de crecimiento de las transacciones –para últimos datos disponibles- está en un 14%, y se mantiene en los dos últimos años, por lo que consideramos que estamos en una tendencia muy positiva en cuanto a actividad de compra-venta.
En cuanto a los precios, no hay indicio de aceleración en los precios residenciales medios, con crecimientos previstos en el entorno del 2% para 2017 y 2018. El modelo de predicción de precios del Instituto Inmobiliario de Euroval muestra incrementos de precios de ese tipo para estos dos años, y de 2,3% en 2019. Vemos un mercado donde convergen vectores diferentes; por una parte, con efectos positivos como son los bajos tipos de interés y la ausencia de inflación, y por otra parte, no tan favorables, relacionados con la persistencia de los efectos de la crisis sobre el empleo y las rentas. Un tercer vector son las propias características de la oferta, con la presencia de entidades financieras, que actúan por criterios de eliminación de sus balances activos inmobiliarios y sin duda influyen en las oscilaciones de precios en los mercados.
Dos ideas podemos añadir en esta visión del mercado. Una, que la nueva edificación crece a una tasa anual importante del 19%, aunque sobre una base muy pequeña, tras el desplome de estos años. Hemos constatado en el INSTAI una fuerte correlación -del 83%- entre la serie de visados de obra nueva y la de obra terminada, que se sitúa en un 99% si se añaden dos años de retardo; así pues, como los visados están creciendo a tasas fuertes, del 35% en este año respecto al anterior, veremos una reanimación de la vivienda terminada en los próximos meses. Todo ello dentro de las bajas cifras absolutas actuales, pues en 2005 se daban más de 241.000 visados, y en 2017 no llegarán a los 30.000.
¿Cómo cree que evolucionará el crédito hipotecario en España?
JVS: Los préstamos con garantía hipotecaria para vivienda crecen a una tasa del 11%, pero tiende a reducirse, a diferencia de las transacciones, cuya tasa de crecimiento se mantiene. Actualmente el 44% de las compras de vivienda se financian con hipoteca; este porcentaje era del 60% hace diez años, y llegó a caer al 27% en 2014. Como en otras variables del sector de la vivienda, podemos hablar de una recuperación, aun-que no estamos, por supuesto, en las circunstancias de antes de la crisis. Las entidades financieras en España, según información del BCE, muestran buena disposición hacia el crédito a la vivienda, lo que se con-creta en el menor número de operaciones solicitadas no concedidas; por otra parte, el tipo medio hipotecario en España está en el 2% lo que sin duda es muy favorable para el endeudamiento. Sin embargo, pese a la importante concesión de crédito nuevo, las amortizaciones lo superan, por lo que el saldo vivo de préstamos hipotecarios se reduce.
“El problema de acceso a la vivienda es sobre todo un problema de empleo y de rentas suficientes”
¿Qué opina del nuevo índice que va a crear el BCE tras la reforma fallida del Euribor?
Es una cuestión elemental que el índice al que se referencia un préstamo, el hipotecario en este caso, no puede caer bajo la influencia de las entidades que conceden ese préstamo. La forma en que se construye el índice interbancario es razonable, pues los bancos proporcionan información diaria sobre el cruce de operaciones, a lo largo de la curva de tipos, entre ellos. El problema, como es sabido, surgió en relación a la manipulación del Libor en Gran Bretaña, no por interés de influir en las referencias de los préstamos, sino por el de las entidades –sobre todo en los momentos iniciales de la crisis- de mostrar que podían recibir financiación a tipos relativamente bajos. Así, pues, paradójica-mente, estas malas prácticas no fueron en contra de los deudores hipotecarios, sino todo lo contrario ya que los tipos se forzaron a la baja. En la actualidad, y forzado por la intervención del BCE, el Euribor a un año está en negativo, en -0,17.
La cuestión de los índices no ha sido sólo de tipos de interés, pues también son conocidas las decisiones judiciales sobre los cambios de divisas, y otras sobre mate-rias primas. La idea que subyace en la reforma de los índices es muy simple: por una parte, recoger la realidad de operaciones en el mercado entre entidades, que proporciona un tipo ponderado al que se cruzan operaciones de financiación, a las que se referencian las hipotecas; por otra, controlar por una institución pública, privada o mixta, la veracidad de estas transacciones. Es un tema que debería poder resolverse sin demasiadas dificultades, ampliando el número de entidades de referencia, y con un buen algoritmo que detectara anomalías en el precio (el tipo de interés en este caso).
¿Seremos capaces de eliminar las barreras para que el acceso de los jóvenes a la vivienda deje de ser casi misión imposible?
El problema de acceso a la vivienda es fundamentalmente un problema de empleo y de rentas suficientes, teniendo en cuenta que los precios de la vivienda han bajado, hay liquidez y crédito en la economía, y la oferta responde fácilmente a la demanda en un país como el nuestro con una tradición de promoción inmobiliaria.
Una política actual para el acceso a la vivienda puede ir desde la disponibilidad de suelo, a la rehabilitación y reconversión de viviendas para atender a la nueva tipología de la demanda. Entendemos que los apoyos fiscales no han resultado eficaces, ni por la parte del ahorro para adquirir una vivienda, ni a la protección de la oferta. Así pues, mientras persistan las circunstancias actuales del empleo y las rentas, la única solución pasa por el alquiler. En determina-das zonas de algunas ciudades se plantea un nuevo problema, al orientarse la pro-moción y el alquiler a viviendas de ocupación temporal para turistas, con lo que los alquileres se encarecen y la oferta se reduce considerablemente. Las ayudas locales a colectivos sin posibilidades de pagar los alquileres actuales son forzosa-mente limitadas, y más aún en las actuales circunstancias. La respuesta al acceso a una vivienda es, pues, es el acceso al alquiler creando un buen parque de viviendas para este fin en una eficaz colaboración pública y privada, la vigilancia sobre las condiciones en que opera el alquiler temporal a visitantes, y sobre todo que se consolide el crecimiento de la economía, acompañado de una buena recuperación de empleos y salarios.
http://elinmobiliariomesames.com/empresas/jose-vazquez-seijo-presidente-euroval/