La tensión en los precios es un fenómeno localizado principalmente en la provincia de Málaga (Mijas, Málaga, Marbella), Sevilla (Dos Hermanas) y Cádiz
La inversión en los distintos segmentos del mercado inmobiliario en España ha crecido en 2021 tras las dudas del año anterior, superando las cifras de 2019. La más significativa, de 2.920 millones de euros, se ha dado en logística; en oficinas, 2.330, y similar en hoteles; 1.670 en vivienda, 1.320 comercio minorista y 850 millones en residencias. Estas inversiones pueden ser directas en promoción, o compraventas de activos construidos, lo que tiene menor impacto en la economía; las operaciones responden al auge de una actividad, como la logística, o buscando oportunidades en segmentos afectados por la crisis, como es el caso de los hoteles. Los mercados en Andalucía siguen en general la tendencia del español, que a su vez refleja el auge inmobiliario en Europa.
Centrándonos en la vivienda en Andalucía, el gráfico muestra la evolución de las dos variables principales del mercado, que son transacciones y precios, para el total de transacciones realizadas de vivienda usada y nueva. Hay que tener en cuenta que la vivienda nueva oscila entre el 10% y el 12% del total de ventas, por lo que, aunque su precio es mucho más elevado, tiene una influencia limitada en el precio medio de las compraventas. Las transacciones totales están actualmente en Andalucía en el entorno de 128.000 (de las que 15.000 son viviendas nuevas), lejos de las 170.000 en el momento de mayor auge del sector. El precio medio de la vivienda es de 160.000 euros, y la tendencia reciente al alza hay que considerarla tras un periodo de caída y estabilidad, sin que se observe una tensión significativa, con un crecimiento medio de precios en el entorno del 1,5% y una proyección para los próximos tres años que estimamos que estará por debajo del 1% anual. Espacialmente se concentran las compras en las provincias de Málaga y Sevilla, más del 60% de las de vivienda nueva, y el 44% de las usadas. También la tensión en los precios es un fenómeno localizado principalmente en la provincia de Málaga 8Mijas, Málaga, Marbella) y Sevilla (Dos Hermanas), así como Cádiz.
Haciendo foco en los precios de compra del actual parque de viviendas, en las provincias de Jaén, Almería y Huelva, el 50% del parque inmobiliario no supera los 105.000€. Para las provincias de Cádiz, Córdoba, Granada y Sevilla, este parque de viviendas no supera los 132.000€, quedando muy destacada la provincia de Málaga donde el 50% del parque inmobiliario tiene un precio de compra de hasta 200.000€. Cabe destacar las ciudades de Sevilla donde el 50% de las viviendas no superan los 150.000€, y Málaga, donde el precio no supera los 180.000€.
En cuanto a alquileres, en los mercados donde se encuentra una oferta significativa son muy localizados; además, sólo el 2% de la oferta de alquileres es de viviendas nuevas. Por otra parte, el alquiler no puede analizarse independientemente de la evolución del precio de la vivienda, que determina la rentabilidad. En Andalucía la rentabilidad de alquiler de vivienda nueva cae de 6,6% en 2018 a 5,5% en 2021, y la de vivienda usada se mantiene en el entorno del 7,5%; las rentas medias anuales son de 14.060 euros y 11.480 euros, nueva y usada, pero los precios de vivienda nueva son mucho más elevados, y la rentabilidad más baja, al no poder seguir los alquileres el incremento del precio.
Las perspectivas para 2022 son buenas y señalan varias cuestiones de interés. Primero, se abren posibilidades en reformas y ampliación de inmuebles, y las licencias llegan a estar en el entorno del 20% del total de licencias de construcción. Segundo, los avances en eficiencia energética están plenamente incorporados en el sector inmobiliario, generándose expectativas por ser un tema prioritario de la Unión Europea y de los fondos Next Generation. Tercero, y relacionado con lo anterior, la digitalización se ha integrado en los procesos de promoción, construcción, financiación y comercialización de inmuebles. Por otra parte, cambios en el sector inmobiliario, que parecía iban a cobrar fuerza con el trabajo híbrido no han encontrado el desarrollo esperado; pero otros como el crecimiento del comercio online, reforzado por nuevos procesos de gestión de stocks frente a disrupciones en suministros, sí dan lugar a fuertes inversiones en logística. En suma, si 2021 ha sido el año del auge en buena medida inesperado del sector inmobiliario, en 2022 y siguientes pueden definirse tendencias que ya se percibían, y que ahora, como el tipo de vivienda demandado, o la sostenibilidad inmobiliaria, se consolidan.
Artículo realizado por Alejandro Belchí, publicado en el Anuario Joly Andalucía 2022
