¿Cómo saber si puedo construir en mi terreno?

Las herencias han aumentado durante 2020 de manera considerable. En gran parte por culpa de la pandemia de Coronavirus, por desgracia. Y muchas de esas herencias suelen consistir en parcelas o terrenos en pueblos y zonas rurales.

Te estás preguntando:

• ¿Qué hacer con ellas?
• ¿Puedo construir una casa?
• ¿En qué tipo de terrenos se puede construir?

Si lo que estas pensando es en comprar una finca en algún pueblo bonito y tranquilo de España y construir allí tu casa lo ideal es que antes de comprar te informes. Es atractiva la idea de irse a vivir a un pueblo pero antes de comprar la finca entérate de si se puede construir en ella o no.

El vendedor te podrá informar de si el suelo es urbano o urbanizable para poder construir.

Además te debe dar esa información si se la solicitas ya que influye y mucho en el precio de venta. No es lo mismo comprar una finca en la que no se puede construir que un terreno en el que si se puede edificar sin problemas.

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¿Qué hay que saber para construir en un suelo o terreno?

Hay dos aspectos importantes que debes tener en cuenta a la hora de saber si puedes construir algo en ese terreno:

• El tipo de suelo que es dicho terreno.
• La Ley del Suelo de la comunidad autónoma en la que se encuentre.

Conocer el tipo de suelo te permitirá saber si puedes construir o no puedes hacerlo. Te lo explicamos más al detalle a continuación.

La Ley del Suelo de la comunidad autónoma en la que está dicho terreno es la que te indicará lo que se puede hacer y lo que no. También puede haber alguna normativa municipal en el pueblo o ciudad en el que esté el terreno que influya en esta circunstancia.

¿Qué tipos de suelo existen en España?

Lo primero a descubrir es el tipo de suelo que es el terreno. Esto viene recogido en el Registro del Catastro y también debería constar en las escrituras originales de la propiedad. Como en muchas parcelas de zonas rurales ni siquiera hay escrituras el Registro te dará la solución.

Te explicamos ahora los distintos tipos de suelo que existen en España y si se pueden construir en ellos o no.

Suelo urbano

Es todo el suelo en España que se encuentra urbanizado con alguna construcción en ella. O en el caso de que sea un solar que esté dentro de los límites del suelo urbanizable y por lo tanto sea suelo edificable en el que se puede construir. Por lo general si ahora es un solar en algún momento ha tenido algún edificio que se ha desmantelado.

No hay que asociar el suelo urbano con el suelo de ciudad. Suelo urbano es todo aquel suelo edificado o edificable bien sea en una gran ciudad o en el pueblo más pequeño de España.

En este tipo de suelo podremos construir sin problemas nuestra futura casa si así lo deseamos.

Existen, a su vez, dos tipos de suelo urbano:

• Suelo urbano consolidado. Son aquellos terrenos considerados solares dentro de las ciudades o pueblos. Ya están urbanizados y para construir sólo necesitaremos los proyectos técnicos y las licencias municipales correspondientes.
• Suelo urbano no consolidado. Aunque se puede construir aún deben realizarse procesos de urbanización para ello.

Suelo rústico

Es el más habitual en zonas rurales y también el más frecuente en España. Suelo rústico es todo tipo de terreno en zonas rurales excepto los núcleos urbanos. Por lo general tienen un uso establecido para actividades agricultura o ganadería.

En estos terrenos no se puede edificar salvo en determinadas situaciones y sólo algunos tipos de edificaciones. Por lo general sólo se podrán construir ciertos edificios o instalaciones que tengan que ver con la actividad agropecuaria o en determinados tipos de alojamiento de turismo rural, por ejemplo.

A su vez podemos encontrar:

• Suelo rústico de protección ordinaria. Son aquellos que no está prevista su urbanización salvo para algún uso de explotación agropecuaria.
• Suelo rústico de protección especial. Tienen algún tipo de protección especial por costas, aguas, bosques, espacios naturales. Aquí será aún más difícil proceder a edificar nada, generalmente nos será imposible.

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Suelo urbanizable

Es el tipo de suelo en el que si está previsto construir. Si bien no es urbano en la actualidad lo puede ser en el futuro. Pero ten en cuenta que esto no significa que en este tipo de suelo se puede edificar sin más. Antes deberás solicitar que este suelo se convierta en urbano.

Una vez se haga ese cambio de manera legal entonces pasará a ser suelo urbano edificable. Es decir, se convertirá en suelo en el que se puede construir lo que necesites. Eso sí, antes hará falta un plan de urbanización de dicha finca que se atenga a la legislación vigente.

En tanto en cuanto no se solicite la urbanización el suelo se sigue considerando equivalente a un suelo rústico en el que no se puede construir.

Suelo de núcleo rural

Este tipo de suelo no existe en todas las comunidades autónomas. Es una modalidad intermedia entre el suelo urbano y el suelo rústico. Se puede construir, pero bajo ciertas condiciones que viene reflejada en la Ley del Suelo de la comunidad autónoma correspondiente.

Por lo general se podrá construir, pero se necesitará algún tipo de licencia específica.

Existen distintos tipos de suelo de núcleo rural:

• Suelo de núcleo rural tradicional.
• Suelo de núcleo rural común.

Valoración general

Conocer el tipo de suelo es fundamental a la hora de saber si puedes construir algo en tu finca o no puedes hacerlo.

Esta información será de especial importancia si te planteas comprar una finca para edificar una casa en ella. Para ello el vendedor deberá indicarte de qué tipo de suelo se trata.

En el caso de que la finca la hayas recibido por una herencia la información sobre el tipo de suelo debe aparecer en las escrituras o en la información que el Catastro tiene sobre dicha finca.

Antes de tomar una decisión debes saber el tipo de suelo en el que estas y consultar la Ley de Suelo de tu comunidad autónoma y las posibles ordenanzas municipales que pudieran influir en la edificación. En las áreas de urbanismo del ayuntamiento podrán indicarte la información que precises.