Tomamos datos del INE y propios para analizar cómo se transmiten las fincas rústicas. Las formas más significativas son las herencias y donaciones que suelen superar a las compraventas, aunque hay otras formas de transmisión como la permuta, derechos de retracto, subrogación de hipoteca, adjudicación judicial, entrega para producir y usufructo, así como diversos contratos peculiares del sector agrario. En la tabla la diferencia entre el total de transmisiones, y la suma de ventas, herencias y donaciones, se corresponde con este grupo heterogéneo de otras formas de transmisión.
| Transmisiones de Fincas Rústicas según el tipo de adquisición
En los años 2020 a 2022 se observó un incremento significativo de las transmisiones por herencia y donaciones con respecto a medias anteriores; una vez normalizada la situación de la pandemia, vemos que en 2024 respecto a 2023 en España suben las compraventas un 4,3%, pero el número de herencias y donaciones cae ligeramente, así como el total de transmisiones. Lo mismo ocurre en Andalucía, donde en 2024 hay 58.169 transmisiones, prácticamente las mismas que el año anterior, de las cuales el 43% son herencias y donaciones, 39% compraventas, y el 18% otras formas de transmisión; Andalucía mantiene el 13% del total de operaciones de España.
Por provincias, y en 2024, tenemos en primer lugar a Jaén y Granada, con más de 13.000 y 12.000 transmisiones anuales, y en el entorno de 7.770 a 6.250, de más a menos, Córdoba, Almería, Sevilla y Málaga; 3.000 transmisiones en Cádiz y 2.200 en Huelva. Hay peculiaridades por provincias en cuanto a formas de trasmisión, y en el mapa recogemos el porcentaje que cada provincia representa respecto al total de transmisiones y respecto al total de compraventas de Andalucía, por lo que por diferencia puede apreciarse lo que suponen otras formas de transmisión. Como muestra, en Jaén del total de transmisiones de fincas rústicas sólo el 32% son compraventas, mientras que en Málaga ese dato es el 46%.
En cuanto a la composición de las fincas y sus precios medios por hectárea, del total de 4,6 millones de hectáreas en Andalucía, alrededor del 34% es olivar, y 25% cada uno tierras arables de secano y pastizal; los precios por hectárea van de 241.400 en los cultivos bajo plástico, a 3.340 de pastizal, y el olivar oscila entre 17.000 y 26.400 según sea de secano o regadío. Los precios medios están en Andalucía en 16.524 euros por hectárea, lo que daría un valor total a las tierras de cultivo de unos 80.000 millones de euros.
Las variaciones anuales están ligeramente por debajo del 5%, pero con diferencias sustanciales entre la evolución por ejemplo de frutos secos de secano con incrementos casi del 11%, y caída del 3% en este mismo cultivo de regadío; aunque hay cultivos como las tierras arables de regadío que suben por encima de la media, no debe ignorarse los efectos que tiene una sequía prolongada, pues el olivar de secano sube algo más que el de regadío y se ve también en el estancamiento de los precios en tierras de cultivo subtropical y de huerta. El alivio de la sequía influirá sin duda en los precios de las fincas, pero en la valoración intervienen el mercado del producto, la dimensión, situación y comunicaciones, productividad relativa del cultivo, y necesidad de recursos como energía y agua, de aquí la importancia de una adecuada tasación de la finca a transmitir, en un sector donde la compraventa en mercado es sólo una fracción del total de transmisiones.
| Porcentajes de cada provincia
Respecto al total en Andalucía según tipo
En corto
Vivienda de alto precio
Grupo GS invierte 32 millones en una promoción residencial en Nerja (Málaga), iniciando ya la comercialización de 44 viviendas de entre 120 y 200 metros cuadrados y precios a partir de 600.000 euros; la promotora tiene en Andalucía viviendas en ejecución en Sevilla, Cádiz, Granada y Huelva. También en vivienda de lujo, Caledonian anuncia que en sus planes para 2025 está el inicio de 26 viviendas en Casares (Málaga), con un precio entre 2,4 y 6,5 millones de euros, tienen entre 2 y 4 dormitorios y unas instalaciones propias y comunes de muy alto standing. Grupo Insur emprende 4 proyectos en Marbella, Estepona y Mijas en la provincia de Málaga, con un total de 421 viviendas de 2 y 3 dormitorios, y una inversión media de 370.000 por vivienda, y aunque no se indica precio de venta, ha de ser forzosamente alto. También de relativamente alto precio son las 111 viviendas que comercializa ya la promotora Puerto Naixa en Torrox (Málaga).
Vivienda libre y asequible
Bucéfalo Gestión inicia 167 viviendas protegidas en forma de cooperativa en la ciudad de Málaga, con una inversión de 40 millones de euros, las viviendas tienen entre 2 y 4 dormitorios y precios a partir de 180.000 euros, incluido trastero y garaje y cuentan con avales para financiar hasta el 95%; mencionan la sostenibilidad y alta eficiencia energética del proyecto. Culmia entrega una promoción de 54 viviendas en Jaén, en un edificio de 9 plantas, con amplias zonas comunes y calificación energética B, con estas, la promotora tendrá ya más de 100 viviendas en la ciudad. Metrovacesa ha invertido 38 millones en la segunda fase de su promoción ya finalizada de 134 viviendas en Granada; buscando una demanda diversa entre 1 y 4 dormitorios. La promotora también lanza una promoción en Cádiz de 144 viviendas en las que invertirá 26 millones, cuentan con calificación energética A en consumos y emisiones; con éste tienen ya 50 proyectos en desarrollo en Andalucía. Aedas Home con la constructora San José presenta en Málaga un desarrollo residencial, hotelero y comercial con 400 viviendas libres y 273 asequibles; la primera fase es de 173 viviendas de 4 dormitorios en un edificio de 11 plantas. Vía Célere y Aliseda gestionarán las dos parcelas de 24.000 metros cuadrados para construir 189 viviendas en la antigua fábrica de Cruzcampo en Sevilla, donde ya comercializan 4 promociones. Sigue siendo una referencia en España la actividad promotora de vivienda en Entrenúcleos, Dos Hermanas (Sevilla), donde Inbisa invierte 65 millones para construir 297 viviendas de 3 y 4 dormitorios, con precios entre 191.100 y 275.500 euros; buscan una calificación energética A.
Alquiler y otros aspectos del sector
Grupo Ferrocarril promueve 144 viviendas en Camas (Sevilla) dentro de la modalidad de construir para alquilar a largo plazo; tienen entre 1 y 3 dormitorios, y espacios comunes de uso muy diverso; mencionan la calificación energética BREEAM, calidad de diseño, y soluciones eficaces en el uso de los recursos de construcción. Precisamente el subsector de construir para alquilar destaca en la encuesta realizada por la consultora CBRE sobre inversión en España. Con Madrid y Barcelona como destinos prioritarios, se espera en 2025 un crecimiento anual del 16% en la inversión hasta alcanzar 16.000 millones, señalando como positivo el turismo, crecimiento demográfico inmigrante, del PIB, y perspectivas del inmobiliario. Prácticamente todos los encuestados mencionan la sostenibilidad como clave en las decisiones de inversión, lo que se corresponde con la noticia de que Vía Ágora inaugura el nuevo registro del Ministerio de Transición Ecológica con el sello: “Calculo, reduzco, compenso”, al reducir en un 60% sus emisiones y compensar al 100% su huella de carbono mediante un proyecto de reforestación.
Artículo elaborado por Euroval y el Instituto de Análisis Inmobiliario -INSTAI-
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