En un reciente análisis para la revista Observatorio Inmobiliario, nuestro consejero en Euroval, Gumersindo Ruiz, ha examinado el fenómeno de la compra de vivienda por extranjeros en España.
Observatorio Inmobiliario – Julio 2024
La característica más sobresaliente de la compra de vivienda por extranjeros es, quizás, la concentración en muy pocas zonas de España. Cinco provincias costeras, los archipiélagos y Madrid, representan casi las tres cuartas partes de todas las viviendas que se venden a extranjeros; son: Alicante, 22,8%, Málaga, 11,2%, Barcelona, 8,2%, Valencia, 6,8%, Madrid, 6,3%, Murcia 5,7%, Baleares, 4,7%, Tenerife, 4,3%, y las Palmas, 3,5%. Además, en algunas de estas provincias se dan concentraciones en municipios costeros frente a los de interior. La mayoría de las provincias españolas apenas representan un 0,5% del total de las ventas a extranjeros. El 32% de todas las compras por extranjeros se da en Comunidad Valenciana, 19% Andalucía, y 15% Cataluña, de manera que dos de cada tres ventas de vivienda a extranjeros se formalizan en estas tres comunidades.
La segunda idea es que la concentración lleva a que en algunas localidades el peso de los extranjeros en el total del mercado de vivienda sea muy elevado, planteándose como un problema en una situación de escasa oferta de vivienda. En 2023 aumenta ligeramente en España el porcentaje de vivienda comprada por extranjeros, y pasa de 18,8% en 2022 a 19,3% en 2023. Destaca el incremento en Comunidad Valenciana, y sobre todo en Murcia, mientras en las demás comunidades se estabiliza o cae. En ese año el 38% de todas las viviendas vendidas en Baleares son a extranjeros, 37,4% en Comunidad Valenciana, 29,5% Murcia, 19% Cataluña, 18,5% Andalucía, y 10% Madrid.
En el gráfico puede verse el papel estabilizador de las compras por extranjeros, de manera que la mayor o menor participación se debe al menor o mayor dinamismo de la evolución general del mercado de vivienda. Esta sería la tercera idea, comprobándose que cuando el mercado de vivienda cae como ocurrió entre 2008 y 2013, sube muchísimo la participación de los extranjeros, mientras que cuando el mercado se recupera entre 2013 y 2018, la participación de extranjeros se mantiene estable; cae con la pandemia, cuando el mercado nacional se mantiene, y sube en los años recientes en que las compraventas en España se ralentizan.
Como referencia, en 2023 el total de compraventas de vivienda nueva y usada fue de 638.522, cayendo respecto a 2022 donde fueron de 717.734; las compraventas por extranjeros alcanzaron, en 2023 123.159 y 134.592 en 2022, por lo que aunque también bajan entre estos dos años, caen menos que el mercado en su conjunto. Hay que pensar que cualquier evento significativo que suponga una disrupción como ocurrió con la pandemia, afecta considerablemente la demanda extranjera, lo que es un riesgo a tener en cuenta.
Evolución de las compras por extranjeros sobre el total de las compras de vivienda en España
De manera sintética podemos decir que la demanda por extranjeros se concentra en unos pocos municipios costeros españoles, así como en los archipiélagos y Madrid, y en algunos llega a representar un porcentaje muy elevado del total de compraventas. Los compradores provienen principalmente de Bélgica, Países Bajos, Alemania y Gran Bretaña, país que va proporcionalmente a la baja; hay una gran dispersión de países, cuya importancia relativa va cambiando, aunque últimamente se consolidan los compradores del Norte de Europa, y en algunas promociones se menciona que han tenido clientes de más de 20 países diferentes. El núcleo principal de compradores residentes es de Marruecos, y pagan precios alrededor de la media, mientras que los no residentes compran viviendas de precios que son aproximadamente un 50% más altos. En suma, aunque se producen algunos cambios espaciales y por origen de compradores, las compras por extranjeros son bastante estables, y su peso sobre el total de compraventa oscila en sentido contrario a cómo evoluciona la compraventa nacional de vivienda.