Gumersindo Ruiz, Director del Servicio de Estudios del Grupo Euroval responde a diferentes cuestiones al respecto de la compra de vivienda por extranjeros para el Diario ABC
¿Está la demanda residencial internacional completamente recuperada?
La demanda de vivienda por extranjeros puede decirse que es una constante en el mercado español, y su importancia oscila, en general, dependiendo del volumen total de compraventas. Así, en los años del boom inmobiliario los extranjeros apenas suponían el 8% del total, mientras que en 2015, por ejemplo, con el mercado todavía deprimido, eran el 19,3%. Recientemente pasan del entorno del 16% al 18,5%% del total, en un mercado de compraventas sólido, lo que indica que hay relativamente una mayor presencia de extranjeros. Pero lo más acertado puede ser quedarse con la idea que, con oscilaciones, los extranjeros tienen en general una presencia que da un soporte secular a la demanda de vivienda en España.
¿Se consolidará la tendencia al alza en 2023?
Pues va a depender, como decimos, de la evolución de las compraventas totales. Si estas se mantienen o bajan, ya que no es probable que suban, y la demanda por extranjeros se mantiene, se mantendrá o subirá la participación de los extranjeros.
¿Cuáles son las provincias que mejor se están comportando y por qué?
Hay una concentración muy fuerte de estas compras en unas pocas provincias, en orden de más a menos, Alicante, Málaga, Valencia, Baleares, Murcia, Tenerife y Las Palmas, representan más del 62% de todas las viviendas que se venden a extranjeros. Como es fácil ver se trata de provincias costeras o insulares muy atractivas, tanto por el clima como por la facilidad de acceso desde el exterior y unas muy buenas infraestructuras. Si se añaden Barcelona y Madrid, por otras razones, este grupo de provincias supone el 75% de todas las viviendas que se venden en España a extranjeros.
¿Cuál es el perfil del comprador extranjero en España? (nacionalidad, qué busca, precio medio…)
Hemos realizado un ejercicio tomando las provincias donde los extranjeros representan el 10% o más respecto al total de compraventas (de la provincia), que entendemos es un porcentaje que puede presionar en el precio; y lo cruzamos con el precio medio de la vivienda en cada provincia. Encontramos que en las provincias de la muestra donde el precio medio por metro cuadrado es superior a 1.500 euros, el primer comprador procede de un país de renta elevada, y coincide con no residentes; esto ocurre para Alicante, Girona, Baleares, Málaga, Las Palmas, Tenerife y Tarragona. Para las provincias -siempre donde los extranjeros representan el 10% o más de las compras- con precios medios inferiores a 1.500 euros por metro cuadrado, el primer comprador procede de un país de baja renta, y suelen ser residentes; y esto ocurre para Almería, Castellón, Cuenca, Huesca, Lleida, y Valencia, siendo Murcia la excepción. Las implicaciones son interesantes, pues por una parte, los residentes pagan precios similares o ligeramente superior a la media, y los no residentes muchos más altos.
¿Es este uno de los motivos por los que el precio de la vivienda no cae, tal y como afirma el Banco de España?
Si correlacionamos precio medio de vivienda y porcentaje de extranjeros sobre total de compraventas, por provincias, la correlación es muy baja (apenas un 0,3), por lo que no puede afirmarse que haya una relación generalizable entre extranjeros y precio. Desde luego, en mercados locales como Baleares, Málaga o Tenerife, la presión de los extranjeros influye sin duda en que los precios de la vivienda sean muy altos con relación a las rentas familiares. También hemos encontrado que otra variable relevante como es el efecto de las subidas de tipos de interés sobre los precios, tarda hasta cuatro trimestres en reflejarse en el mercado de vivienda; que lo hace de manera diferenciada y hay mercados locales que siguen su propia dinámica; y que el efecto de los tipos es mayor en mercados de precios muy elevados.
¿Cree que se podría llegar a prohibir a los extranjeros comprar vivienda como en Canadá?
Hay al menos dos tipologías de extranjeros que se diferencian fácilmente, los que proceden de países de renta baja, o de renta alta, que suelen ser residentes y no residentes, respectivamente. La prohibición o el gravamen a extranjeros (como en Singapur) es una medida que se toma cuando se quiere evitar la presión en general de extranjeros. Pero en España, al ser una cuestión que se plantea en mercados locales, y estar transferidas las competencias de vivienda, es algo que depende de las políticas de comunidades autónomas y ayuntamientos. En este sentido, tenemos evidencia por trabajos empíricos, que el alquiler temporal, a corto plazo, a turistas, tiene un efecto sobre los precios de la vivienda en localidades donde son significativos este tipo de alquileres; y es un efecto superior incluso al que tiene sobre los propios alquileres.
Puede obtener más información sobre el tema leyendo nuestro Gráfico Inmobiliario
