En Euroval hemos tomado datos de la Encuesta Trimestral de Préstamos Bancarios del BCE para analizar la situación actual.
Según estos datos, vemos que el coste de la financiación y posibles restricciones de balance para los bancos, que eran ligeramente restrictivas son ahora neutras. Asimismo, la percepción del riesgo ha disminuido muy significativamente, y es mayor la tolerancia al riesgo. Para estos primeros meses de 2025 los bancos esperan una cierta mejora para sus clientes en los estándares de concesión. En cuanto a las mejoras en las condiciones de los términos y condiciones en que se dan los créditos hipotecarios, los cambios son espectaculares, y es especialmente llamativo en el caso de aceptar menores márgenes. El coste de los fondos y situación del balance opera en los bancos españoles en una disposición a conceder mejores condiciones; la competencia también se muestra un factor muy eficaz en esta mejora; y la percepción del riesgo es neutra, al igual que la tolerancia al riesgo, cuando estos dos factores operaban anteriormente como restricción y condiciones más duras.
Es muy positiva también la percepción de los bancos sobre los factores que influyen en la demanda de crédito hipotecario. Aunque tiene importancia las perspectivas de la vivienda y la confianza de los consumidores, lo más destacable es el papel que juega el tipo de interés, pues pasa de ser desestimulante de la demanda, a un factor claramente positivo en los momentos actuales. Para estos meses de 2025 los bancos esperan que sea el tercer trimestre consecutivo en el aumento de la demanda de préstamos hipotecarios, tras los bajos niveles anteriores. No obstante, el tipo al que el BCE remunera a los bancos, llamado facilidades de depósito, que determina el interbancario, está en 2,50%, y no parece probable que continúe bajando.
En suma, desde Euroval seguimos con atención el crédito hipotecario por su importancia para el mercado de vivienda, y podemos sintetizar así la situación. Primero, el tipo al que el BCE remunera los depósitos de los bancos, determina en España el interbancario y es referencia importante para los préstamos hipotecarios. Este tipo que está en el 2,5% no se espera que se reduzca próximamente. Segunda, los tipos de interés influyeron en el retraimiento en la compraventa de vivienda en España, y las bajadas posteriores se pueden relacionar con el impulso que están teniendo las compraventas y finalización de viviendas desde los últimos meses de 2024. Tercera, los bancos indican que los estándares que fijan para la concesión de crédito mejoran a favor de los clientes con una menor percepción de riesgo y mayor tolerancia al mismo. En cuanto a los términos y condiciones concretas a que se dan los préstamos, hay un cambio radical desde 2023, cuando un neto del 20% de los bancos señalaban un endurecimiento, a los momentos actuales en que un neto de 40% indican una mejora en esas condiciones. Cuarta, los bancos perciben un aumento de la demanda de crédito hipotecario por las familias, influido sobre todo por la mejora en el tipo hipotecario, de manera que si en 2023 un 60% neto de bancos veían el tipo de interés como un factor negativo en la demanda de préstamos, en la actualidad un 40% neto lo ve como positivo.
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Artículo de la conferencia en el International Journal of Economic Policy, diciembre 2024 de Carmen Blanco y Gumersindo Ruiz.
Libro El Mercado de la Vivienda en España, una Visión Gráfica, enero 2025 de Francisco Guijarro y Gumersindo Ruiz.
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