Se observa de media una ralentización en alquileres y compraventas, tanto en transacciones como en precios.
Con datos propios analizamos las operaciones en Andalucía de locales comerciales, que es más un mercado de alquiler que de venta. Para el alquiler tenemos los precios de oferta que se anuncian, de los que quitamos alquileres muy caros que, aunque son relevantes, sesgan la media de la muestra; los precios medios que aquí figuran son, pues, algo más bajos que si incluyéramos todos los alquileres.
| Tabla 1. Ofertas publicadas de venta y alquiler de locales comerciales
En la Tabla 1 destaca una ligera reducción general del precio medio de alquiler que pasa, en los dos años considerados, de una media de 1.304 euros mensuales a 1.180, similar a la española. Por provincias sólo en Cádiz y Jaén suben los alquileres medios, que van del entorno de 1.800 euros mensuales en Málaga, a 864 en Jaén; entre 1.100 y 1.000 están Sevilla, Cádiz, Granada, Córdoba y Almería. En el caso de Huelva los anuncios de alquiler son escasos, y unas pocas ofertas alteran la media, que es relativamente alta. Como primera idea podemos decir que se constata de media en los mercados provinciales de locales comerciales un cierto freno en los precios de alquiler.
Los precios medios de venta también presentan ligeras caídas, situándose en 208.245 euros, similar a la media española. Tres provincias, Cádiz, Granada y Huelva tienen incrementos, y las demás caídas; los precios medios van de 377.133 euros en Málaga, a 138.895 en Jaén, y de más a menos, Granada, Cádiz, Sevilla, Almería, y Huelva.
| Tabla 2. Parque comercial, y número de transacciones efectivas realizadas y precio medio en euros
Es interesante analizar en la Tabla 2 las transacciones efectivas que se han realizado, que muestran una caída generalizada entre los dos años, siendo la media para Andalucía del 16%, y un 10% la española.
| Transacciones de locales sobre el total de Andalucía 2024
Las compraventas están concentradas tal como se comprueba en el mapa, y dos provincias, Málaga y Sevilla, suman casi el 44% del total, siendo similar el porcentaje que ambas suponen del total del parque comercial de Andalucía (45,5%), que apenas presenta variación. La superficie media de estas operaciones es de 108 metros cuadrados, oscilando entre 117 y 89 según las provincias. Los precios medios ofertados son muy superiores a los efectivamente vendidos, 208.245 euros y 100.445, respectivamente para la media de Andalucía, lo que sugiere que dentro de cada provincia se están vendiendo más fácilmente los numerosos locales más baratos y pequeños, dentro de una cierta ralentización en las transacciones. Otras dos conclusiones son que, al tratarse de un mercado muy dispar, para tomar decisiones de inversión es preciso conocer el detalle de oferta y demanda en zonas muy concretas, y las características de los locales que se ofertan y se piden, en alquiler y compra. Y en lo que respecta al alquiler, de estos datos, como decimos, se han excluido ofertas de alquileres elevados, pero nos dan una visión de la mayoría de los alquileres en los mercados provinciales, constatando también un cierto freno en la demanda.
En corto
Vivienda
Amenabar inicia un proyecto residencial en Sevilla, dentro de un parque de 70.000 metros cuadrados; se comercializan ya 89 de las 212 viviendas previstas, que cuentan con amplias zonas comunes; mencionan el respeto al entorno y la eficiencia energética, con diseño para optimizar luz y ventilación naturales. Culmia entrega una promoción en Instán (Málaga) de 22 viviendas de 1 y 2 dormitorios con zonas comunes de uso diverso; la compañía tiene 22 proyectos en Andalucía con una cartera de 1.300 viviendas, de las que 600 están en comercialización. Exxacon comienza las obras de 91 viviendas de 2 y 3 dormitorios en Casares (Málaga), invirtiendo 43 millones de euros; la compañía menciona que tienen ya 10 promociones en la provincia con una inversión de 273 millones. También dentro de la construcción de lujo, Marriot inicia 46 viviendas en esta localidad de Casares, con precios entre 2,4 y 6,5 millones, y superficies construidas de 270 a 590 metros cuadrados, mencionan los elevados estándares de climatización, y que está dirigido a clientes europeos, norteamericanos y mejicanos. Por su parte, Insur lanza dos nuevas promociones en Marbella (Málaga), de 137 viviendas, en las que invierte 72 millones, dentro de un plan de expansión en la zona, de hasta 900 viviendas.
Financiación
La financiación no bancaria juega un papel modesto pero constante en la promoción inmobiliaria. Inversiva capta 1,2 millones sólo parta mejorar su plataforma con la que ha conseguido ya 50 millones para financiar operaciones inmobiliarias, con 400 clientes inversores; mencionan Málaga y Sevilla, Granada y Huelva como ciudades donde localizan activos que gestionan. Quercus y Columbus crean un fondo para financiar en España la construcción de centros empresariales de investigación, con apoyo del sector público; uno de ellos está en Granada en el Parque Tecnológico Sanitario y se destinará a laboratorios, oficinas y espacios productivos. En la clausura de REBUILD 2025, dentro de la financiación a la construcción industrializada se ha presentado por el presidente del Gobierno el Proyecto Estratégico para la Recuperación y Transformación Económica (PERTE), con una inversión pública de 1.500 millones para financiar procesos de construcción industrializados y construir con rapidez, menor coste, y menor impacto de huella de carbono.
Hoteles, Residencias y Coworking
Soho Boutique Hotels abre su primer hotel en Granada, reforzando su presencia en Andalucía; Granada registró en 2024 una inversión hotelera de 44 millones, muy superior al volumen medio de los últimos 5 años, Andalucía con 513 millones es el 16% del total nacional, con un precio medio superior a 90 euros por habitación, y ocupación media del 70%, lo que supone un incremento del ingreso por habitación del 39% comparado con cinco años atrás. La cadena B&B Hotels inaugura un nuevo establecimiento en Bormujos, Sevilla, que es el séptimo en Andalucía, esperando abrir cinco más en Sevilla en los próximos años; tiene el respaldo financiero de Buenavista Andalucía SICC, operando bajo régimen de alquiler garantizado a largo plazo. Nido Living, especializado en residencias para estudiantes y formas flexibles de vivienda, tiene ya 1.908 camas en España, en cinco residencias, una de ellas en Sevilla (El Porvenir); destacan el crecimiento del sector, que ha supuesto en 2024 en España una inversión de 1.500 millones. La principal compañía mundial de coworking IWG, crece un 16% en el último año en el mercado español, con 77 centros en 27 ciudades; en Andalucía destacan Sevilla y Málaga, con nuevas aperturas en 2025, donde operan con la marca Regus de referencia en el sector.
Artículo elaborado por Euroval y el Instituto de Análisis Inmobiliario -INSTAI-
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