Los datos reflejan que hay demanda para pisos de nueva construcción y que se va reflejando en compras a medida que los precios han ido bajando.
El Ministerio de Fomento publica una serie de stock de vivienda nueva disponible para la venta, que aunque limitada desde el punto de vista del alcance de la oferta total de vivienda, es útil para seguir la evolución del mercado.
Se calcula añadiendo cada año al stock existente las que entran en el mercado, menos la que se venden. El mismo concepto de vivienda nueva es relativo, pues cuando una vivienda lleva más de cinco años sin venderse, aunque no se haya vendido nunca, ya no se considera en esta estadística de stock.
En la tabla recogemos el año 2005, el de máximos en 2009, y la evolución reciente.
Lo primero que destaca es la enorme diferencia entre 2005 y cuatro años después, en el que el stock de vivienda sin vender pasa en Andalucía de algo menos de 26.000 a más de 114.000; las cifras de la crisis inmobiliaria siempre son así de llamativas, para cualquier variable que se tome, y nos recuerda una vez más la dimensión y alcance de esta crisis. Desde 2009 se reduce este stock de vivienda; pero no todas las provincias tienen el máximo en 2009, Jaén lo tuvo en 2008, y Almería y Sevilla en 2010.
Comparando el año de máximos con el actual, el stock de vivienda se ha reducido en hasta un 30% en Sevilla, Granada y Almería; entre 30% y 40% en Córdoba, Cádiz, y Jaén; y más de 60% en Málaga y Huelva –el orden en que figuran las provincias es de menos a más reducción dentro de cada grupo-.
Actualmente vemos que Almería sigue siendo, con diferencia, la provincia con más vivienda nueva por vender, seguida de Sevilla, Cádiz, Málaga y Granada, Córdoba y Jaén. Las reducciones no son siempre continuas, y en Granada el stock baja y sube ligeramente, de manera que actualmente es parecido al de 2014. En Sevilla hay una reducción paulatina, que se frena en 2017, aunque se espera un nuevo descenso en el año actual.
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Almería la provincia con más vivienda nueva por vender
En el modelo de predicción de precios que elaboran Euroval y su Instituto de Análisis Inmobiliario la variable stock, trimestral, y con un retardo de unos cuatro meses, explica en parte el comportamiento de los precios, con un efecto contrario, de manera que cuanto más desciende el stock mayor es la presión al alza de precios. Esto es así, con distintos retardos, para todas las provincias excepto para Sevilla, donde no resulta estadísticamente significativa.
En el gráfico se representa la evolución del stock para España y Andalucía, sobre dos ejes. En 2006 el stock de Andalucía alcanza relativamente al de España, y desde entonces sube más en Andalucía –recogiendo el efecto de una mayor intensidad inicial en la obra nueva en nuestra comunidad-, hasta 2015, en que se igualan.
Desde el momento de máximo en 2009 hasta la actualidad, en España se ha reducido el stock un 33%, y en Andalucía un 41%, lo que indica que estamos en un mercado para el que hay demanda –en este caso de vivienda nueva-, que se va reflejando en compras a medida que los precios bajan. Este efecto se ve de manera muy clara en Huelva, con una reducción del 74% y en Málaga, del 61%, para las fechas señaladas.
EN CORTO
Suben los potenciales compradores
Es interesante el estudio de Fotocasa: “Perfil del comprador de obra nueva”, que señala para Andalucía un cierto cambio en el perfil del comprador, pues en 2017 sólo un 7% consideraba la posibilidad de comprar una casa nueva, mientras que actualmente es el 15%; también un 55% se plantea mirar tanto nueva como usada.
El perfil de este potencial comprador, en un 75% son personas entre 25 y 44 años, de los cuales el 86% busca primera residencia y el 9%, segunda vivienda. Sus motivos principales son, en primer lugar, mejorar respecto a la vivienda actual (45%), y otros como el crecimiento de la familia, formar familia, o invertir. Los compradores buscan vivienda nueva principalmente para no tener que meterse en reformas.
El problema principal es el precio, generalmente superior al de la vivienda usada. Estos datos que se desprenden del informe, coinciden con proyectos que tratan de ofertar vivienda adecuada al perfil de la demanda en todas las provincias andaluzas. Por dar un par de ejemplos, tenemos en Córdoba la adquisición de suelo y promoción de 192 viviendas en un nuevo barrio; y en Málaga 224 de protección oficial y 450 de renta libre, en dos torres de gran altura.
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Los bancos, obligados a vender
No se entiende el funcionamiento actual del mercado de la vivienda, y las oscilaciones en los precios, sin las operaciones que realizan las entidades financieras.
Sabadell ha realizado una operación con el fondo Cerberus, cediéndole 9.100 millones en activos inmobiliarios tasados con un 57% de descuento, procedentes en buena medida de la antigua Caja de Ahorros del Mediterráneo, que absorbió. En su día lo hizo también BBVA con inmuebles de Catalunya Caixa. Santander coloca también unos 6.000 millones en activos, después de que el pasado verano hiciera una operación de 30.000 millones con el fondo Blackstone. Y, Caixabank pasa también su negocio inmobiliario al fondo Lone Star.
Estas operaciones son emblemáticas, pero prácticamente todas las entidades se esfuerzan en sacar préstamos y activos inmobiliarios de sus balances para cumplir con la expectativas supervisoras del BCE.
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