Después de un prolongado período de duro ajuste, el valor de las viviendas recupera los niveles que tenía en 2004, pero con la mitad de transacciones que en aquel año.
Esta es una de las conclusiones del Informe de Coyuntura Inmobiliaria 2017, que este año llega a su duodécima edición, analizando indicadores clave de la actividad inmobiliaria en España en base a datos definitivos de 2016, lo que permite identificar algunas de las principales tendencias de nuestro mercado residencial.
La peculiaridad de este informe es que trabaja con precios mínimos y máximos más frecuentes a los que puede comprarse hoy una vivienda, lo que proporciona una información útil tanto para la demanda como para la promoción.
De acuerdo con los datos recogidos en el informe, la comparación entre los años 2015 y 2016 sigue sin mostrar ningún patrón en el comportamiento de los precios por metro cuadrado, pues estos suben y bajan territorialmente respondiendo a características concretas de los mercados locales. Como estas subidas o bajadas no son significativas, se puede hablar en general de una estabilidad en el valor de los activos residenciales. Así, durante 2016 los precios mínimos por metro cuadrado subieron en 29 capitales de provincias y los máximos lo hicieron en otras 27 (con Barcelona, Madrid y Bilbao como ciudades más destacadas), mientras que en 18 capitales coincidieron subidas tanto de precios máximos como mínimos. En valores absolutos y a nivel nacional, los precios mínimo y máximo del metro cuadrado se situaron en 2016 en 599 y 2.886 euros, con pequeño ascenso, respecto a 2015, de 1,8% y 1,1%, respectivamente. El informe de Euroval y su Instituto de Análisis Inmobiliario apunta que “esta evolución pueda deberse a la situación del mercado, que sigue en niveles relativamente bajos en cuanto a transacciones”.
El informe da por prácticamente concluido el período de descenso en el valor de la vivienda en relación a los precios medios del bienio 2006-2008, que se corresponden con los más altos de la serie.
No obstante, el informe también señala que este ajuste seguirá produciéndose, aunque de manera más moderada y específica, espacialmente, por tipo de vivienda, y con diferencias puntuales según se trate de precios mínimos o máximos. En 2016 ha sido el caso, por ejemplo, de San Sebastián, Huelva, Teruel, Guadalajara, Huesca, Oviedo y Cuenca, con descensos en los precios de más del 5%, cuando en 2015 la evolución fue justo la inversa. Por el contrario, Madrid, Barcelona, Valladolid, Pamplona, Ourense, Cáceres, Vitoria o Valencia experimentaron subidas de más del 5% en 2016. Únicamente en 9 capitales de provincia los precios permanecieron invariables con respecto al pasado año (Zaragoza, Almería, Toledo, Lleida, Salamanca, Soria, Alicante, Logroño y Zamora).
Se analiza en qué precios mínimos y máximos se encuentra el mayor porcentaje de viviendas a la venta en nuestro país en base a 10 intervalos de precios iguales por cada capital de provincia.
La principal conclusión de este análisis es que este porcentaje se concentra en los cuatro primeros tramos de la escala, a pesar de que, como se señala, el primer intervalo, donde están las casas más baratas, haya perdido relevancia. Idéntica situación se registra para las viviendas ofertadas en provincias.
Por otra parte, los últimos tramos de la escala, donde están las viviendas más caras, nunca han representado un porcentaje significativo. Por ejemplo, en el caso de Madrid y Barcelona los dos últimos intervalos de la escala de precios definida para cada una de estas ciudades solo suponen el 2% de las viviendas puestas a la venta. Estos porcentajes, con ligerísimas variaciones, se mantienen en el resto de las capitales de provincia españolas, excepto en San Sebastián y Jaén donde son del 7% y 31%, respectivamente, aunque con diferencias muy fuertes en precios absolutos.
También se constata que la tendencia al alza en el volumen de compraventas de vivienda en España “puede considerarse sostenida”, si bien relativiza la intensidad del incipiente despegue inmobiliario, que se debe principalmente a la vivienda usada. Esta situación explicaría, en opinión de los autores del informe, la lenta reducción del stock de vivienda nueva, por una parte, y la falta de promoción, por otra. De hecho, tal y como destaca el informe, “por cada vivienda nueva vendida en España existen ocho transacciones de vivienda de segunda mano”. Aunque de manera menos acusada, esta realidad también es extrapolable al segmento de vivienda protegida.
En conjunto, el número de viviendas vendidas en España en 2016 creció un 13,9%, hasta alcanzar las 457.000 unidades. Cataluña y Baleares son las dos comunidades autónomas donde más crecieron las ventas en relación a 2015, un 20%, mientras que en Aragón y La Rioja fue donde menos, con incrementos por debajo del 5%. El mayor número de operaciones sigue dándose en Andalucía, que representa el 18,3% del total, seguida de Cataluña (16%) y la Comunidad Valenciana y Madrid (en torno al 14,5% ambas). En estas cuatro autonomías se concentra el 64% de todas las transacciones de viviendas que se formalizan en España.