Algunos estudios de las series de precios del suelo urbano y de la vivienda libre encuentran una correlación entre ambos, siendo el precio del suelo el determinante del precio futuro de la vivienda. En el gráfico recogemos el precio medio trimestral del suelo urbano en Andalucía, y el precio medio de la vivienda libre, nueva y de segunda mano, un año después; al ser datos anuales la línea de precios de la vivienda presenta menos oscilaciones. Se ve una correlación muy estrecha entre ambas series de datos, y en una primera aproximación podemos deducir que hasta 2007 la subida del precio de la vivienda seguía al del suelo; desde entonces y hasta 2012, la caída del precio del suelo va seguida también del de la vivienda; y ya en 2013, cuando el suelo se estabiliza, aunque con algunas oscilaciones, la vivienda lo hace también. A partir de los datos más recientes, podemos afirmar que la estabilización observada del precio del suelo llevará a una cierta recuperación del precio de la vivienda en Andalucía.
No estamos considerando la repercusión del coste del suelo en el coste de la vivienda, ya que el suelo ha representado, en el momento más alto, el 15 por ciento del coste en 2004, bajando actualmente a un entorno del 10 por ciento. De hecho, los costes de construcción no explican ni el “boom” inmobiliario ni la caída posterior de los precios, que se deben a un fenómeno de burbuja de mercado, en que la oferta y la demanda crecen con los precios. Pero sí podemos tomar la evolución del precio del suelo como un indicador adelantado del de la vivienda, de manera que en el período anterior a la crisis el suelo sube pero a una tasa menor que la vivienda, luego caen juntos, y el precio del suelo lo hace por debajo del de la vivienda hasta que ambos se estabilizan.
En la tabla hemos recogido los precios recientes del suelo, atreviéndonos a proyectarlos para 2016; el precio medio de 144 euros por metro cuadrado puede considerarse prácticamente igual al del 2015, ya que dadas las limitaciones de estos datos, variaciones de más o menos un 2 por ciento, pueden verse como una situación de estabilidad. Los precios de la vivienda ya se estabilizaron en 2015, y en 2016 presentan un ligero incremento, que se corresponde perfectamente con la evolución del precio del suelo. También vemos las diferencias tan significativas que hay dentro de Andalucía, con un máximo de 235 euros por metro cuadrado en Jaén, que es la provincia donde menos volatilidad ha tenido el precio del suelo; y los mínimos de Córdoba, Huelva y Málaga, en el entorno de los 115 euros de media por metro cuadrado. Estas diferencias son mucho más acusadas si descendemos a mercados locales concretos, y dependen de la edificabilidad que se ha asignado a un determinado suelo urbano. Aunque difícil encontrarse representado en un precio medio del suelo, nos resulta útil para marcar tendencia, de manera que los precios medios de la vivienda deberían subir más o menos ligeramente en todas las provincias andaluzas.
