La vivienda iniciada es un indicador preciso de la actividad inmobiliaria, pues con ella comienza un proceso, que dura aproximadamente dos años hasta que está la vivienda terminada, que impacta en distintos sectores productivos.
Tomamos datos para los años completos 2022 y 2023, que figuran en la tabla 1; hay que tener en cuenta que el período inmediatamente anterior está condicionado por las circunstancias de la pandemia, y aunque el sector fue muy resiliente, los proyectos que estaban en marcha se retrasan, lo que distorsiona los datos en estos años. Para el conjunto de España el número de viviendas iniciadas en 2023 es sólo ligeramente superior a 2022; hay que recordar que en los años inmediatamente anteriores a la crisis de 2008 se iniciaban anualmente en España más de 400.000 viviendas, que caen a menos de 100.000, manteniéndose en este entorno. Del total de viviendas que se construyen, más del 20% son en Andalucía; comparando 2022 y 2023, la vivienda iniciada aumenta sólo un 4%, y la terminada crece significativamente en estos dos años, en un 18%.
| Tabla 1. Viviendas iniciadas y terminadas 2022 y 2023
Por provincias, a excepción de Jaén y Huelva – donde la cifra de viviendas terminadas fue muy alta -, las demás aumentan en 2023 la vivienda iniciada; hay una fuerte concentración, y las provincias de Málaga y Sevilla suman más del 60% de la vivienda iniciada en 2023 en Andalucía, y suponen el 56% de las que se terminan. Ambas provincias crecen en vivienda iniciada, pero en Málaga la vivienda terminada se ralentiza, 5.083 en 2022 y 4.834 en 2023, lo que sugiere una cierta prevención por los promotores ante la evolución del mercado.
En la tabla 2 recogemos la dinámica reciente de inicio y terminación de vivienda, con la media mensual de cuatro trimestres que van del tercero de 2022 al segundo de 2023, y del tercero de 2023 al segundo de 2024.
Comparando para el total de Andalucía las viviendas iniciadas de media en cada uno de estos dos grupos de cuatro trimestres, pasa de 5.764 a 5.731, lo que muestra que al incorporar el período más reciente se está ralentizando la vivienda iniciada. Con esta misma comparación temporal, y tomando las dos provincias más representativas, en Málaga se mantiene un ligero incremento, y la media trimestral va de 1.969 a 2.066 viviendas, y en Sevilla algo menos, de 1.520 a 1.564.
Una comparación interesante es ver la vivienda iniciada como suma de los cuatros trimestres entre el tercero de 2022 y el segundo de 2023, y relacionarla con la vivienda terminada como suma entre el tercer trimestre de 2023 y el segundo de 2024; para Málaga la vivienda terminada en el segundo período supone el 63,5% de la iniciada en el primer periodo, y para Sevilla, en la misma comparación, el 77,8%, de lo que puede desprenderse que en Málaga la ralentización de la vivienda terminada que veíamos para 2023, continúa en 2024.
| Tabla 2. Dinámica de inicio y terminación de vivienda en Andalucía. Medias mensuales de cuatro trimestres consecutivos
En suma, podemos concluir que la vivienda iniciada en Andalucía, siguiendo la tendencia para el conjunto de España, se mantiene en bajos niveles que se remontan a 2008. En segundo lugar, y dentro de este bajo nivel, las variaciones son pequeñas, y aunque encontramos un aumento en alguna provincia, la evolución media trimestral para el conjunto de Andalucía es plana. Un tercer aspecto es la concentración de la vivienda iniciada, con dos provincias representando más del 60% de Andalucía. Y en cuarto lugar, hay que destacar las variaciones que se dan en las viviendas terminadas respecto a las iniciadas, y una ralentización por dudas ante el mercado.
|Porcentaje de vivienda iniciada y terminada 2T 2024 – 3T 2023
Por provincias sobre el total de Andalucía
En corto
La rehabilitación se da cita en Sevilla
Entre el 22 y 24 de octubre se ha celebrado en Sevilla la feria Rebuild Rehabilita, destacando el carácter técnico de las 100 empresas expositoras, que han dado a conocer materiales y soluciones para climatización y reformas. Se ha constatado que el 45% del parque de vivienda en España tiene más de 40 años, y el 80% calificaciones energéticas muy bajas, lo que es preocupante considerando que la Directiva sobre Eficiencia Energética da sólo seis años para que los inmuebles actualicen sus certificaciones. Con una demanda que suma 600.000 viviendas, el Plan de Rehabilitación de Vivienda y Regeneración Urbana es el marco que facilita recursos a las comunidades autónomas, confirmándose en Rebuild que el Plan va a tener continuidad en el tiempo. Se ha insistido en el papel de los ayuntamientos no sólo respecto a la vivienda, sino dentro del Plan Nacional de Rehabilitación de Edificios, con actuaciones en barrios y ciudades. Precisamente la industrialización de los procesos es un argumento para que se agilicen, sobre todo aquellos con un menor impacto en tiempo y molestias a vecinos. También se vieron experiencias donde el mayor nivel de mejora de eficiencia energética es un aspecto que permite reducción de plazos de permisos, y facilidades a la rehabilitación por parte del ayuntamiento. De forma coincidente se ha celebrado el congreso REHAvita, con entidades públicas y privadas especializadas en la financiación de proyectos de rehabilitación; la agencia Fitch destacó la creciente emisión de bonos verdes, y el aumento de financiación para proyectos con certificaciones basadas en modelos ESG.
Vivienda
Aedas Homes inicia su primera promoción en Almería con 141 viviendas en El Ejido, tienen entre 2 y 4 dormitorios y amplias zonas comunes; con ello amplían la presencia actual en Andalucía, en Málaga, Sevilla, Granada y Córdoba. También Aedas en colaboración con Ginko ponen en marcha 673 viviendas en Málaga, de las cuales 273 son de alquiler asequible; están dentro de una zona para otras promociones, de 11 hectáreas, y se menciona el interés en la sostenibilidad del proyecto. Exacon comercializa 189 viviendas en en Entrenúcleos, Dos Hermanas (Sevilla), a partir de 178.000 euros, donde han invertido 41 millones; tienen en proyecto hasta 2027, 500 viviendas en la provincia de Sevilla. El barrio de Isla Natura en Sevilla tendrá un total de 2.870 viviendas, de las cuales 1.280 protegidas, es un espacio de 67 hectáreas, de las que 180.000 metros cuadrados son zonas verdes y públicas, con una inversión de 400 millones; en él, Metrovacesa comienza la entrega de las primeras viviendas de su proyecto de 1.800, de las que 330 son protegidas. Neinor Homes invierte 125 millones en un proyecto en Málaga para construir hasta 400 viviendas; se inicia una primera fase de 168 viviendas de 1 a 4 dormitorios, con 1.700 metros cuadrados de zonas comunes.
Otros aspectos del inmobiliario
La Federación de Agrupaciones de Empresarios de la Construcción de Cádiz, y Caixa Bank Dualiza colaboran en la mejora de la cualificación de los trabajadores de la construcción, en un proyecto formativo que cuenta con el Hub&Lab de Construcción Avanzada e Industrializada de Cádiz, en Puerto Real. IWG y el Grupo Rupama, propietario del edificio, abrirán su primer centro de trabajo híbrido en Cádiz, proporcionando espacios para empresas consolidadas y nuevas. IWG tiene ya centros de estas características en Sevilla y Málaga. Servihábitat vende un complejo residencial en La Antilla (Huelva) de 50 viviendas antiguas, en 246.000 metros cuadrados, que van a ser rehabilitadas y convertidas en viviendas de lujo. Lagoom Living inicia un proceso de expansión en su gestión de vivienda de alquiler sostenible; en Málaga desarrolla 530 viviendas de estas características, y quiere extender su actividad a Sevilla, Granada y Córdoba.
Artículo elaborado por Euroval y el Instituto de Análisis Inmobiliario -INSTAI-