Observatorio Inmobiliario
Alicante lidera el número de apartamentos turísticos de la Comunidad con más de 19.000, ocupando la segunda posición a nivel nacional tras Las Palmas con 26.000.
Con los datos de la Encuesta que publica el INE sobre apartamentos turísticos, en el mes de marzo de 2024 se estima que hay en España más de 120.000, de los cuales casi 26.000 en Comunidad Valenciana.
De forma general se menciona que en España el incremento de viajeros que se hospedan en apartamentos ha subido en marzo, año a año, el 18,8%, siendo debido principalmente a nacionales. Elabora el INE un índice de precios que muestra de media una subida, también de marzo a marzo, del 12,9%, y oscila a lo largo del año -en tasa anual- entre el 5% y el 10%.
Por provincias se proporciona información sólo sobre las quince con más actividad de España, entre las que se encuentran las tres de Comunidad Valenciana. En la tabla 1 recogemos datos de Alicante, con 19.039 apartamentos, 4.341 en Castellón y 2.505 en Valencia. Alicante es la segunda de España después de Las Palmas, con 26.000. El número de plazas suele ser aproximadamente de cuatro por apartamento, lo que da idea de la capacidad existente, aunque es raro que se ocupen al completo. Todos los datos que recogemos se refieren al mes de marzo de este año. La ocupación más elevada se da en Valencia, con el 61,5%; la ocupación en Alicante es del 32,8% y en Castellón del 18,4%, y si se considera la ocupación por las plazas disponibles, es casi la mitad, excepto Valencia donde es el 41%. Entre los denominados puntos turísticos que destacan, se encuentra Benidorm, con 3.543 apartamentos y un 60% de ocupación, que baja al 32% cuando se considera por plazas.
|Tabla 1 – Apartamentos turísticos estimados
La importante implicación es que la generalización del fenómeno de los apartamentos turísticos puede llevar a aperturas que no responden a la demanda real en algunas localidades; por otra parte, la ocupación por plazas muestra que en general los apartamentos están sobredimensionados para el tipo de público que los alquila.
Un dato que resulta peculiar es el del empleo, pues en este mes de marzo, los 25.885 establecimientos estimados declaraban un empleo en nómina muy escaso, inferior a las 500 personas; aunque se subcontraten servicios de mantenimiento, es una cifra reducida. En cuanto a la demanda, en Castellón el número de viajeros españoles que se hospedan en estos apartamentos es muy superior al de extranjeros, en número similar en Valencia, y diferente en Alicante donde los extranjeros son casi el doble que los españoles.
|Tabla 2 – Comparativa de apartamentos con mercado de vivienda: compraventa y alquiler
EN CORTO
En la tabla 2 nos aproximamos a la ponderación de los apartamentos en el mercado de vivienda, pues en realidad cada apartamento puede considerarse una vivienda. Para el año completo 2023 sumamos el total de transacciones que se llevan a cabo de vivienda libre nueva y usada y las ofertas totales de alquiler, con lo que tenemos el mercado de vivienda convencional; dividiendo la media mensual de todo el año de apartamentos que nos proporciona el INE, por el dato del mercado de vivienda, obtenemos para España que los apartamentos suponen el 13,6% respecto a ese mercado, y para Comunidad Valenciana es el 19%. Por provincias, en Alicante y Castellón los apartamentos suponen entre el 27% y 28% de la suma de oferta de vivienda (compraventas más oferta de alquiler), y en Valencia poco más del 6%.
En resumen, nos encontramos ante un mercado que compite con el de vivienda, presiona al alza los precios, muestra señales de sobredimensionamiento, y está muy concentrado en algunas localidades, con tendencia a expandirse. La encuesta del INE parece ser una buena aproximación, pero vemos noticias de ayuntamientos que señalan un elevado número de establecimientos fuera de la legalidad, lo que va a suponer sin duda un mayor control y exigencias regulatorias.
Construir para alquilar a largo plazo
El mercado de construir para alquilar a largo plazo crece, detrás de Madrid y Andalucía destaca la Comunidad Valenciana con casi 2.000 viviendas en el último año; más qe el volumen, que no deja de ser relativamente reducido en el total de oferta de vivienda, es notable el auge de esta actividad inmobiliaria. Destacan las promotoras Vivenio, Be Casa Essentials, Vivía, Stay, Bialto y Neinor Homes. Por su parte Avintia tiene un proyecto para construir 591 viviendas de alquiler a largo plazo en el municipio de Quart de Poblet, en dos parcelas y dos edificios, con amplios espacios comunes y funciones diversas. Nuveen y Kronos entregan la primera fase de STAY en Valencia, en un proyecto de 174 viviendas de 51 a 92 metros cuadrados, de uno y dos dormitorios. Preparan una segunda fase de 157 viviendas, destacando que tratan de adaptarsea la demanda del mercado, y que sus edificaciones tienen una certificación de eficiencia energética del más alto nivel.
Alquiler a corto plazo
Los apartamentos turísticos se están gestionando cada vez más en grandes carteras, tratando de evitar plataformas comercializadoras, o negociando condiciones especiales con ellas. Limehome, el operador europeo de estos inmuebles anuncia que ha añadido 500 unidades en España en el primer trimestre de 2024, mencionando Valencia entre las ciudades que tiene como objetivo.
Vivienda
Metrovacesa entrega las primeras viviendas de su promoción en el barrio de Benalúa en Alicante, en la que ha invertido 13,4 millones para construir 54 viviendas con amplios espacios comunes y de usos diversos; mencionan la sostenibilidad en la construcción y estándares B-B en emisiones y consumos. En Burjassot (Valencia), AQ Acentor invierte 160 millones en dos torres residenciales con más de 400 viviendas, y una tercera destinada a otros usos; la promotora considera prioritaria en su estrategia el área metropolitana de Valencia. Aedas Home entrega tres promociones, dos en San Juan de Alicante con un total de 140 viviendas, y una en la capital con 60; son viviendas de tipos diversos, entre 2 y 4 dormitorios, pensando en la demanda existente.
Otros aspectos del inmobiliario
Bet Capital, la gestora de fondos de inversión, tiene uno de sus referentes en Comunidad Valencia, adquiriendo inmuebles, principalmente a través de carteras de deudas; mantienen la inversión entre 12 y 18 meses, buscando una rentabilidad (no asegurada) superior al 1% mensual. NxN Data center invertirá 60 millones en un centro de datos en Valencia, en el Polígono Industrial Vara del Quart; disponen de 5.000 metros cuadrados para espacios de oficinas e instalaciones de sistemas de alta densidad, y una vez finalizado será el principal centro de datos de Comunidad Valenciana.
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Artículo elaborado por Instituto de Análisis Inmobiliario
Grupo Euroval